Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

gkh.lex@gmail.com  Skype: kg_lex

 

Анатомия здания: От пролетариев к дизайнерам



Сносить или не сносить — над этим вопросом собственник ткацкой фабрики думал не один год. Сейчас свободных мест в реконструированных корпусах бывшей фабрики почти

Ткацкая фабрика — не памятник архитектуры. Решившись на реконструкцию старых зданий, сотрудники KR Properties искали полуразрушенные кирпичные сараи XIX в., покупали, разбирали на кирпичи и перевозили на Даниловскую мануфактуру. Там из них заново клали старые стены.

Галерея собственников

В 1867 г. на Москве-реке в Даниловской слободе купцом 1-й гильдии Василием Мещериным была основана ткацкая фабрика. Товарищество Даниловской мануфактуры процветало, основной капитал в 1877 г. составлял 1,5 млн руб.

В советское время фабрика носила имя Михаила Фрунзе. После развала Советского Союза ткацкое дело начало умирать, производство остановилось, и малу-помалу фабрика обанкротилась и была продана. Позже на ее территории работала детская ярмарка «На Тульской». KR Properties, по словам ее гендиректора Сергея Калинина, получила эту площадку в 2005 г. «Мы управляющая компания и площадки сами не приобретаем», — добавил он.

Помимо этой фабрики KR Properties занимается управлением территорией еще одной бывшей шелкоткацкой фабрики в районе ст. м. «Парк культуры» — ныне это деловой квартал «Красная Роза», бизнес-центрами «Салют», «Апельсин» и др. KR Properties входит в группу компаний, подконтрольных известному инвестору Александру Клячину. Он владел компанией «Нерль», названной журналом Forbes «одной из самых известных рейдерских компаний Москвы». «Но сейчас захват собственности уже не приносит былых доходов <...> Александр Клячин решил заняться более респектабельным бизнесом. Лучшие из своих объектов “Нерль” реконструирует и сдает в аренду», — писал Forbes.

Снести или реконструировать

«По поводу “Даниловской мануфактуры” было много горячих обсуждений: что делать на этом участке, все-таки 7,5 га столичной земли на Новоданиловской набережной, недалеко от Третьего транспортного кольца и Тульской. Тем более что фабричные здания не являлись памятником истории и архитектуры, были в ветхом состоянии и требовали серьезного ремонта», — рассказывает Калинин. «Проще было снести все 110 000 кв. м старых построек XIX — начала XX в. и построить 1,3-1,35 млн кв. м новых бетонно-стеклянных площадей», — говорит он. Площадь «исторических» объектов на территории — около 106 000 кв. м. Планируется построить еще около 120 000 кв. м.

«Сначала действительно была идея сделать на этой площадке все новое: снести старые корпуса и построить новый бизнес-центр», — вспоминает Александр Цимайло, руководитель архитектурного бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры», которое работало над проектом. И в 2005-2006 гг. архбюро такую концепцию сделало.

После продолжительного тайм-аута, в начале кризиса 2008 г., собственники пришли к выводу, что им «небезразлична и по-своему греет душу та история, которая стоит за этими зданиями, этим местом», объясняет решение Калинин.

Архитекторы с удовольствием решение поддержали, тем более что идея реконструкции существовала с самого начала и выглядела равноценной новому строительству. В новой концепции территория была поделена на две зоны: реконструируемой застройки (4 га) и новой (3 га). В результате на территории фабрики начал развиваться лофт-квартал «Даниловская мануфактура 1867». На сегодняшний момент около 60 000 кв. м уже реконструировано и заселено арендаторами. Примерно на 30 000 кв. м ведется реконструкция. Калинин считает, что проект окупится за четыре года.

Совсем рядом с кварталом находятся жилой дом и некое грязновато-розовое здание, которые портят весь «кирпичный» антураж. «Это не наше здание, но, может быть, потом объединим», — оптимистично прокомментировали в KR Properties.

Больше, чем бизнес

«Все, что можно сохранить, сохраняем» — по такому принципу ведется редевелопмент. Похоже строилась работа и по более раннему проекту компании — БЦ «Красная Роза». Сейчас там смесь промышленной архитектуры, особнякового ампира начала XIX в. и современного хайтека.

«Даниловская мануфактура» пока смотрится более единообразно. Красный кирпич прошлого века не контрастирует со стальными балками и зеркальными фасадами. Все стильно, спокойно и основательно.

Кстати, полуторавековой давности кирпич раза в 2 тяжелее и плотнее современного. Неудивительно, что фабричные здания достояли до наших дней, несмотря на дожди, морозы и полное отсутствие ухода в течение как минимум 10 лет. Сможет ли продержаться столько времени какой-нибудь бетонный объект, вопрос риторический.

Почему лофт-квартал

Лофт в переводе с английского — помещение под самой крышей, чердак, голубятня. На таких чердаках в Нью-Йорке селились художники, там они устраивали первые показы. Постепенно слово стало обозначать не помещение, а творческий стиль жизни.

Идея создания определенной творческой среды и была положена в основу реновации территории. «Это определило уникальную атмосферу рабочего процесса, где ценится креативный подход», — делится Анна Двуреченская из Jones Lang LaSalle.

«У нас сидят очень разные люди и компании. Для многих из них бизнес — не только деньги, но и искусство», — рассказывает Калинин. В частности, здесь снимают помещения Кира Пластинина, салон-студия стилиста Эдуарда Тришкина, Paolo Conte (сеть фирменных магазинов обуви) и др.

В общем, желтые растянутые свитера и серьга в ухе вполне уместны. В тех офисах, куда нас пустили (это были IT-компании и дизайнерские), была творческая живая атмосфера, все, кто нас замечал, дружески улыбались. А вот нефтяная компания «Нефтетранссервис» (один из самых крупных арендаторов «Корпуса Кнопа», снимает 2500 кв. м) видеть журналиста «Ведомостей» не захотела.

Они не единственные представители нетворческой интеллигенции: на «Даниловской мануфактуре» снимают офисы компания «Кока-кола эйчбиси Евразия», Московский ипотечный центр, ГК «Продо», «Сити экспресс», УК «Фрагра» и т. д.

Арендаторы из тех, что встретились на территории мануфактуры, вполне лояльны к своему арендодателю. Группа компаний «Консул» (ТМ Net by Net) занимала офис в старом здании, после реконструкции переехала в обновленный корпус. И сейчас идут переговоры о расширении.

«Комплекс пользуется большой популярностью среди арендаторов — большинство помещений уже сдано, несмотря на высокую конкуренцию со стороны других объектов, расположенных в районе Варшавского шоссе и Новоданиловской набережной», — комментирует Анна Двуреченская. Арендные ставки — около $500 за 1 кв. м в год.

По имени великих

При реконструкции восстанавливаются все фасады, остаются внутренние конструктивные элементы, например анкеры XIX в. Эти железные балки, которые ставили между стенами, чтобы усилить жесткость конструкции, хороши сами по себе: кованные, выполненные в виде колес или четырехугольников, они играют одновременно роль декоративных элементов.

Работы начались со здания, которое сейчас называется «Корпус Гастелло». Каждый корпус носит чье-то имя. К примеру, Николай Гастелло, первый Герой Советского Союза, до войны несколько лет работал на фабрике. Сейчас в этом корпусе сидит группа компаний «Профмедиа».

Следующим стал «Корпус Мещерина», который входил в совет директоров Даниловской мануфактуры в XIX в. Это здание до кризиса успели реконструировать частично. А потом в ноябре 2008 г. «мы стали думать, что дальше делать с объектом», рассказывает Сергей Калинин, «или замораживать, или строить». И ввели новую схему работы с подрядчиками: те строили в долг, под честное слово и будущие доходы, «вот такая работа в кредит без банка». И по такой схеме за 2009 г. компания сделала 40 000 кв. м «Корпуса Кнопа» (барон Людвиг Иоанн фон Кноп управлял фабрикой в 1900-е гг.).

Помещения в «Корпусе Кнопа» начали сдаваться в самом начале кризиса. За короткий срок (в течение года) 26 000 кв. м были сданы, говорит Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers International.

При входе в корпус — выставка старых мопедов. Не только акционерам мила старина — все менеджеры с блеском в глазах рассуждают об истории, особой атмосфере, творчестве, антиквариате и т. п. Если они с таким же воодушевлением разговаривают с клиентами, неудивительно, что уровень вакантных площадей в «Даниловской мануфактуре» — всего 4%.

Корпус широкий, от окна до окна — около 40 м. Этаж разделен на три продольных части: офисы располагаются вдоль наружных стен (окна выходят или во двор, или на Варшавское шоссе) и внутри этажа. Вот эти помещения остались без окон, и работникам светят лампочки вместо солнца. Некоторой компенсацией отсутствия инсоляции являются высокие потолки — 4,2 м.

Все помещения сдаются с базовой отделкой: выровненные бетонные полы, стены и потолок, проведены коммуникации. По мнению Двуреченской, предоставление помещений в базовой отделке или в отделке по требованиям арендаторов «является сильным конкурентным преимуществом».

Из инженерных систем девелопер провел просто общее кондиционирование, и в летнюю жару в офисах было душно. Периодически кто-то из арендаторов возмущался.

Жизнь на работе

Третий корпус — «Ряды Солдатенкова» — назван в честь российского мецената и промышленника конца XIX в. Со 2-го по мансардный этаж в корпусе устроено 36 апартаментов в стиле лофт площадью от 40 до 200 кв. м. Две трети апартаментов уже продано.

Потолок, стены выполнены из красного кирпича, все коммуникации, конечно, современные. В каждом лофте есть выход для камина, у каждого свой дымоход выходит на крышу, рассказывает Александр Подусков, директор по продажам KR Properties. Высота потолков — 4,1 м, на мансардном этаже — 5 м.

«По первоначальному проекту все помещения предназначались под офисы, но оказалось, что в Москве много желающих иметь апартаменты. Были установлены лифты, выполнена новая разводка инженерных сетей, систем вентиляции», — рассказывает и. о. директора по развитию KR Properties Сергей Лицкевич.

«Мы ориентируемся на то, как лофты делают в США, во Франции. Потому что наши покупатели — люди, которые много ездят по миру, они знают, что такое лофт», — говорит Александр Подусков.

Стоимость богемного жилья — $5700-7300 за 1 кв. м. Мансарды, например, в Париже стоят дороже других этажей, невзирая на неудобство. В Москве — дешевле. Видимо, не прочувствовали еще столичные покупатели всей прелести чердаков.

К сожалению, из-за высокой плотности застройки любоваться из многих окон можно лишь на окна офисов. Вообще, на территории бизнес-квартала тесно.

В апартаментах будет гостиничный сервис, управляющая компания девелопером выбирается. Но пока в будущих шикарных апартаментах пыль и пустота. С ноября начали действовать шоу-румы, можно прийти и «примерить» на себя лофт.

Офисные площади в корпусе «Ряды Солдатенкова» сейчас сдаются, и, как предполагает Побуковская, к концу 2010 г. на все площади (а это примерно 15 500 кв. м) будут подписаны договоры аренды.

Ставка на литейный цех

Гвоздем программы Калинин считает выставочно-презентационный центр (ВПЦ) «Литейка», который сдается в конце следующего года. Когда-то это был литейный цех с огромными — 16 м — сводчатыми потолками. Конструктив очень необычный, потолок оформлен как купол, и сверху — огромный стеклянный фонарь, через который проникает свет. «У нас было много желающих сделать из цеха ночной клуб или что-то подобное, — говорит Калинин. — Мы отказались, и вот делаем ВПЦ. Когда доделаем и сдадим в эксплуатацию, будем проводить там разные мероприятия».

Среди инфраструктурных объектов на территории «Даниловской мануфактуры» — музыкальное кафе формата «три в одном» от компании «Первое кафе»: ресторан, спорт-бар и клуб, в котором проходят рок-н-ролльные и другие вечеринки.

В создании интерьера кафе The Mansion принимали участие сами владельцы. «Своими руками делали багеты, люстры», — делится его директор Александр Гаврилов. Цена ланча — 700-800 руб. на человека с учетом напитков. Кормят вкусно, а тирамису просто восхитительное.

Всего на территории лофт-квартала заложено четыре площадки под общепит.

Компания «Азимут сеть отелей», принадлежащая все тому же Александру Клячину, является заказчиком 4-звездочного отеля на 140 номеров. До конца года гостиница будет построена.

За «Даниловскую мануфактуру» KR Properties получила два «Золотых кирпича» (премия CRE Moscow Awards) — за «Корпус Гастелло» в 2009 г. и за «Корпус Кнопа» в 2010 г. А первая очередь мануфактуры получила еще и международное признание на конкурсе «FIABCI — Россия».

Важно, чтобы у места было лицо

Александр Цимайло, архитектурное бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры»:
— В 2005 г. владельцы «Даниловской мануфактуры» предложили нам сделать концепцию проекта. Был долгий анализ, как использовать территорию. Собственники изначально сомневались в необходимости нового строительства, мы также не были уверены. Варианты реконструкции и новой застройки были примерно равноценны. Конечно, во втором случае они получали более высокое качество площадей, но терялась историческая атмосфера. Реконструкция обходится дешевле, чем решение сносить и строить заново.

И в 2008 г. владельцы приняли решение не сносить здания, а реконструировать. Они любят промышленную архитектуру, и мы с пиететом относимся к истории. Думаю, финансовый кризис тоже повлиял на решение. Когда кругом строят новые бизнес-центры, реконструируемое здание проигрывает из-за качества, потерь полезных площадей и т. д. Но из-за кризиса заявленные комплексы не начали строиться. И владельцы «Даниловской мануфактуры» оказались на коне: потратили меньше денег и получили прекрасные офисы в неплохом месте.

Новой концепцией территория разбита на две зоны: реконструируемой застройки и новой. Мы решили сыграть на контрасте и не заискивать перед старыми домами: рядом с краснокирпичными корпусами появятся современные стеклянные. Именно на контрасте должно строиться развитие этой территории.

Дополнительный бонус территории — атмосфера. Это важный фактор. По сравнению с соседними комплексами, где эту атмосферу надо еще долго создавать, на «Даниловке» уже все есть. Трудно оценить влияние этого показателя в цифрах, но эмоционально он значим. Людям нравится, и они снимают офис именно здесь. Важно, чтобы у места было лицо. У «Даниловской мануфактуры» оно есть.

Источник: http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/249607/ot_proletariev_k_dizajneram



Вернуться к разделу статей

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ