Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

gkh.lex@gmail.com  Skype: kg_lex

 

Управдом с дипломом МВА

14 Июня 2007

Президентская инициатива о создании специального фонда для реформирования ЖКХ взбудоражила предпринимательские и административные умы. На переселение из аварийного жилья выделяется 100 миллиардов рублей. Для капитального ремонта жилья - 150 миллиардов. Открываются новые финансовые потоки, и немаленькие.

Первые миллиарды добавятся к уже предусмотренным ФЦП "Жилище" во второй половине текущего года. Поэтому со дня на день парламенту предстоит определяться с принятием закона об управлении фондом. Будет ли он бюджетным с предоставлением межбюджетных трансфертов или государственным внебюджетным фондом, ОАО, Госкорпорация, госучреждение? Предложения готовит специальная рабочая группа во главе с помощником президента Игорем Шуваловым и курируемая первым вице-премьером Дмитрием Медведевым.

По официальным данным Минрегиона, площадь аварийного жилищного фонда превышает 11,2 миллиона квадратных метров. Почти 6,6 миллиона - многоквартирные здания, где живут 389 200 наших сограждан, и 4,65 миллиона - индивидуальные дома с 279 300 жителями. 114 470 и 82 147 семей соответственно. Программу их расселения намечается выполнить за 5 лет.

Средства на капитальный ремонт предусматривается "освоить" за три года. При софинансировании из региональных и муниципальных бюджетов, а также самих владельцев квадратных метров. Обязательным условием является наличие товариществ собственников жилья (ТСЖ).

Взялся за гуж

Приватизируя жилье, люди бесплатно получали недвижимость, которой могли распорядиться по своему усмотрению. Продать, сдать внаем, использовать как залог - твое личное дело. Мало кто задумывается о тех обязанностях, которые возложит на них новое жилищное законодательство.

Как оказалось, голова должна болеть и кошелек должен заботиться не только о своей квартире. Автоматически ты становишься собственником части общего имущества - чердаки, подвалы, техпомещения, коммуникации и т.п., а земля, на которой стоит дом? Двор со всеми постройками? Это тоже собственность собственника. За все придется платить налог, рублем отвечать за даром приобретенный капитал. Плюс членские взносы за участие в ТСЖ.

Одно дело "двушка" в хрущевке, другое - апартаменты в доме бывшей или действующей номенклатуры. Вот фрагмент аналитических материалов, распространенных на первом Всероссийском совещании по управлению многоквартирными домами товариществами собственников жилья.

"В новостройках бизнес-класса, где цена квадратного метра редко опускается ниже 5000 долларов за кв.м, жильцы, как правило, имеют достаточно высокий уровень доходов. Поэтому компании, устанавливающие тарифы на обслуживание таких домов, получают от своей деятельности существенную прибыль. Например, в Москве ставка, которую определяет ТСЖ за управление домом бизнес-класса, способна колебаться от 1,5 до 3 тысяч долларов за кв.м в месяц. Пока покупатели не оформят юридических прав на квартиру, они не могут вступить в ТСЖ, а значит, выбрать правление и новую эксплуатирующую компанию и повлиять на качество и стоимость предоставляемых услуг. Оформление прав на недвижимость в среднем занимает от года до двух. Поэтому покупатели современных новостроек вынуждены автоматически соглашаться с тарифами и условиями контрактов, заключенных ТСЖ с управляющей компанией, до оформления прав собственности на недвижимость".

Это, конечно же, круто. Спустимся, однако, на грешную землю, где почему-то ТСЖ в домах, забывших о застройщиках времен "сталинского террора" и "хрущевской оттепели", никак не возникают. Стало быть, именно им, особо нуждающимся в капремонте, нельзя рассчитывать на государственную поддержку.

Примем на веру слова министра регионального развития Владимира Яковлева, что в последнее время доля ТСЖ в управлении многоквартирными домами возросла по стране с 4 до 19 процентов. Пусть так. Но тот же министр говорит о краеугольной проблеме медленного продвижения самоуправления собственниками жилья. Далеко не везде можно сыскать человека со знаниями юриста, инженера и экономиста, да еще и способностями лидера, чтобы возглавить ТСЖ.

Практика жилищно-строительных кооперативов показывает, что председателем правления, как правило, выбирают человека почтенных лет, назначая ему более чем скромную зарплату, как прибавку к пенсии. В реформированном ЖКХ такой подход не "пропляшет".

Мифы и легенды

Реформаторы ЖКХ отчетливо представляют вставшие на пути создания ТСЖ проблемы.

Это недостаток знаний и практического опыта, непонимание необходимости выбора формы управления, обязанностей по содержанию общего имущества. Инертность, фобии, боязнь и нежелание каких-либо перемен. Отсутствие инициативы, лидера. Различия в образовательном, социальном и имущественном уровнях. Конфликт интересов собственников и нанимателей. Противодействие со стороны структур ЖКХ и администрации.

Минрегион разработал комплекс мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства на 2007-2008 годы. Выделяются пять главных направлений. И первоочередной задачей считается развитие инициативы собственников жилья.

- Речь идет об упрощении и ускорении процедуры оформления ТСЖ, - говорит заместитель министра Юрий Тыртышов. - На наш взгляд, для этого необязательно проходить госрегистрацию. Достаточно встать на учет в налоговой инспекции. Предусматривается налоговое стимулирование эффективного управления жилищным фондом. Например, исключение налога на прибыль и НДС. Ведь ТСЖ по сути некоммерческие организации, которые ничего не производят и не реализуют. На переходный период ТСЖ освобождаются от земельного налога. Хорошим стимулом будет перечисление средств от наружной рекламы на зданиях, арендной платы за сдаваемые чердаки и подвалы на счета ТСЖ. На региональном уровне надо позаботиться о компенсации затрат на создание товариществ. Словом, эти и другие меры призваны привлечь жителей к организации ТСЖ.

Кроме того, реформирование ЖКХ предполагает развитие конкурентных отношений в сфере управления и обслуживания многоквартирных домов. Для этого, как очевидно, необходима приватизация муниципальных и государственных унитарных предприятий.

Комплекс мер также нацелен на развитие государственно-частного партнерства.

И, наконец, повышение эффективности государственной бюджетной политики в жилищно-коммунальной сфере.

- Не хотелось, чтобы создание ТСЖ превратилось в очередную "кампанейщину", навязанную сверху властями. Граждане, собственники помещений в многоквартирных домах, должны увидеть, что ТСЖ - это именно та форма управления общим имуществом, которая позволит наиболее эффективно решать насущные проблемы с ремонтом и модернизацией жилищного фонда, с предоставлением качественных жилищных и коммунальных услуг, - отметил глава Минрегиона Владимир Яковлев.

Остается добавить, что организована Всероссийская ассоциация развития ТСЖ и ЖСК. Собственники жилья намерены коллективно отстаивать свои права.

Источник: www.rg.ru


Вернуться к списку новостей

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ