Неорганизованность жильцов - благо для застройщика

Источник: www.gazeta.ru

Право москвичей самостоятельно выбирать компанию, обслуживающую жилой дом, до сих пор остается весьма условным. С одной стороны, власти навязывают жильцам "свои" компании, с другой – выбирать гражданам пока особо не из чего. А покупатели новостроек зачастую получают управляющую компанию прямо от застройщика, в придачу к новой квартире.

Начнем с примера из редакционной почты. Для покупателей квартир в доме 48, кор.3 по Чертановской улице вселение в новостройку начиналось вполне типично для сегодняшней Москвы – с переговоров с выбранной застройщиком ООО "Сатурн престиж" управляющей компанией (УК) ООО "Сити девеломпентс". Для начала гражданам предложили ознакомиться с договором управления домом и "Порядком получения квартиры". Согласно второму документу, от покупателей-соинвесторов квартир требовалось заключение договора с "Сити девелопментс", а также "оплата по этому договору услуг по содержанию и ремонту дома, коммунальных и других услуг управляющей организации за 4 месяца с момента ввода дома в эксплуатацию".

Для оплаты гражданам предлагались пустые бланки и листочек с тарифами. Именно тарифы и вызвали у новоселов наиболее бурные эмоции. "Газета.Ru", получив информацию об этом инциденте от своих читателей, решила разобраться в вопросе и выслушать все заинтересованные стороны.

Оказалось, что выставленная УК ставка на содержание и ремонт жилых помещений – 35,99 рублей за 1 кв.м – превышает тариф, установленный правительством Москвы, ровно в 6 раз. (Согласно постановлению правительства Москвы №907-ПП от 21.11.06 об утверждении цен на жилищно-коммунальные услуги, если собственники не приняли решения о способе управления многоквартирным домом, оплата за его содержание и ремонт составляет 6 руб. за 1 кв. м).

"Тариф на техническое обслуживание не обоснован и, тем более, не согласован с соинвесторами, – заявил "Газете.Ru" член инициативной группы покупателей-соинвесторов Евгений Коротченко. – Одобрить дополнительные расходы может только общее собрание, но лично я не получал никаких уведомлений о его проведении".

Не согласны граждане из инициативной группы и с целесообразностью ремонтных работ, которые собирается проводить управляющая компания. "С самого начала нам предлагается нести бремя ремонта, который планирует выполнять управляющая компания. Но нам не понятно, почему будущие жильцы должны оплачивать недоделки, которые должны быть устранены перед сдачей дома в эксплуатацию", – говорит Коротченко.

Кроме основных тарифов, людям навязывают ставки на охрану и дополнительные услуги. "По этому договору охрана (10,4 рублей за кв.м ежемесячно) включает дом, парковку и офисные помещения на первом этаже, – объяснил господин Коротченко. – В УК мне заявили, что владельцы офисных помещений такие же домовладельцы, как и все остальные, и они так же платят за охрану и уборку. В итоге получается, что собственники квартир будут оплачивать основную часть расходов на охрану офисов, а не имеющие парковочного места жильцы – платить за охрану парковки".

Охранять дом от внешних вторжений, согласно договору с УК, надо более чем серьезно. "Меня очень удивило запланированное число охранников – минимум 9 человек только в одну смену! Сразу представился фильм про какую-нибудь базу террористов, где ходят патрули с оружием наперевес. На мой взгляд, вполне достаточно было бы консьержа, который при необходимости нажмет тревожную кнопку, и видеодомофона", – считает Евгений Коротченко. Не менее внушительный штат запланирован УК и для уборки в доме и на прилегающей территории. 

Между тем, вынужденные подписывать договора управления граждане автоматически соглашаются с их условиями на 5 лет (оговоренный в договоре срок его действия). А несогласные – просто не получают ключи. Что, по мнению застройщика и УК, вполне справедливо.

Так, по словам гендиректора компании-застройщика Льва Народицкого, квартиры не передаются таким гражданам потому, что они не выполнили условий договоров, под которыми сами же подписались несколько лет назад. (Речь идет об обязательствах произвести взаиморасчеты после уточненного обмера БТИ площади квартир и заплатить за техобслуживание за 4 месяца с момента ввода дома в эксплуатацию).

"У меня позиция одна – граждане должны исполнить обязательства, которые они взяли на себя, подписав договор соинвестирования", – заявил господин Народицкий корреспонденту. Эту точку зрения разделяют и в УК. "Есть распорядительное письмо от "Сатурн Престиж" о порядке получения ключей.

Пока граждане не принесли акт взаиморасчетов и документ об оплате – они никто. Но они этого не понимают", – заявил корреспонденту зам. гендиректора "Сити девелопментс" Константин Вологурин. По его словам, большинство соинвесторов устраивает УК, и они согласны со ставками оплаты за охрану и техобслуживание. Кроме того, подчеркнул Вологурин, уже с 9 февраля тарифная ставка за техобслуживание будет понижена до 25 руб., а с июня – до 20 руб.

"Я не знаю, что их не устраивает. Ставка в 6 рублей утверждена для муниципального жилья, а это – коммерческий дом, в нем есть собственники, которые регулируют способ управления и согласовывают ставку на собрании, – заявил он. – Думаю, они просто преследуют свои цели, может быть, хотят привлечь свою управляющую компанию. А мы не обращаем на это внимание и занимаемся своим делом".

В свою очередь, в управе "Чертаново Центральное" считают, что требования граждан "ясны и законны". "Думаю, граждане оплатили бы счета за 4 месяца и выполнили условия договора с застройщиком, если бы не завышенная тарифная ставка", – заявила "Газете.Ru" юрист управы Евгения Дементьева.

Что же касается установленных правительством Москвы тарифов, подчеркнула Дементьева, то они касаются всех столичных домов, а не только муниципальных, и завышение ставок со стороны УК – незаконно. Кроме того, юрист считает "противоправными" требования застройщика подписывать договора с выбранной им УК и оплачивать ее услуги за 4 месяца "Собственники сами должны выбирать способ управления и УК на общем собрании. А застройщик не вправе даже проводить такое собрание".

По мнению председателя Совета общественных экспертов по жилищному самоуправлению при Мосгордуме Дмитрия Катаева, то, что происходит сейчас в чертановской новостройке, – "массовое и давно известное явление". "Такие УК создаются застройщиками специально для того, чтобы прикрывать их на время гарантийного срока, – сообщил господин Катаев журналисту. – Со своей управляющей организацией всегда можно договориться, а, кроме нее, в суд обращаться некому: ведь сами граждане, пока они не полноценные собственники, не могут даже предъявить претензии по низкому качеству строительства и недоделкам. А в довершение этого им еще навязывают грабительские договоры на обслуживание".

По мнению Дмитрия Катаева, защитить покупателей новостроек можно только законодательно, запретив передачу ключей до приемки дома в эксплуатацию, а саму приемку – до оформления прав собственности граждан на квартиры. "Только тогда они смогут разговаривать с застройщиками на равных", – считает эксперт.

Сейчас же, по словам Катаева, застройщики вовсю используют неувязки в законодательстве, препятствующие оформлению прав собственности на квартиры их законным (с точки зрения логики) владельцам до вселения, и сами старательно затягивают передачу этих прав.

"Когда люди по нескольку лет не получают свидетельства о собственности и живут на птичьих правах, они становятся сговорчивее, – говорит господин Катаев. – Ведь деньги за квартиру заплачены давно, цены за это время выросли, и договора с недовольными, но совершенно бесправными соинвесторами расторгаются с радостью". Вырваться из "кабалы" и дать отставку таким УК удается, как считает Катаев, в лучшем случае, по прошествии 2–3 лет. Лишь зарегистрировав наконец-то свою собственность и организовавшись, жильцы получают возможность передать управление своим домом в другие руки.

Вернуться к разделу статей