ЖКХ: Тарифы. Инвестиции. Финансы. О формировании тарифов по оплате жилищно-коммунальных услуг в многоквартирных домах

Источник: http://www.gorobec.com/job/publications/

К жилищным услугам относят работы по управление многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме:

- содержание общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши;
- техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов, приборов учета и технических помещений жилого дома;
- вывоз бытовых отходов;
- содержание придомовой территории.

К коммунальным услугам относят холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Что такое управление многоквартирным домом? Ранее затраты по этой статье распределялись между статьей «содержание и ремонт» и статьями коммунальных услуг. Они были четко выведены в виде затрат на управление, под которыми ранее в законодательстве понимались именно затраты на управленческий персонал и ведение паспортного учета. А затраты, например, на расчетно-кассовое обслуживание, в том числе сумма недосбора платежей с неплательщиков, которые сегодня также относятся к услугам по управлению, ранее ложились в тарифы коммунальщиков. С момента ввода в действие Жилищного кодекса РФ из тарифов на коммунальные услуги исключены затраты на расчетно-кассовое обслуживание и сбор денежных средств, и перенаправлены в строку «управление многоквартирным домом». Если не принять данное изменение строки «управление» – значит обречь любую управляющую компанию на банкротство и отказ от управления.

Теперь о тариф на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Кто, когда и как его должен принимать?

В письме Министерства регионального развития Российской Федерации №6093-АД/14 от 5 марта 2009 года указано, что размер плата за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться органами местного самоуправления в случаях и в порядке, указанных в пунктах 34 и 36 Правил содержание общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491. Установление органами местного самоуправления указанной платы в иных случаях не соответствует законодательству Российской Федерации.

А в письме №6175-АД/14 от 6 марта 2009 года «Об установлении органами местного самоуправления размера плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме длянанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда» определено, что регулирование порядка расчета и внесения плата за содержание и ремонт жилого помещения нанимателями жилых помещений и собственниками помещений в многоквартирном доме органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (в частности, статьями 13, 14, 153-158) не предусмотрено.

Из этих определений следует, что теперь принятие решения о размере тариф на содержание и ремонт регламентируется в соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса РФ. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями законодательства. Законодательно это звучит так. Размер плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 Жилищного кодекса. Размер плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. То есть, формирование тарифа на оплату содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома прерогатива управляющей компании и собственников помещений МКД.

Формирование тарифа необходимо производить в три этапа - расчет, согласование и утверждение. И самое важное, - это экономически обоснованный расчет. Для того чтобы его выполнить, необходимо собрать все данные по многоквартирному дому. Что для этого необходимо?

Первое. Одним из основных документом, который является составляющей частью для расчета, должен стать перечень и периодичность обязательных и дополнительных работ и услуг по содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Стоимость именно этих, и только этих работ, будет формировать тариф. В случае если этот перечень определен лишь в общих чертах, можно ограничиться расчетом по укрупненным показателям.

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту жилого помещения, структура и размер платы за них регламентированы Жилищным Кодексом РФ и Правилами содержание общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491. Пункт 29 Правил гласит: «плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг». Также Правилами определено …«надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается… собственниками помещений… путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации». При этом перечень услуг и работ, цены и тарифы по статье «Содержание и ремонт жилья» утверждаются решением общего собрания в порядке, согласно статьям 45-48 ЖК РФ, то есть, в форме очного или заочного голосования. Таким образом, договор управления многоквартирным домом является основным правоустанавливающим документом, регулирующим отношения между собственниками и управляющей компанией, в том числе ценовые. И регулирование цен и тарифов по статье «содержание и текущий ремонт» должно происходить только на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.
Да, для многих сегодня это непонятно и непривычно. Непонятно многим и то, что перечень работ и услуг, связанных с управлением и содержанием многоквартирного дома, сегодня не соответствует изменениям в законодательстве. Одним из нововведений в законодательстве является то, что оплата услуг за освещение мест общего пользования (подъезды, придомовая территория, электрооборудование лифтов) относится к коммунальной услуге, и оплата за нее должна производиться отдельно от жилищных услуг (то есть, не в составе строки «содержание и текущий ремонт», а в составе коммунальных услуг). Данные изменения произведены в соответствии с Жилищным кодексом, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённых Постановлением Правительства №307.

Второе. Необходимо подготовить технико-экономические сведения о доме (площадь, количество квартир, количество проживающих, характеристики оборудования и так далее). При формировании тарифа используется ставка оплаты труда рабочего 1 разряда, тарифная сетка оплаты труда (разрядные коэффициенты), цены на материалы (топливо, коммунальные ресурсы), ставки налогов и сборов, нормы накладных расходов. Чем более подробными будут эти данные, тем более детальный расчет удастся подготовить. Необходимо также учесть прогноз показателей инфляции Минрегионразвития РФ для индексации плановых затрат.

При формировании тариф на содержание и ремонт учитывается также нормативная численность руководителей, специалистов, служащих и рабочих, выполняющих функции по управлению, организации и производству работ по эксплуатации и ремонту многоквартирных домов, содержанию придомовой территории. Это необходимо в целях нормирования затрат на оплату труда и при расчете размера платы за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирных домов. Для того чтобы произвести экономически обоснованный расчет, необходимо применить следующие нормативные документы:

1. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491);
2. Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства (утв. постановлением Госстроя РФ от 23 февраля 1999 года №9, с изменениями от 12 октября 2000 года);
3. Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 28 декабря 2000 года №303);
4. Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 9 декабря 1999 года №139);
5. Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 22 августа 2000 года №191).

Третье.При процедуре согласования тарифа на общем собрании собственников можно будет исключить какие-либо его составляющие или добавить новые. При составлении формы расчета тарифа по экономическим статьям затрат необходимо учитывать полную себестоимость содержания и ремонта общего имущества МКД. Естественно, что дом дому рознь, и, соответственно, все эти данные будут различны. В результате и размер платы по статье «техническое содержание и ремонт» в настоящее время не может быть общим для всех домов. Он определяется на основании дефектных ведомостей и смет на необходимые работы. И на каждый дом он должен рассчитываться отдельно.

В заключение хотелось бы сказать следующее. Да, сегодня действительно довольно дорого обходится проживание в своих домах. Все мы возмущаемся, что так подорожало отопление, холодная и горячая вода, электроэнергия, газ. Но ведь нельзя забывать и о том, что, к сожалению, ничто не вечно. Стареет наш дом, ветшают коммуникации, и от этого не уйти. Если сегодня мы не будем принимать меры по восстановлению, замене всего этого инженерного оборудования, то завтра столкнемся с простым фактом. Вода не дойдет до наших квартир по проржавевшим трубам, балконы попадают на наши головы, через прохудившуюся крышу мы увидим звезды. Не правда ли, удручающая перспектива? Так вот, чтобы этого не произошло, уже сейчас надо вместе подумать и оценить сложившуюся ситуацию. И вместе рассчитать размер средств, необходимых для продолжения жизни наших домов. Управляющая организация должна подготовить расчеты, ну а собственники - провести общие собрания и утвердить свои решения по размеру платы за содержание и ремонт своего жилища. Для многих, наверное, единственного.

Автор: С.Л. Горобец

Вернуться к разделу статей