ЖКХ: Тарифы. Инвестиции. Финансы. Как спланировать бюджет многоквартирного дома?

Источник: http://www.gorobec.com/job/publications/

Успешная финансовая деятельность по управление многоквартирным домом это реальный план выполнения необходимых работ и расчет доходов, которые необходимы для покрытия расходов необходимых для его содержания и ремонта. Желание собственников получить все сразу, их большой энтузиазм это все хорошо, но нельзя забывать и, то, что любой труд должен быть оплачен, необходимый материал приобретен. Только при этих условиях можно понять и оценить эффективность использования финансовых средств собственников направляемых на цели по управлению и содержанию многоквартирных домов определенные жилищным законодательством. Ведь сегодня действительно имеет место непонимание со стороны собственников, за какие средства содержится и ремонтируется их дом. И это относится именно к собственникам, проживающим в многоквартирных домах. В частном доме все ясно потекла крыша - достаю деньги. И человек самостоятельно формирует свой бюджет. Что на крышу, а что на хлеб. К сожалению, в домах, где жители в результате бесплатной приватизации стали собственниками, но не стали еще пока настоящими частниками – хозяевами своего общего имущества этого не происходит. Пока еще большинство из них ждут какого-то дядю, какой-то помощи.

Как собирать деньги, в каких объемах, как их учитывать и самое главное как эффективно потратить на содержание многоквартирного дома. Да и, наверное, еще один из главных вопросов как спрогнозировать эти самые доходы и расходы. Для того чтобы решить их необходимо прежде всего владеть основами экономического планирования.

Итак, что же такое бюджет дома? Вроде бы все предельно просто. С одной стороны это доход с другой расход. Но, однако, чтобы его грамотно составить, чтобы он был приемлем для всех социальных слоев граждан проживающих в доме необходимо знание, как экономики, так и политики. Только заранее спланированный бюджет позволит жителям любого дома оценить свои финансовые возможности, что в свою очередь позволит совместить с этим и их желания.

В Жилищном кодексе РФ четко определено - управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Другими словами бюджет многоквартирного дома представляет собой финансовый план, который предусматривает стоимость эксплуатации жилого дома на определенный период времени. На практике это, как правило, текущий год. И в любом случае расходы должны равняться доходам. Если расходов больше чем доходов, то бюджет будет с дефицитом, а это значит, что денег на запланированные работы просто не хватит.

Надо понимать, что при формировании бюджет многоквартирного дома, никогда точно не знаешь, как и сколько можно сэкономить, сколько израсходуется больше, чем запланировано. Поэтому бюджет многоквартирного дома должен быть с небольшим запасом на непредвиденные, незапланированные расходы. Главное что сегодня надо помнить это то, что бюджет многоквартирного дома основывается только на средствах населения проживающего в нем. Никаких государственных дотаций на содержание дома сегодня нет. У собственников дома есть, конечно, возможность например, сдавать в аренду общедомовое имущество, размещать рекламу на кровле или стенах дома и пр. Это может являться весомым дополнительным источником и поможет уменьшить финансовую нагрузку на жителей.

Что необходимо учитывать при формировании бюджет многоквартирного дома?

Бюджет многоквартирного дома представляет собой финансовый план, составляемый перед началом нового финансового года, который начинается с 1 января. Однако допускается его составление в любое время года. Но начинать его составлять надо заранее. Для этого необходимо собрать и обобщить информацию о доходах и расходах, которые были в прошедшем году. И взяв за основу эти данные, можно попытаться спрогнозировать доходы и расходы жителей многоквартирного дома в предстоящем году на запланированные мероприятия по содержанию общего имущества в нем. Исходными данными при составлении бюджета являются:

• бюджет прошлых лет;
• технические характеристики многоквартирного дома (площади жилых и нежилых помещений, этажность здания, функциональное назначение нежилых помещений, количество жителей, имеющих право на льготы по оплате жилья и т.д.);
• уровень инфляции;
• регулярность поступления бюджетных дотаций на содержание и ремонт жилого фонда и субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг;
• предполагаемая заработная плата управленческого и обслужи¬вающего персонала;
• налоги и отчисления в специальные фонды;
• цены на услуги по управлению и обслуживанию жилого фонда;
• остатки финансовых средств с прошлых лет;
• доходы от внереализационных операций (арендная плата, и пр.);
• остатки материальных ресурсов прошлых лет на содержание и ремонт.

При составлении финансовый план, прежде всего, необходимо разделить виды предоставляемых услуг. В соответствии с жилищным законодательством они делятся на жилищные услуги и коммунальные услуги.

Жилищные услуги включают работы по управление многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме: содержание общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши; техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов, приборов учета и технических помещений жилого дома; вывоз бытовых отходов; содержание и уборка придомовой территории.

К коммунальным услугам относится холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Средства, оплачиваемые жителями за коммунальные услуги, не используются управляющей компанией на содержание дома и являются транзитными платежами, которые перечисляются на расчетные счета ресурсоснабжающих организаций за тепло, свет, воду и пр. услуги. То есть средства, собираемые с населения по этим услугам нельзя использовать на содержание дома, так как они являются целевым средствами.

Формирование бюджет многоквартирного дома необходимо начинать с планирование затрат.

А это значит, что необходимо составить смета расходов на основании планов по текущему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с учетом целесообразности и первоочередности выполнения работ, а также с учетом желания собственников. Затем в соответствии со специальными нормативными документами рассчитать стоимость выполнения этих работ и необходимых материалов с учетом исходных данных о которых говорилось выше и разделить полученные затраты на общую площадь дома. Таким образом мы получим размер платы собственников помещений с 1 кв.м площади. В случае если сумма платежа превысит и шокирует ожидания собственников, возможно, произвести необходимую корректировку в части уменьшения выполнения объемов и видов работ. Какие-то работы перенести на следующий год.

Сегодня время изменило законы и расчеты должны вестись по каждому конкретному дому, а не как раньше в общий кошелек, когда распределение средств велось по принципу «этому дала, а этому не хватило». Ну а результат такого планирования, к сожалению сегодня, виден всем результат, который во многом затрудняет работу управляющей компании осуществлять содержание домов имеющих 50 и более процентов износа домов, на которых не проводился своевременный капитальный ремонт.

И в заключении. Когда все собственники поймут что жить по пословице «По одежке протягивай ножки» можно только при наличии грамотно составленного бюджета тогда и дома станут лучше и обслуживание качественнее. Вот поэтому и необходимо составлять бюджет многоквартирного дома исходя из реальных возможностей, а не желания за один день выполнить все.

Автор:  С.Л.Горобец

Вернуться к разделу статей