Управляющая компания как заказчик строительства нового жилья и собственник квартир для сдачи в коммерческий и социальный найм

Источник: Объединенные строительные тресты

Основной проблемой по управлению вновь построенным жилым домом является строительный брак и низкое качество строительства. Застройщик не всегда заинтересован в высоком качестве работ и используемых материалов, наоборот он заинтересован в экономии. Следствием экономии на качестве в процессе строительства являются последующие высокие эксплуатационные издержки, низкая энергоэффективность здания, малый срок полезного использования.

По существующей традиции по окончании строительства дома застройщик (заказчик) создает товарищество собственников жилье из 2-3 аффилированных лиц и ставит председателя, как правило, «своего» человека. Проводится это мероприятие с целью облегчить сдачу дома в эксплуатацию, т.к. «карманное» ТСЖ, не особо вникая в детали и не имея должного опыта, подпишет все бумаги. Вновь построенный дом, оказывается сданным, как правило, с отступлением от проекта, строительными недоделками и строительным браком. На брак и недоделки «карманное» ТСЖ закрывает глаза, отступления от проекта проявляются, когда необходимо оформить дом как единый объект недвижимости – кондоминиум. Собственники квартир остаются один на один со своими эксплуатационными проблемами. Как правило, строительные недоделки и брак устраняют в процессе эксплуатации сами собственники или ТСЖ. В условиях дефицита нового жилья рыночные механизмы, задача которых – повышение качества и снижение цены, не работают должным образом.

Часто строители не выполняют требований коммунальных поставщиков по техусловиям подключения к коммунальным сетям тепло- и водоснабжения. Данная ситуация чревата последующими проблемами со снабжением нового дома коммунальными услугами. Случаи, когда собственники, объединив усилия, подавали иски на застройщика и выигрывали суды, исчисляются единицами. Чаще всего ТСЖ самостоятельно изыскивает средства и устраняет строительные «косяки» за счет собственника, который, получается, платит дважды: один раз оплачивая свою долю в строительстве, второй раз, оплачивая строительные недоделки и брак. Собственники не являют собой достаточно организованного сообщества, чтобы, объединив усилия, решать проблемы со строительными недоделками и браком через судебные и исполнительные органы власти. Органы государственного архитектурного и технического надзора не несут финансовой ответственности за подписание акта приемки дома в эксплуатацию со значительными недостатками.

Проблема, как кажется, может быть решена через участие в процессе приемки дома в эксплуатацию профессиональной управляющей компании жилищным фондом, которая и будет осуществлять последующее управление данным домовладением. Идеальной является ситуация, когда управляющая компания жилищным фондом и заказчик строительства – одно лицо. Тогда очевидно, что управляющая компания, которая имеет целью нести минимальные эксплуатационные расходы по данному домовладению, предпримет все усилия, чтобы строительные работы были выполнены с максимальным качеством. Это является одной из задач областной государственной жилищной политики. Однако сегодня имеет место обратная ситуация: застройщик заинтересован построить дом с минимальными затратами, которые в конечном счете выливаются в невысокое качество строительства и в последствии в высокие эксплуатационные издержки.

Сегодня управляющие компании жилищным фондом не располагают достаточным инвестиционным потенциалом, чтобы за свой счет или за счет привлеченных ресурсов вести новое жилищное строительство, поэтому идеальная ситуация совмещения в одном лице заказчика строительства и управляющей компании пока не достигнута. Вопрос инвестиций в жилищной сфере может быть быстро решен передачей в уставный капитал управляющих компаний жилищным фондом с 1 января 2007 года неприватизированных муниципальных квартир. Данный ресурс может быть использован управляющими компаниями в качестве залогового средства для привлечения кредитных средств в строительство нового жилья с последующей продажей его или сдачей в коммерческий наем.

На переходном этапе накопления инвестиционных ресурсов в управляющих компаниях можно попытаться решить проблему более качественного строительства и защиты интересов инвесторов строительства (дольщиков) через следующий механизм:

1. Нормативным актом органа местного самоуправления создается институт аккредитованных при городской (районной) администрации управляющих компаний жилищным фондом.

2. Аккредитованная управляющая компания обязуется участвовать в приемке нового жилья и организовать его эксплуатацию по договору с собственниками (ТСЖ).

3. В случае обнаружения в процессе гарантийного срока недоделок и брака управляющая компания обязуется за свой счет устранить установленные недоделки и брак с последующим предъявлением арбитражного иска строительной компании.

Существующий сегодня проект государственной подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище», также дает дополнительные возможности, связанные с новым строительством и последующим управлением вновь вводимым жильем. Получателем федеральных гарантий по займам на строительство коммунальной инфраструктуры должны стать действующие управляющие компании жилищным фондом и коммунальными объектами. Получая в последующем вновь построенный жилищный фонд и коммунальные объекты в управление, управляющие компании будут заинтересованы в наилучшем качестве строительства и снижении до минимального уровня эксплуатационных издержек. Подобный механизм позволяет уже сегодня получить высокоэффективное с точки зрения энергопотребления и низких эксплуатационных затрат жилье, а также коммунальные объекты, отвечающие самым современным требованиям по КПД и ресурсосбережению.

Реинвестируя прибыль от продажи части квартир, управляющая компания должна оставлять у себя в собственности часть введенного жилья для последующей сдачи его в коммерческий и социальный найм. Управляющая компания должна повышать свою капитализацию за счет собственного жилья. Одной из реальных возможностей является на сегодня мансардное строительство. Мансардное жилье на существующем жилищном фонде обходится в 2-3 раза дешевле, чем новое строительство. Реконструкция существующего жилищного фонда с надстройкой мансардного этажа – это не только возможность увеличить на 15-20 процентов объем жилищного фонда в пределах существующей застройки, но и произвести комплексную реконструкцию существующего жилищного фонда со значительным повышением его потребительских свойств.

В.П. Пасечников

Вернуться к разделу статей