Отдадим дом в умелые руки! Готовы ли рынок ЖКХ и граждане к выбору управляющих компаний?

Источник: «Коммунальная культура жизни»

Согласно новому Жилищному кодексу РФ до 1 марта все собственники жилья обязаны были выбрать способ управления своим домом и управляющую компанию. Убедившись, что срок этот нереален, в конце 2005-го парламент принял решение о его продлении до конца нынешнего года. В феврале премьер Михаил Фрадков подписал долгожданное постановление N75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". Аналитики рынка ЖКХ окрестили его документом, с которого, как они считают, в стране начнется реальное участие в реформе ЖКХ рядовых россиян. Так ли это?

Что касается переноса сроков выбора гражданами способа управления своими домами, то тут и говорить не о чем! Как свидетельствует недавний опрос, проведенный компанией ROMIR Monitoring, более половины москвичей вообще ничего не знали о том, что такой выбор для них обязателен. Спросить же респондентов о том, что такое ТСЖ и есть ли оно в их доме, социологи то ли не догадались, то ли не решились. Впрочем, картина неосведомленности граждан относительно своих прав и обязанностей как собственников жилья и так красноречива.

- В свое время, разрешив приватизацию жилья, власть поступила с народом не слишком честно. Людям дали понять, что они лишь приобретут право покупать и продавать квартиры. Что же касается их долга ремонтировать и содержать в порядке не только квартиры, но и дом в целом, людям намекнули, что о домах будет продолжать заботиться государство. В итоге собственниками стало огромное число людей, но большинство из них к этой роли пока не готово ни материально, ни морально, - говорит первый заместитель руководителя ГУ "Центр реформ ЖКХ" Комплекса городского хозяйства г. Москвы, эксперт фонда "Коммунальная культура жизни" Ирина Шрамко.

Об этом на пресс-конференции в начале марта сообщил и руководитель Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы Артур Кескинов. Он сказал, что из сорока тысяч московских домов с выбором управляющей компании определились всего около 1500 (примерно 3,75%).

При этом если процедура выбора управляющей компании на общем собрании собственников жилья относительно проста и достаточно подробно прописана в самом Жилищном кодексе, то для органов исполнительной власти она представляет немалую сложность. Дело в том, что в каждом конкурсном положении должны фигурировать свои тарифы на услуги по управлению домом в зависимости от его возраста, серии и множества других параметров.

- По сути, - резонно замечает Ирина Шрамко, - властям предстоит проводить конкурс по каждому дому отдельно. При этом в Москве, например, в отличие от какого-нибудь сибирского городка нефтяников, существуют дома самых разных серий, а половина новостроек - вообще эксклюзивна. У всех разные срок эксплуатации и степень износа. Иными словами, условия конкурса в каждом случае уникальны. Подумайте, сколько нужно усадить работников за составление необходимой документации? Причем работников квалифицированных, знающих предмет. Студентов-практикантов на такую работу ведь не мобилизуешь...

Собственно, принятое постановление N75 и явилось ответом на потребность местных властей хоть как-то унифицировать конкурсную процедуру. Документ был подготовлен Федеральной антимонопольной службой совместно с Министерством регионального развития и подписан Михаилом Фрадковым в начале февраля. Начальник управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев заявил, что данный документ впервые обеспечивает "демонополизацию управления жилищным фондом и начало реальной реформы ЖКХ для населения". По его утверждению, новый порядок, определенный этим постановлением, "устанавливает прозрачную и открытую процедуру, обеспечивает равный доступ хозяйствующих субъектов к бизнесу по управлению многоквартирными домами".

Конечно, авторам этого документа непросто оценить свое творение, поэтому мы попросили прокомментировать постановление директора направления городского хозяйства Института экономики города и также эксперта фонда "Коммунальная культура жизни" Сергея Сиваева. По его мнению, важно, что документ существенно уточняет объект управления. Как известно, в старой системе ЖКХ им был не конкретный дом, а территория. Новый Жилищный кодекс принципиально изменил это положение, а постановление определило параметры объекта недвижимости, который может быть выставлен на конкурс. Это безусловное достижение. Развивает он и принцип договорных отношений с управляющей компанией, также отсутствовавший в прежнем законодательстве. Однако Сергей Борисович подчеркивает:

- К сожалению, положение в ЖКХ столь сложно, что никакой нормативный акт в одночасье не способен совершить в этой сфере революции. Реформа шла и продолжает идти, а 75-е постановление знаменует собой лишь один из очередных ее этапов. В этом отношении оно действительно крайне важно и хотя и не без некоторых узких мест в целом отвечает требованию времени. Однако дальше предстоит применить его на практике, в его развитие принять нормативные документы уже на местном уровне. Ирина Шрамко также считает, что постановление было необходимо, но его выход сильно запоздал: на самом деле его нужно было принять сразу за Жилищным кодексом, поскольку документ конкретизирует положение ст. 161 ЖК. Но, как говорится, лучше поздно, чем никогда.

Однако в оставшийся до 1 января срок, как уже было отмечено выше, муниципалитетам предстоит большая работа, которая стоит, между прочим, немалых денег. Между тем, когда готовилось правительственное постановление, бюджеты всех уровней уже были сверстаны, и пока, пожимает плечами Ирина Павловна, не совсем понятно, на какие средства оно будет реализовываться.

По просьбе редакции экспертами был дан анализ некоторых важных положений правительственного документа, вызывающих опасение. Так, они отметили, что содержащийся в документе перечень требований к участвующим в конкурсе управляющим компаниям не может быть дополнен на местах. Формально он является окончательным, но на деле недостаточным. Здесь довольно подробно прописаны требования к финансовой чистоте предприятия - отсутствие долгов, претензий фискальных органов и т. д., но практически ничего не говорится о требованиях к его профессиональному профилю. Наряду с ДЕЗом в конкурсе теоретически может участвовать компания без опыта работы на рынке коммунальных услуг, не имеющая в своем штате специалистов в области ЖКХ, не знакомая со спецификой отрасли.

По мнению экспертов, такой уклон был вызван излишними опасениями авторов постановления по поводу возможных нарушений муниципалитетами антимонопольного законодательства. В самом деле, любые организаторы конкурса - это в первую очередь люди, подверженные обычным человеческим искушениям ("ну как не порадеть родному человечку"). Если же вспомнить о "неподъемности" самой задачи, стоящей перед ними, то наиболее простым выходом будет просто назначить управлять всеми домами подряд старые добрые ДЕЗы. Так оно хоть привычнее. Но с точки зрения Антимонопольной службы при любом варианте есть "прямая и явная угроза" нарушения закона.

- Нельзя смотреть на проблему так узко - говорит г-жа Шрамко. – Главным принципом реформы должно стать медицинское правило "не навреди". А разве не будет вреда от того, что конкурс в полном соответствии со всеми требованиями выиграет некомпетентный исполнитель? Причем это может нанести вред и самим властям. Правовая культура населения такова, что, если управляющая компания не будет исполнять своих договорных обязательств перед собственниками жилья, те не в суд пойдут, а на митинг перед зданием управы.

Вот почему аналитики советуют согражданам проявлять крайнюю осторожность при выборе форм управления своим домом и не поддаваться политическим призывам в стиле "голосуй, а то проиграешь". В конце концов сменить управляющую компанию или взять управление в собственные руки можно будет и после. По закону собственники жилья могут принять такое решение в любое время (когда наконец-то морально дозреют). Только надо помнить, что в случае, если неудачный выбор сделает муниципалитет, мы вправе спросить с него, а в собственном просчете винить будет уже некого.

Впрочем, как свидетельствует опрос, проведенный социологами фонда "Коммунальная культура жизни", большинство москвичей рисковать не спешат и готовы доверить управление домом старым ДЕЗам - не от большой любви, а по принципу "меньшего зла". При любых условиях так поступят более 40% горожан, 62% - если услуги частных компаний будут дороже, а 75% - если качество работы и перечень услуг последних не будут отличаться от "традиционных".

Подводя черту под разговором о вышеупомянутом постановлении, Ирина Шрамко заметила:

- Естественно, обсуждая задним числом тот или иной документ, понимаешь, что многое можно было бы написать в нем четче и лучше. Но сейчас, когда он наконец-то принят, мы получили хоть какую-то нормативную базу, я бы не рекомендовала ставить вопросы о немедленном внесении в него тех или иных изменений. Необходимо посмотреть, какие документы будут приняты в его развитие на местах, какие проблемы с его реализацией возникнут и какие из них окажется невозможно решить без внесения поправок. Лишь после этого за такие поправки можно будет браться.

17.03.2006

Вернуться к разделу статей