Управа на недвижимость

Источник: "Квартира. Дача. Офис."

Во всем цивилизованном мире владельцы недвижимости не ломают голову над тем, как управлять своим имуществом - они приглашают для этого профессионалов. У нас же распространена практика создания собственной команды. Часто она работает неэффективно, но обратиться к профессионалам -"чужакам" мы опасаемся. Впрочем, странным это кажется только на первый взгляд…

Что такое управление?

В представлении большинства нашего населения - техническая эксплуатация. Управляющий выступает в роли эдакого завхоза, следящего за тем, чтобы пыль подметалась, перегоревшие лампочки заменялись, а пепельницы вытряхивались. В общем, это правильно - управляющие компании действительно 80% своих усилий тратят на обеспечение текущего функционирования. Однако сводить их работу к этому было бы чересчур примитивно.

“Управление - это целый комплекс вопросов, связанных с развитием объекта”, - говорит Валерия Родионова, руководитель филиала "Сивцев Вражек" компании "Новый город". Этот бизнес синтезирует все направления деятельности, связанные с развитием объекта. Хороший управляющий должен "вести" объект даже не с момента строительства, а с появления замысла. Он следит за созданием проекта, учитывая поставленную клиентом задачу. Проектной организации все равно, для чего заказчику понадобился офисный центр, а управляющий обязан знать, будут ли эти офисы использоваться самим клиентом или сдаваться в аренду, каковы особенности работы - от этого зависят многие нюансы.

Затем управляющий наблюдает за строительством, контролируя расходование денег его клиента. Когда объект готов - начинается эксплуатация. Она ограничивается той самой уборкой и лампочками только в том случае, если владелец недвижимости использует ее для собственного офиса. Если же задачей является коммерческая прибыльность проекта, то в круг обязанностей управляющего включается поиск и подбор арендаторов, переговоры с ними, взимание арендной платы и т.д.

Когда владелец недвижимости решает ее продать - опять-таки перед управляющим ставится вопрос о том, как сделать это наиболее рационально. Делать или нет предпродажный косметический ремонт? И наконец, даже слом и утилизацию объекта хороший управляющий может обернуть к выгоде - скажем, продать старые элементы конструкции здания.

Почему не обращаются к управляющим?

Можно, конечно, объяснить этот феномен молодостью нашего рынка - дескать, принятая во всем мире практика еще просто не успела прижиться в России. Но это вряд ли - наши бизнесмены весьма мобильны, и всему новому учатся очень быстро. Еще можно предположить, что поскольку управление очень интеллектуальный вид бизнеса, у нас пока нет такого рода специалистов. Но и это неубедительно: отечественные управленцы уже достаточно грамотны, кроме того, на российском рынке работают европейские и американские компании. А наши собственники недвижимости к ним все равно не идут. Почему?

На самом деле все просто. Управление любой собственностью (и недвижимостью в том числе) - это очень "интимный" процесс, где финансовые потоки клиента управленец видит как на ладони. А у нас, как показывает статистика, минимум 50% арендных платежей производится черным налом. В таких условиях владелец недвижимости хочет быть уверен, что его деньги, во-первых, не украдут и, во-вторых, его самого не "заложат" государственным органам. А путь к этому только один - управляющая компания должна быть своей в доску.

Есть и еще одна, весьма веская причина - отсутствие механизма ответственности управляющего. Что, если его советы оказались неправильными? Вариантов тут масса - от перепланировки, в результате которой объект на год закрывает пожарная инспекция да еще и штрафует владельца, до физического разрушения здания. В законодательстве на этот счет зияет преогромная дыра: кроме одной-единственной главы Гражданского кодекса, называемой "Доверительное управление", нет больше вообще ничего - ни законов, ни подзаконных актов. А статья ГК, конечно, устанавливает ответственность - но у юридического лица может и не оказаться никакого имущества кроме уставного капитала в 10 тысяч рублей. Хотя проблема эта постепенно решается. Самое разумное - это застраховать договор управления. Плюс многие управляющие уже имеют достаточно солидное имя, которое само выступает как гарантия.

И еще о российской специфике

Во всем мире отношения между управленцем и его клиентами строятся от денег, у нас же - от объекта. Иными словами, на Западе клиент приходит к управляющему и говорит, что у него есть некоторая сумма, которые он хотел бы вложить в недвижимость. Высказываются и другие пожелания (ожидаемая доходность, возможность изъять деньги в определенный момент и т.д.) исходя из чего управляющий предлагает несколько вариантов - купить готовый объект, инвестировать в строительство нового… 

У нас все наоборот: подавляющее большинство обращений звучит - "у меня есть здание, я не знаю, что с ним делать". Почему так получается - объяснять не нужно: история приватизации в России многогранна, много чего доставалось и много кому совершенно невероятными путями. Такие объекты часто приносят владельцам одни убытки - необходимость платить налоги на землю, коммунальные платежи. Российский управленец должен уметь сделать так, чтобы здание стало приносить доход.

Кстати, такой перекос очень выгоден владельцам свободных денег. По словам экспертов рынка, даже в Москве (с ее немалыми ценами на недвижимость) существует огромное количество объектов, для доведения которых до ума и запуска в работу требуются совсем небольшие по меркам этого рынка суммы - от $200-300 тысяч. Уровень доходности тут вполне реален на уровне 25-30% годовых.

Еще одной отличительной чертой российского рынка является неравномерное развитие, причем Москва, что удивительно, в области управления недвижимости не является таким уж общепризнанным локомотивом. Большинство иностранных инвестиций в российскую экономику приходило именно в столицу, а вслед за инвесторами в Москве появились и западные управляющие компании "рулить" построенными своими клиентами зданиями. Наши молодые управленцы оказались в заведомо невыгодных конкурентных условиях, сейчас в Москве работают не более десятка российских компаний.

Вместо послесловия

История нашей страны за последние лет 300 показывает, что все, что появляется на Западе, обязательно приживается и у нас. Иногда сразу, иногда с опозданием в полвека, после долгих слов о нашей самобытности и особом пути - но будет обязательно. То же самое можно сказать и об управлении - и мировой опыт, и здравый смысл подсказывают, что собственнику недвижимости незачем вникать в многочисленные детали - проще за разумные комиссионные нанять профессионалов. Елена Голубева, управляющий компании "ХИРШ-Москва", убеждена, что управление - одна из самых перспективных сфер деятельности, которая обязательно "выстрелит" в ближайшие годы. И тот, кто заблаговременно начнет работать на этом рынке, непременно получит большие конкурентные преимущества.

Вернуться к разделу статей