Капиталы из подвала

от 20 марта 2007 г.

Представим себе идиллическую картину: стоит многоквартирный дом. Его фасад украшает в меру яркая и в меру броская реклама. Первый этаж и часть подвала заняты небольшими продуктовыми магазинчиками, галантереей, в которой хозяйки могут буквально на бегу купить мыло или стиральный порошок. Есть небольшой фитнес-зал, где отцы семейства качают бицепсы, а молодые мамы восстанавливают плоскость живота. И за все это, естественно, идет арендная плата, за которую жильцы меняют трубы, облицовывают стены, чинят крышу, нанимают охранников-консьержек, украшают подъезд зеркалами и ампельными растениями, возводят во дворе детскую площадку и вставляют стеклопакеты во весь фасад.

Сказку сделать былью?

Сказка? Однако такая система действует на Западе. И в единичных случаях – в Москве. Есть считанное количество домов, ТСЖ которых построило рай в отдельно взятом дворе. Остальным домам приходится буквально прорываться через тернии к звездам. При этом альфой и омегой победы становится работа с людьми.

Скажем такую банальную вещь: дом дому рознь. Панельная неказистая пятиэтажка и новое монолитно-кирпичное здание, как принято говорить, две большие разницы. И если жители пятиэтажки вдруг решат организовать ТСЖ и уйти на самообеспечение, то ДЕЗ облегченно перекрестится и отпустит их на все четыре стороны. А вот за новый дом, да еще и с арендными площадями дирекция единого заказчика будет биться насмерть.

Кому принадлежат подвалы?

Больной вопрос… Масса домов построена в виде комбинатов: первый этаж нежилой, в подвалах разместились фирмы, красуется вывеска магазина, зубной клиники, какого-нибудь банка. Со всеми этими организациями договоры заключали комитеты по управлению городским имуществом. И все было хорошо. Но теперь получается, что эти помещения принадлежат на правах долевой собственности всем домовладельцам? И теперь уже не город, а конкретное ТСЖ будет заключать с ними договоры? Началась целая волна судебных процессов. ТСЖ стали оспаривать право государства на распоряжение нежилыми помещениями. Однако первые решения судов были неутешительными. Например, 17 февраля 2004 года Санкт-Петербургским городским судом было принято решение по делу № 2-938. В нем говорится, что подвал и мансарда по своему целевому назначению и фактическому пользованию не могут быть отнесены к общему имуществу дома. Простой пример: если в подвале находятся важные узлы учета тепла, воды, приборы и посты управления, то тогда это общее имущество необходимое для нормального функционирования дома. А если на первом этаже расположен магазин и трубы проходят через него транзитом? Тогда извините! Это – не общая долевая собственность.

Правда, сейчас положение улучшилось. В октябре первый заместитель мэра Москвы Петр Аксенов заявил, что «столичные власти считают возможным получение товариществами собственников жилья платы за аренду помещений в жилых домах». Тем не менее стоит приготовиться к судам – как с городом, так и с прежними арендаторами.

Вот, например, ТСЖ «Дубки» в Тимирязевском районе. Сначала жители с огорчением узнали, что нежилые помещения в их доме принадлежат городу. Жаль, конечно, но его ведь можно взять в аренду и сдать в субаренду, получив таким образом прибыль. В 2002 году Департамент имущества Москвы оформил с ТСЖ аренду на пять лет. Однако фирма – прошлый арендатор – помещение освободить не пожелала. Судебные разбирательства длились два года, и все это время ТСЖ, естественно, платило арендную плату, а денег с субарендаторов не получало. Когда, наконец, процесс был выигран и помещение занято – оказалось, что прежние арендаторы устроили там форменный разгром. И пришлось затратить еще 215 тысяч рублей на ремонт. Плюс опять суды: оказывается, прошлый арендатор сделал в помещении перепланировку. Так что теперь ТСЖ обязали эту перепланировку согласовать и восстановить там пожарную сигнализацию.

Каждому по потребностям

Мало отбить у собственников нежилую площадь – надо еще найти подходящих арендаторов. И тут впору вспомнить о законе рынка – предложение определяет спрос. А на что у нас всегда стабильный спрос? Правильно, на градус! И нередко жители ТСЖ с большим подозрением относятся к людям, желающим что-то снять.

Или желающим перевести квартиру в нежилой фонд и открыть в ней «свое дело».

– Вы говорите – галантерея? Знаем мы эти галантереи, – ворчат бабушки. – Это вы сейчас так говорите, а сами откроете пивбар. Или казино.

К сожалению, психология человека такова, что к плохому он приобщается легче, чем к хорошему. И если в доме появится точка продажи горячительных напитков, то количество поддатого населения в районе увеличится.

А вот если, допустим, организовать фитнес-клуб? Станет ли в районе намного больше стройных девушек и сильных юношей? И не прогорит ли в результате этот фитнес-клуб? А ведь с помощью грамотного подбора арендаторов можно не только положить денежку на баланс дома, но и сделать его жильцов здоровее, сильнее, умнее, лучше.

Один из больных социальных вопросов звучит так: чем занять молодежь? Многие люди – как подростки, так и вполне зрелые тридцатилетние интересуются ролевыми играми и с охотой ходят в ролевые клубы.

Ролевой клуб – это не слет толкиенистов с мечами наперевес в Измайловском парке. Это просто помещение, где можно поиграть в настольные игры. Так вот, за последние три года в Москве закрылись почти все подобные заведения. Любой ролевик с грустью вздохнет при упоминании слов «лабиринт», «солярис». Все они располагались в подвалах жилых домов. Все платили арендную плату. И – прогорели. Почему? Нет спроса? Да нет, спрос есть, и народ по выходным штурмует последний оплот – «Портал» (тоже в подвале жилого дома), но натыкается на сопротивление администрации (у нас турнир, все места заняты). Просто хозяева клубов не сумели сделать дело прибыльным.

Замечательный вариант – отдать подвал интернетчикам-компьютерщикам. Хорошо, если в районе найдутся деятельные молодые люди, которые поставят там сервер, протянут оптоволокно и подключат всех желающих к Интернету. Да еще и в другие дома свою паутину протянут. В этом случае арендную плату можно будет брать «натурой», то есть льготным подключением для жильцов.

Кстати, такой вариант поможет и решить проблему занятости молодежи. Купите чаду компьютер и пусть оно режется в Quake по домашней сетке. Все лучше, чем торчать в подъездах с банкой пива…

Стойте справа, проходите слева

Одна из проблем, которую придется решить, – это совместное существование с арендаторами. Хорошо, если в доме предусмотрены отдельные ходы-выходы для жильцов и для клиентов. Многие дома построены по такому принципу: вход в магазин со стороны улицы, в квартиры – со стороны двора. Это – правильная организация. Ее еще называют «разведенные потоки». Нередко внутреннюю территорию еще и ограждают воротами с каким-нибудь магнитным замком для жильцов.

Есть и такой вариант: переводят квартиру на первом этаже в нежилой фонд, после чего дверь на площадку замуровывают и делают отдельный выход на другую сторону дома. Получается, что у дома с одной стороны подъезды жилые, а с другой – служебные.

Однако порой офисы появляются в старых домах, в бывших жилых квартирах. Да еще и не на первом этаже. Придется как-то мириться с посетителями, которые ходят по подъезду и ищут эту нужную дверь.

А парковка? Это тоже один из больных вопросов, особенно в центре города с его дефицитом места. Если жильцы предоставляют помещение офису, в котором работают пять человек, – пусть будут готовы, что в окрестностях появится пять машин, плюс «тачки» посетителей. Весьма вероятно и явление в пять утра грузовика, ящиков и громогласных грузчиков.

Словом, прежде чем дом начнет приносить прибыль, придется основательно поработать головой. Полностью забыть о тех временах, когда «не надо было думать, все за нас решало государство». Осознать и понять, какие трудности могут возникнуть. Все сомнительные моменты прописывать в договорах. Провести в районе маркетинговое исследование. Выяснить статус нежилых помещений, что можно – отбить судами или выкупить, что нельзя – арендовать и найти субарендаторов. Постараться, чтобы овчинка стоила выделки.

Яна Маевская