Если молод и ретив, то вступай в кооператив

Источник: «Квартирный ряд»

Откроем Жилищный кодекс и прочитаем внимательно второй пункт статьи 161 «Выбор способа управления многоквартирными домами»: один из вариантов управления многоквартирным домом – «управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом». Что это такое – потребительский кооператив – рассказывает Константин Дьяченко, заместитель председателя совета Парламентского центра «Кооперация и социальный прогресс».

У потребкооперации в России долгая и славная история. Первый потребительский кооператив создали декабристы «во глубине сибирских руд». Называлась эта организация Большая Артель. Ничего удивительного: деятельные и образованные люди, оказавшись в сложных, почти нечеловеческих условиях, стали искать возможность выжить. И нашли. Так что в прошлом году ПО в России отметили 175-летие.

Немного цифр. В России сейчас около 5 тысяч потребительских обществ, которые охватывают 22,5 миллиона человек. Во всем мире членов ПО – более 900 миллионов человек, причем они обеспечивают продукцией и услугами 60% населения Земли. В развитых странах каждый третий является членом того или иного кооператива.

Потребкооперация приживается. В Одинцовском районе Подмосковья усиленно развивают потребкооперацию. Ленинградская область также развивает ПО. Работают над подготовкой пилотного проекта в районе Митино.

В отличие от ТСЖ, потребительское общество может объединить всех участников процесса оказания жилищно-коммунальных услуг, то есть, наряду с собственниками помещений, пайщиками могут быть наниматели и арендаторы жилья, обслуживающие организации и прочие юридические и физические лица.

Конечно, у ПО есть общие проблемы: это сложность в оформлении земельных участков, кадровые и социальные проблемы.

Но есть и специфические беды и у ТСЖ: отсутствие механизма финансирования капитального ремонта, налоговое бремя, неплательщики и должники, отсутствие в Жилищном кодексе определения источников финансирования деятельности ТСЖ, как следствие – налоговые споры. И еще масса других моментов, приводящих к конфликтам и издержкам.

Завидные инструменты

Простой пример: налоги. Сейчас обсуждается – только обсуждается! – что неплохо бы избавить ТСЖ от бремени налога на прибыль. О том, чтобы избавить его от НДС, вообще речь не идет. Поэтому, когда в доме создается ТСЖ, к цене за газ, электричество, тепло, воду автоматически прибавляются все последствия «коммерческой» деятельности.

При объединении жильцов в потребительское общество появляется возможность экономии и зарабатывания средств. Экономить позволяют некоммерческая форма и хозяйственные механизмы ПО. Для того, чтобы заработать средства, можно сдать в аренду неиспользуемые нежилые помещения, использовать фасады зданий и чердаки, строить мансардные квартиры для дальнейшей их реализации или сдачи в аренду, использовать возможности эксплуатации придомового земельного участка и прочее. Все такие замыслы ПО осуществляет с существенно меньшими затратами, чем ТСЖ.

Вообще у потребительского общества масса инструментов. Например, есть возможность решать массу социальных вопросов. ПО может в рамках уставных деловых целей оказывать своим пайщикам бытовые и производственные услуги.

Пайщиками могут быть физические и юридические лица, поставщики и потребители, а, следовательно, можно запустить механизм перераспределения. В рамках одного юридического лица поставщики и потребители сами могут позаботиться о себе с наименьшими издержками. Так как в результате часть налогов уйдет, то люди смогут, например, получать продукты из ближайшего магазина по более низкой цене.

Это называется «адресная помощь населению». Налоговое бремя создано, в том числе, и для решения социальных проблем. Но пока эти налоги дойдут до адресата… А в нашем случае человек экономит деньги, дом получает средства на ремонт и благоустройство – тому же пенсионеру в квартиру счетчики воды поставят и батареи заменят! – да и районные поставщики продуктов, товаров и услуг населению довольны.

Повышать благосостояние людей можно двумя способами: уменьшать расходы и повышать доходы. Потребительское общество может существенно снизить расходы в доме. Кстати, о платежах за ЖКУ. У ПО инструмент борьбы с неплательщиками есть. Тем, кто сейчас не в состоянии платить за квартиру по каким-то причинам, ПО может предоставить потребительский кредит, так как имеет право заниматься такой деятельностью без необходимости лицензирования Центральным банком России.

Кроме того, мы уже говорили о механизмах зарабатывания общеполезных средств, позволяющих вообще избавить людей от коммунальных платежей и ликвидировать в доме неплательщиков как класс.

Сколько «вешать» в паях?

Представим себе дом, в котором есть и приватизированные квартиры, и муниципальные, и нежилые помещения. Не получится ли ситуация «лебедь, рак и щука»? Ведь желания частных собственников, города и арендаторов могут серьезно противоречить друг другу.

ПО отличается от ТСЖ тем, что там расчет идет не от количества долей, а от количества пайщиков. Сейчас если у города в доме 50 квартир, то он и имеет 50 голосов. Но собственник-то – один! Поэтому в условиях ПО город будет иметь всего один голос.

Иногда возникает проблема. Есть дом на Нижегородской, где жители очень хотят создать ПО. Но более пятидесяти процентов площади в доме – нежилые. Естественно, хозяин этого помещения сопротивляется. Но в условиях ПО у него будет всего один голос. Поэтому сейчас жильцы пытаются развести юридические адреса.

Я считаю, что будущее – за потребительскими обществами. Кстати, их лучше создавать не в каждом отдельно взятом доме, а в микрорайонах. А управлять всегда легче несколькими расположенными рядом домами, потому что это единый комплекс. Это, кстати, избавит от земельных споров, споров о помойках, детских площадках, инцидентах типа «ваши машины заняли нашу парковку», словом, от «межевой войны». Кстати, в микрорайонное ПО могут войти организованные ТСЖ – почему бы и нет? Побудут, оглядятся, осмотрятся – глядишь, и переформируются.

Яна Маевская

Вернуться к разделу статей