Коварный пункт, или Платим за того парня

Источник: «Квартирный ряд»

28.04.2007 г

Постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

На практике некоторые положения этих документов вызывают спор даже у специалистов.

В нагрузку – медвежья услуга

Пункт 29 Правил содержания определяет, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ. В нее входят расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, и... на истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Вот так да! С одной стороны в ст. 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ на собственника возлагается бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме. В ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Об этом говорится и в письме Минрегиона России от 12 октября 2006 г. № 9555-РМ107 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в связи с принятием постановления правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491».

В ст. 154 ЖК РФ установлена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Для нанимателей она включает в себя плату за наем, плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. И плату за коммунальные услуги.

Для собственников предусмотрена плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. И также плату за коммунальные услуги.

И нигде ни слова о том, что собственники или наниматели отвечают за долги своих соседей! Выходит, в пункте 29 Правил содержания появляется новая «услуга», которую вправе навязать управляющие компании. Но это не все. Прочитаем коварный пункт повнимательнее: «в плату за содержание и ремонт жилого помещения должны включаться расходы на истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг».

Непонятно, почему расходы управляющей организации на истребование задолженности с неплательщиков должны распространяться только на собственников помещений? Неплательщиками могут быть и наниматели. И на них можно подать в суд. Выходит, что при формировании платы за содержание и ремонт жилого помещения общая сумма платы для нанимателя и собственника помещения одна, а расходы на истребование задолженности должны производиться только в отношении «забывчивых» собственников.

Почему добросовестные собственники должны оплачивать судебные издержки управляющих компаний? Ведь по Гражданскому процессуальному кодексу РФ (ст. 98, 101) суд присуждает, что проигравшая сторона должна возместить выигравшей стороне все судебные издержки.

Если следовать принципу пункта 29 Правил содержания, управляющая организация остается еще и в прибыли, получая возмещение судебных расходов с проигравшей стороны, т.е. с того же собственника, в плату ( тариф) которого уже включены расходы по взысканию задолженности.

Управляющая организация не останется в убытке и в случае проигрыша в суде. Выходит, у нее нет стимула взыскивать задолженность с неплательщиков.

И суд туда же!

В любом случае за правдой принято идти в суд. Тем более, что судебная практика по вопросам применения пункта 29 Правил содержания имеется. В ноябре прошлого года Верховный суд РФ рассмотрел дело, в котором было поставлено под сомнение соответствие пункта 29 Правил содержания положениям Жилищного кодекса РФ. Иск подали собственники многоквартирного дома, который обслуживался, как и в большинстве муниципальных образований Российской Федерации, муниципальным унитарным предприятием ЖКХ района.

При этом функции управления собственники ему не передавали, способ управления на общем собрании не выбирали, открытый конкурс по выбору управляющей организации не проводился, договоров управления с собственниками помещений не заключалось.

Верховный суд РФ, проверяя пункт 29 Правил содержания на соответствие Жилищному кодексу РФ, своим решением установил, что управляющая организация должна обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Управление многоквартирным домом предполагает осуществление организационно-распорядительных действий (прием на работу, ведение договорной работы с поставщиками и смежными организациями), формирование технической документации на дом, работу с собственниками жилых помещений, в том числе истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Таким образом, истребование задолженности – одна из функций управляющей организации, направленная на выполнение обязанностей по содержанию общего имущества.

Делая такой вывод, Верховный суд РФ своим решением устанавливает, что этот пункт соответствует действующему законодательству и издан в пределах полномочий правительства РФ.

Выходит, всем нам, так или иначе, придется платить за того парня.

Анатолий Хохлов, преподаватель учебного центра по подготовке управляющих многоквартирными домами Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКХ России

Вернуться к разделу статей