ТСЖ - как представитель собственников

Источник: www.stroi.ru

Что стоит на пути нормальной работы ТСЖ и ЖСК ?

     Для того чтобы глубже узнать о проблемах управления жилищным фондом, нужно, по меньшей мере, создать ТСЖ. И попробовать "порулить". Вот тогда-то, вкусив все прелести управления товариществом, можно понять, как работать... не надо. Впрочем, руководитель сектора "Института экономики города" Владилен Прокофьев таких слов не произносил - он подошел к проблеме, можно сказать, в целом, заявив, что ТСЖ, а также ЖСК сегодня в значительной степени зависят от той системы управления жилищным фондом, которая существует в муниципальных образованиях. Поэтому основное внимание уделил организации местного самоуправления, оттолкнувшись от тех недостатков, которые мешают не только нормальной работе ТСЖ и ЖСК, но и всей системе управления жилищно-коммунальным хозяйством.

     Изучая опыт работы существующих в Москве ТСЖ, специалисты Института экономики города пришли к выводу, что товарищества и ЖСК должны выступать на рынке жилищно- коммунальных услуг исключительно заказчиками. Рынок же - это та среда, которую формируют сегодня органы местного самоуправления. Но, увы, управление жилищным фондом на муниципальном уровне продолжает оставаться, можно сказать, на дорыночном уровне, когда человек не выступает заказчиком в полном объеме этого понятия. Экономика жилищно-коммунального хозяйства работает против человека, заявил В. Прокофьев и аргументировал этот тезис примерами, "с которыми не раз встречался в Москве". В частности, предложил он, обратитесь в ДЕЗ с просьбой заменить кран. Эта услуга ДЕЗа бесплатная, но только в том случае, если кран заменит сантехник. Какой он принесет кран - известно всем.

     Если же вы хотите поставить купленный вами современный кран - такой, чтоб сантехник не приходил чинить его минимум лет пять, - то это уже платная услуга. Парадокс: в первом случае вам бесплатно ставят кран ДЕЗа, во втором случае ДЕЗ не несет никаких расходов, связанных с приобретением крана, но услуга - платная. Пытаться найти здесь логику сложнее, чем искать иголку в стоге сена.

     ТА ЖЕ ЛОГИКА в приеме заявок - это по-прежнему мероприятие "особого назначения", тем более, если ваша заявка нестандартная: ох, и набегаетесь, прежде чем ее исполнят. Взять тот же кран. Скажем, ваш удачливый коллега по работе посоветовал вам поставить в кухне и ванной краны Grohe - долговечно, надежно, перспективно с точки зрения будущей экономии ресурсов. Вы обратились в ДЕЗ, а вам: будьте любезны, придите и заполните соответствующую бумажку. Потом оплатите услугу. Сообщите в ДЕЗ, что оплатили. Из всего этого родится заявка. Потом ДЕЗ даст указание подрядчику. И только после этого в вашем доме появится сантехник. Поэтому легче иметь "своего" сантехника, заплатить ему, и он все сделает: быстро и качественно. Причем, как ни удивительно, "свои" сантехники держат стоимость услуг чуть выше ДЕЗовских. Но, допустим, вы - мастер на все руки и заявили в ДЕЗ: я сам заменю кран, перекройте только воду. И узнаете, что это мероприятие стоит сегодня 300 рублей в час. Столько же, сколько установка крана. Если вы будете копаться с краном два часа - заплатите 600 рублей. "Вот такая нынче экономика в жилищно-коммунальном хозяйстве", - с горечью подвел черту под примерами Владилен Прокофьев. Человек хочет жить лучше, комфортнее, готов платить за это деньги, но ни ДЕЗу, ни сантехникам это невыгодно. ДЕЗ может получить дополнительные доходы, лишь работая по-старому. Вам надоест бесконечный ремонт крана - вы оплатите установку нового. ДЕЗ получит свои доходы. То же - с сантехником: он будет чинить до тех пор, пока вы не заплатите ему наличными, чтобы он заменил вам кран...

ТСЖ и монополия ДЭЗов

     В чем основная проблема структуры ЖКХ? В том, что сегодня работники ДЕЗов не только территориальные монополисты, но, по сути, мелкие муниципальные чиновники, сидящие на окладах и поэтому минимизирующие свой труд. Пока такое положение будет сохраняться, ожидать изменений в их взаимоотношениях с жильцами муниципальных домов, ТСЖ и ЖКХ не приходится.

     ФОРМАЛЬНО, товарищества в несколько лучших условиях - у них есть возможность обратиться к управляющим компаниям, заинтересованным квалифицированно обслуживать жилищный фонд. Но для этого, считает Прокофьев, нужно разрушить монополию ДЕЗов. И эту важную задачу должны решать, прежде всего, органы местного самоуправления - не разрушив монополию, не создав условий для формирования рынка услуг, они обрекают ТСЖ и ЖСК на то, что большую часть работы тем придется выполнять либо своими силами, либо вновь идти на поклон к ДЕЗу. По-прежнему они будут оставаться организационно-хозяйственным субъектом, а не представителем собственников, выбирающим управляющую компанию, которая согласовывает с ним объемы и цены работ.

     Монопольное положение ДЕЗа приводит и к тому, что орган местного самоуправления вступает с ним в конфликт, ведь ДЕЗ пытается забрать себе большую часть административных функций. В свою очередь, орган самоуправления стремится взять на себя большую часть хозяйственных функций, чтобы можно было руководить ДЕЗом.

     Серьезное препятствие для демонополизации ДЕЗов - имущественные отношения. Дело в том, что сегодня муниципальный жилищный фонд передан ДЕЗам в оперативное управление. Но оперативное управление - это не право собственности, но вещное право. Оперативный управляющий может распоряжаться жилищным фондом с разрешения собственника, в остальном он самостоятельно принимает решения.

     В ЧЕМ НЕДОСТАТКИ оперативного управления? Прежде всего, в том, что сегодня это - бессрочное право, не подразумевающее договорных отношений между управляющим и собственником. Раз их нет, отношения регулируются административными методами. К тому же очень трудно создать систему экономических стимулов, которые бы подвигли управляющую компанию эффективно обслуживать население, заинтересовали бы в получении заказов от муниципальных домовладельцев, ТСЖ, ЖСК.

     Поэтому так важно муниципалитету изменить систему имущественных отношений: если он выступает собственником дома или части квартир в доме или сособственником общедолевого имущества, то автоматически должен иметь право контроля над управляющей компанией. Сегодня важно сформировать такую систему договорных отношений, которая в дальнейшем будет распространяться и на ЖСК, и на ТСЖ. Для этого нужен не только рынок управляющих компаний, но и разные формы собственности в этих компаниях. Классический пример - политика Маргарет Тэтчер. Большую часть жилищно- коммунальных услуг, которые выполнялись муниципальными и государственными организациями, она переложила на частные структуры, при этом - что особенно важно! - ужесточив над ними контроль. От этого, как известно, выиграла не только экономика Англии, но и англичане. Опыта управления частными компаниями в России тоже не занимать...

     ЗАДАЧА номер один - формирование договорных отношений в ЖКХ. В этом случае ТСЖ и ЖСК смогут выступать как собственники: нанимать профессионалов, управляющих жилищным фондом по договору. Причем договор предполагается открытый, в нем должны быть прописаны все услуги, предоставляемые жилищными организациями, обозначена стоимость каждой услуги. Госстрой России готовит постановление о ценообразовании в системе ЖКХ, в которое специалисты института пытаются внедрить очень важный пункт: в соответствии с ним цены на все работы и услуги, выполняемые управляющей организацией, будут утверждаться муниципалитетом. Управляющая компания не вправе отказать в выполнении услуг кому бы то ни было.

     Сегодня это трудно представить. Но попробуем, поскольку именно к такой форме работы стремится сегодня Правительство Москвы, органы местного самоуправления.

     В каждой управляющей компании, в том числе в ДЕЗе, на видном месте помещен список выполняемых услуг и указана их стоимость. Причем у каждой управляющей компании список будет свой, и стоимость будет разной, ведь каждая по-своему организует обслуживание населения, у каждой свои подрядчики, свои материалы, свои издержки производства работ - отсюда разная стоимость услуг. И это правильно! Заказчик сможет выбрать услугу "по карману". И по потребности.
 
     Допустим, ТСЖ решило выбрать одну услугу - аварийное обслуживание. Находит управляющую компанию, у которой выгодно получать именно эту услугу. Управляющая компания, в свою очередь, не имеет права ему отказать. По мнению специалистов института, управление - публичная услуга, подобно тому, какие сегодня предлагает торговля. В магазине вам не вправе отказать в торговой услуге. Так должно быть и в жилищной сфере: все услуги должны быть оценены, регламентированы и безотказны. Если этот подход удастся внедрить в закон, жизнь потребителей жилищно- коммунальных услуг, в том числе ТСЖ и ЖСК, будет существенно облегчена: они смогут выбирать ту услугу, которая им выгодна.

     КОГДА речь заходит о расширении рынка услуг за счет мелкого бизнеса, у многих товариществ - особенно у тех, кто только становится на путь самостоятельности, - эти призывы вызывают опасение: не станут ли частные компании еще одним монополистом, на сей раз корпоративным?

     Вот что ответил на подобный вопрос одного из участников семинара Владилен Прокофьев: "Я не за то, чтобы только частные компании пришли к управлению жилищным фондом. Это могут быть те же ДЕЗы, муниципальные учреждения. Но пусть их будет много, чтобы можно было выбирать. И, наконец, все участники рынка должны быть в равных условиях. Нравится кому-то МУП - выбирают его! Нравится частная компания - заключают договор с ней. В своих лекциях я всегда привожу в пример Ирландию. Года два назад я разговорился с коллегой-ирландцем, занимающимся жилищными вопросами, и он сказал: "В этом году у нас в Ирландии впервые муниципальные предприятия стали обслуживать 55 процентов жилищного фонда". Оказывается, до тех пор ирландцы отдавали предпочтение частным компаниям, потому что они предлагали лучшие условия. Соотношение было такое: жилищный фонд обслуживали 40 процентов муниципальных предприятий и 60 - частных. В конце концов, муниципальные предприятия сумели "нарастить" такое количество дополнительных и недорогих услуг, что начали выигрывать в конкурентной борьбе. Монополия - это плохо. Жить без выбора - тяжело".

     В.Прокофьев признался, что он - сторонник муниципальной инфраструктуры. И видя, как заинтересованно восприняли это заявление участники семинара, пояснил: специалисты института выступают против приватизации муниципальной инфраструктуры категорически и считают, что частник в ней может работать, но она должна оставаться муниципальной. Но муниципалитет должен контролировать частника: хорошо работаешь - приветствуем и всячески поощряем. Но если работаешь плохо, то муниципалитет должен быть вправе сказать: свободен! Здесь моя собственность, и я решаю, кто ею будет управлять.

Дыры в законе о жилищной политике.

ЕЩЕ ОДИН острый вопрос касался последних изменений, внесенных в закон о жилищной политике. Там в статье 15 сказано, что государство будет регулировать тарифы на коммунальные платежи всем жильцам, но на техническое обслуживание и санитарное содержание - только муниципальному городскому фонду. Следовательно, регулирование не коснется ТСЖ, и они окажутся исключительно на рынке коммерческих услуг, потому что ДЕЗы за ту сумму, которая установлена в ставках, никаких услуг товариществам предоставлять не будут, ссылаясь на этот закон. Московская городская Дума резко выступала против такого решения депутатов Госдумы. Что думают по этому поводу в Институте экономики города?

"Мы решительно против такого подхода, - сказал Владилен Прокофьев. - На наш взгляд, чрезвычайно важно, чтобы управляющие компании предоставляли услугу по одним тарифам абсолютно всем: муниципальным владельцам жилья, ЖСК, ТСЖ. Ведь сегодня неважно, кто пришел в магазин за колбасой - ее должны продать любому покупателю, не спрашивая его паспорта! При этом услуга должна быть разбита на составляющие - каждая должна иметь свою цену. И любой обратившийся за услугой должен ее получить по единой цене. И устанавливать такие единые тарифы для жилищных организаций должен муниципалитет. Этот подход мы будем отстаивать до конца".

Животрепещущий для товариществ вопрос: обслуживающие организации рассматривают сегодня ТСЖ как юридическое лицо, а не как представителя собственника. Отсюда - специфические взаимоотношения: скажем, если товарищество заказывает дворника, то с ним разговаривают как с юридическим лицом, а не как с организацией, которая отстаивает интересы частных граждан, членов ТСЖ. На ЖСК и ТСЖ не распространяется и закон о защите прав потребителя.

Ответ Прокофьева был лаконичен: " ТСЖ - не управляющая компания, а представитель собственников в первую очередь. Это обстоятельство при подготовке закона упустили. Надеюсь, что новый состав Госдумы вернется к этому вопросу, если, конечно, мы докажем значимость проблемы"...

Данила Маклаков

Вернуться к разделу статей