Регистрация общего имущества

Источник: Консалтинговая группа «ЛЕКС»

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме в пределах, установленных ЖК РФ и гражданским законодательством. Они вправе извлекать материальную выгоду от использования объектов общего имущества, например, передавая их в пользование иным лицам. Такое решение может быть принято на общем собрании собственников.
В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, общим имуществом в многоквартирном доме являются:
- фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
- помещения, не являющиеся частями квартир и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в доме;
- межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы;
- инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т. п.) внутри здания, обслуживающие несколько помещений;
- земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;
- иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на данном участке.

Заявление
В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997, право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.
Порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, установлен Инструкцией № 29 «Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним…», утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 14.02.2007 (далее – инструкция).
Согласно п. 5 данной инструкции, государственная регистрация прав на указанный объект необходима в следующих случаях:
- когда объект общего имущества передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается;
- при возведении нового объекта общего имущества.
Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности в регистрирующий орган могут предоставлять следующие лица:
- собственники помещений в многоквартирном доме;
- их представители, уполномоченные доверенностями, решением общего собрания собственников или на ином законном основании;
- председатель и (или) член правления товарищества собственников жилья по поручению общего собрания членов ТСЖ.
Перечень указанных лиц соответствует способам управления многоквартирным домом. При непосредственном управлении или с помощью управляющей организации заявление в регистрирующий орган подают собственники помещений или их представители. Если домом управляет ТСЖ, заявление о регистрации подает его председатель или член правления.
В соответствии с п. 7 инструкции вместе с заявлением в регистрирующий орган предоставляются: - документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если данный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ;
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен дом (если земельный участок сформирован до введения в действие ЖК РФ);
- планы объектов недвижимости, в том числе кадастровый план земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также документ технического учета дома, содержащий сведения о составе общего имущества в нем;
- согласие об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме всех собственников помещений в нем путем его реконструкции;- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о его реконструкции (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других сооружений;
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка, на котором он расположен, в том числе об ограничении пользования им, если такое ограничение (обременение) права общей долевой собственности подлежит государственной регистрации;
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование общего имущества в доме, если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости;
- соглашение о новом обременении земельного участка правом ограниченного пользования между лицом, требующим такого обременения, и собственниками помещений в многоквартирном доме, если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости.

Проблемы
Рассмотрим некоторые проблемные моменты, выявленные при изучении указанного документа.
1. В п. 7 инструкции содержится перечень документов, предоставляемых на государственную регистрацию права общей долевой собственности, который противоречит положениям ЖК РФ, регулирующим вопросы компетенции ТСЖ. В соответствии с ч. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в нем.
Согласно п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, общее собрание членов ТСЖ вправе принять решение о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме. В соответствии с инструкцией на государственную регистрацию права общей долевой собственности предоставляются только решения общего собрания собственников помещений в доме. К компетенции такого собрания, как указано в п. 1–3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, относится решение вопросов о реконструкции, передаче общего имущества в пользование третьим лицам, в пределах использования земельного участка, на котором расположен дом.
Однако если в доме создано товарищество собственников жилья, то часть указанных вопросов может быть вынесена на обсуждение общего собрания членов ТСЖ. Следовательно, перечень документов для государственной регистрации права необходимо варьировать в зависимости от способа управления домом.
2. В соответствии с п. 16 инструкции, свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Из такой формулировки не ясно, выдается ли указанное свидетельство какому-либо иному лицу.
При передаче общего имущества в пользование третьим лицам по договору аренды требуется подробно описать объект этого договора. В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое арендатору. При их отсутствии в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а данный договор не считается заключенным. При отсутствии свидетельства о регистрации права общей долевой собственности в договоре аренды не будет ссылки на указанный документ.
3. Не раскрыт вопрос о том, каким образом индивидуализировать объекты общего имущества, являющиеся конструктивными элементами многоквартирного дома. Например, собственники вправе передать по договору часть крыши или стены дома в пользование третьим лицам для размещения наружной рекламы. При этом арендных отношений не возникает.
Как указал Высший Арбитражный суд РФ в Информационном письме от 11.01.2002 № 66, договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Крыша, стена, лестница и т. п. представляют собой конструктивные элементы здания и не являются самостоятельными объектами недвижимости, которые могли бы быть переданы в пользование отдельно от здания.
Суд указал, что такие договоры не противоречат ГК РФ. Отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
Возникает вопрос о том, какие индивидуализирующие документы на указанные объекты собственники должны предоставить в регистрирующий орган. Кроме того, не ясно, нужно ли регистрировать всю крышу (стену) многоквартирного дома целиком, или только ту часть, которая будет являться предметом сделки.