Опыт реформирования жилищно-коммунального комплекса Санкт-Петербурга

Источник: www.gkh.ru

В настоящее время в Санкт-Петербурге насчитывается более 20 тыс. многоквартирных домов. Структура и качественные характеристики городского жилищного фонда неоднородны. Значительную его часть – около 6500 домов (35% от всего жилищного фонда Санкт-Петербурга) – составляют кирпичные и блочные дома 1957–1970 гг. Существенна доля домов, построенных до 1917 г. – более 3 тыс. (15% от всего жилищного фонда Санкт-Петербурга), которые до настоящего времени капитально не ремонтировались. Около 800 зданий (4% от общего количестве многоквартирных домов) официально признаны ветхими. Более 4 тыс. современных панельных и кирпичных многоквартирных домов составляют 22,2% от общего количества, значительная часть из них уже требует капитального ремонта отдельных инженерных систем и строительных конструкций. Капитальный ремонт строительных конструкций и инженерного оборудования необходим 14,9% многоквартирных домов с износом более 60%. Не требуют значительных затрат на капитальный ремонт лишь 26,4% многоквартирных домов.
Еще несколько лет назад жилищно-коммунальное хозяйство Санкт-Петербурга характеризовалось неэффективной системой управления, дотационностью и неудовлетворительным финансовым положением жилищных организаций, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов к снижению издержек при оказании услуг, неразвитостью конкурентной среды. Финансовое обеспечение содержания городского хозяйства стало непосильно как для потребителей жилищно-коммунальных услуг, так и для городского бюджета. В последние годы финансирование ЖКХ составляло около 20% от объема необходимых средств. Недостаточное бюджетное финансирование жилищно-коммунального комплекса по адресным программам капитального ремонта привело к резкому увеличению износа основных фондов. Техническое состояние коммунальной инфраструктуры характеризуется значительным уровнем износа, высокой аварийностью и большими потерями энергоносителей.
Закономерным следствием существовавшего до последнего времени монополизма государственных жилищно-коммунальных организаций стало низкое качество жилищных и коммунальных услуг. Отсутствие конкуренции сделало систему управления ЖКХ неэффективной. Увеличение объема бюджетного финансирования монопольных государственных управляющих организаций не позволяло получить необходимый экономический результат. Отсутствие стимулов к снижению себестоимости жилищно-коммунальных услуг вело к высоким издержкам управления жилищным фондом. В сложившейся ситуации реформирование системы ЖКХ стало приоритетной задачей правительства Санкт-Петербурга. В целях обеспечения системного подхода к решению имеющихся проблем правительством города в марте 2004 г. была утверждена Концепция реформирования городского хозяйства Санкт-Петербурга на 2004–2010 годы, успешно реализуемая в настоящее время.
Для реформирования городского хозяйства были определены следующие цели:
–повышение устойчивости и надежности функционирования системы городского хозяйства, стандартов качества жизни населения Санкт-Петербурга;
–рациональное использование средств городского бюджета;
–оздоровление финансовой ситуации, создание условий для привлечения инвестиций и перехода к адресной социальной защите населения.
Чтобы обеспечить проведение единой государственной политики Санкт-Петербурга в сфере управления, содержания и ремонта жилищного фонда, реформирования ЖКХ, а также координации деятельности городских исполнительных органов государственной власти, необходимые полномочия были возложены на Жилищный комитет.
В настоящее время уже можно подвести предварительные итоги проводимых мероприятий по реформированию системы ЖКХ. Кардинально изменена система управления жилищным фондом Санкт-Петербурга. Ликвидирована монополия государственных управляющих организаций. Сегодня услуги по управлению и эксплуатации городского жилищного фонда оказывают 46 ОАО “Жилкомсервис” со 100-процентным государственным капиталом и более 70 частных управляющих организаций. В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники помещений в многоквартирных домах обязаны выбрать один из предусмотренных ст. 161 ЖК РФ способов управления многоквартирными домами.
Жилищный комитет правительства Санкт-Петербурга считает, что осуществление управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья наиболее полно отвечает интересам собственников помещений, позволяет им активно участвовать в процессе управлении своими домами. Органы исполнительной власти города оказывают собственникам помещений всестороннюю помощь в выборе способа управления, а также в реализации принятых ими решений.
Жилищным комитетом разработан и утвержден ряд нормативных документов и методических рекомендаций по регулированию вопросов создания и обеспечения деятельности ТСЖ. В частности, подготовлены разъяснения по инициации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах для выбора способа управления ими (в очной и заочной форме); разработаны положение о порядке представления интересов Санкт-Петербурга как собственника помещений в многоквартирных домах, форма примерного устава ТСЖ, методические рекомендации по созданию ТСЖ (включая образцы заполнения регистрационных документов в налоговых органах), порядок передачи домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций, форма примерного договора управления между ТСЖ и управляющей организацией. Для оказания помощи собственникам помещений между Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области и Жилищным комитетом заключено соглашение о порядке взаимодействия в целях обеспечения регистрации ТСЖ. Кроме того, при информационной поддержке Жилищного комитета создан и ежемесячно выпускается журнал “Петербургский дом”, в котором публикуются материалы по реформе ЖКХ города. Отдельный раздел журнала посвящен вопросам организации и работы ТСЖ.
Все больше горожан осознает преимущества создания ТСЖ в своем доме. Результаты проводимого правительством Санкт-Петербурга мониторинга показывают, что темпы создания ТСЖ в первой половине 2006 г. возросли по сравнению с 2005 г. Так, к 1 декабря 2006 г. объединения собственников жилья были созданы более чем в 5000 домов (31% от всего жилищного фонда в городе). Количество созданных ТСЖ превысило 3000. Следует отметить, что в 2006 г. собственники помещений в многоквартирных домах стали проявлять активный интерес к такому способу управления домами, как управление управляющими организациями (без создания ТСЖ). Если в 2005 г. данный способ управления практически не выбирался собственниками помещений, то в 2006 г. его выбрали в 700 многоквартирных домов.
Государственные и частные организации ведут между собой настоящую борьбу за право заключения договора управления многоквартирным домом как с юридическими лицами – объединениям собственников жилья, так и с теми собственниками помещений, которые выбрали в качестве способа управления – управление управляющей организацией. В целях развития рыночных отношений в жилищной сфере в 2005 г. были проведены открытые конкурсы на право заключения договоров на организацию управления и обеспечение технической эксплуатации объектов недвижимости Санкт-Петербурга. По результатам конкурсов в 2005 г. более 18 млн кв. м жилищного фонда переданы обслуживающим организациям для обеспечения технической эксплуатации. В конкурсах участвовало 82 организации, из них 9 частных компаний заключили договоры на обслуживание лотов площадью 4,17 млн кв. м. Организации – победители конкурсов обязались вложить в капитальный ремонт жилищного фонда по выигранным участкам 356,9 млн руб.
По сведениям на 1 декабря 2006 г. в Санкт-Петербурге проведено 14 открытых конкурсов на право заключения договоров на организацию управления и обеспечение технической эксплуатации объектов недвижимости. Общая площадь конкурсных участков составила более 42 млн кв. м. Организации-победители обязались вложить в ремонт жилищного фонда около 800 млн руб.
Устойчивый экономический рост организаций, управляющих многоквартирными домами, способствует становлению комфортной социальной среды, улучшению качества жизни населения.
Хозяйственная самостоятельность, жесткие конкурентные условия заставили ТСЖ и управляющие организации разных форм собственности радикально изменить подход к работе и требования к своему персоналу. С формированием рыночных отношений в жилищной сфере наметилась тенденция к объединению управляющих компаний (в т. ч. государственных). В декабре 2005 г. при непосредственном участии Жилищного комитета была создана ассоциация “Жилищный комплекс”, стратегическая задача которой – консолидировать предприятия ЖКХ Санкт-Петербурга для налаживания саморегулирования в отрасли. В настоящее время ассоциация объединяет 42 организации, в числе которых ведущие эксплуатирующие и управляющие компании, объединения и союзы жилищно-коммунальной сферы. Объединяются и ТСЖ, ЖСК, ЖК. Создана и действует новая Ассоциация объединений собственников жилья Санкт-Петербурга, перед которой стоят задачи конструктивного взаимодействия с органами государственной власти Санкт-Петербурга; правовой поддержки граждан и объединений собственников по вопросам управления и эксплуатации жилищного фонда.
Одно из основополагающих направлений в реформировании ЖКХ – налаживание процессов управления экономикой отрасли через сбалансированную тарифную и ценовую политику. На протяжении десятков лет цены для граждан на жилищные услуги практически не повышались. Финансирование жилищного хозяйства из бюджета на покрытие убытков от содержания и ремонта жилищного фонда происходило по остаточному принципу. В целях обеспечения стабильного и полного финансирования в 2004 г. была впервые рассчитана и подтверждена независимой экспертизой экономически обоснованная стоимость жилищных услуг. На ее основе стали формироваться плата населения и отношения жилищной отрасли с бюджетом Санкт-Петербурга в части субсидирования содержания и текущего ремонта жилья. В результате проведенных мероприятий финансовое обеспечение содержания и текущего ремонта жилищного фонда к концу 2006 г. увеличилось почти вдвое по сравнению с 2004 г.
Стабилизации финансового состояния отрасли в городе способствовало повышение платежной дисциплины граждан. Комплекс принимаемых мер по работе с населением на протяжении двух лет поддерживает очень высокий уровень собираемости платежей (97–99%). Структура платежей населения приведена в соответствие с Жилищным кодексом РФ. В 2006 г. принят Закон Санкт-Петербурга “Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге”. Размер платы за наем установлен в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения и месторасположения дома. Законом закреплено, что объем средств, поступающих в бюджет города в качестве платы за наем, учитывается при формировании расходов бюджета Санкт-Петербурга на содержание и ремонт жилищного фонда. В целях сокращения дотационности отрасли поэтапно, начиная с 2004 г., осуществлялся переход к ценам, обеспечивающим полное возмещение затрат на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов, который завершился в августе 2006 г.* При этом обеспечена полная прозрачность процедуры формирования цен.

С 1 августа 2005 г. установленная для населения плата за жилищные услуги возмещала 80% необходимых затрат, а с 1 августа 2006 г. дотирование бюджетом содержания и текущего ремонта жилья прекратилось.

Для обеспечения защиты прав граждан в условиях формирования рынка услуг по содержанию и ремонту жилья, а именно организации и проведения контроля за их качеством, разработан ряд нормативных правовых документов:
–    постановлением губернатора Санкт-Петербурга утвержден нормативный уровень качества работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов, установлены перечень работ и услуг, состав и периодичность работ, которые должны быть обеспечены населению в пределах установленной платы за жилое помещение;
–    распоряжением Жилищного комитета утверждено Положение об организации контроля за содержанием и проведением текущего ремонта жилищного фонда;
–    распоряжением Жилищного комитета утверждены Рекомендации по определению стоимости и порядку оплаты услуг по содержанию и ремонту жилья, оказываемых населению за дополнительную плату.
При повышении для населения оплаты жилого помещения и коммунальных услуг (переходе на 100-процентную оплату) в Санкт-Петербурге полностью сохраняются меры социальной поддержки:
–    гражданам, имеющим право на льготы, плата за жилищно-коммунальные услуги начисляется в пониженном размере, носителями льгот являются 994 тыс. человек. С учетом членов их семей мерами социальной поддержки пользуются 1 млн 640 тыс. человек (более 40% населения города);
–    законом Санкт-Петербурга размер регионального стандарта максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг снижен с 22 до 18%.
Применение новых Правил предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, действующих на территории Российской Федерации, несмотря на снижение размера регионального стандарта до 18%, привело к уменьшению размера субсидий для отдельных категорий граждан. Правительство и Законодательное Собрание Санкт-Петербурга приняли решение о необходимости дополнительной социальной защиты отдельных категорий граждан, а именно предоставления им компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
В 2006 г. в Санкт-Петербурге был принят закон, в соответствии с которым право на компенсацию получили следующие категории граждан:
–    семьи, состоящие из пенсионеров по старости и (или) неработающих инвалидов;
–    семьи, состоящие из пенсионеров по старости и (или) неработающих инвалидов и детей в возрасте до 18 лет;
–    семьи, состоящие из одинокой матери (одинокого отца) и ее (его) детей;
–    семьи, имеющие в своем составе детей-инвалидов, совокупный доход которых ниже прожиточного минимума.
(Окончание следует)