Перспективы создания управляющих организаций по управлению многоквартирными домами

Источник: Консалтинговая группа Лекс

Управляющая организация является универсальной формой управления, и у нее есть все необходимые перспективы для осуществления своей деятельности. Если граждане не создадут ТСЖ или не выберут непосредственный способ управления, то либо они сами, либо ОМС привлечет управляющую организацию. В то же время и ТСЖ вправе заключать договоры с управляющими организациями.
Управляющие организации, как один из субъектов управления ЖКХ, призваны обеспечить повышение качества жилищно-коммунального обслуживания и привлечь для этих целей частные инвестиции. В отличие от других форм управления, деятельность управляющей организации целиком и полностью направлена на извлечение прибыли от оказания услуг по управлению многоквартирным домом.
Для собственников помещений привлечение такой организации может дать следующие преимущества:
- профессиональное управление домом;
- минимальная вовлеченность собственников помещений в процесс управления домом;
- участие собственников помещений в формировании перечня и объема услуг, контроле их качества, что позволяет в наибольшей степени реализовывать инициативу граждан в управлении общим имуществом дома;
- инвестиционные возможности управляющей организации (инвестиции в общее имущество).
Управление домом со финансовой стороны выглядит как своевременное и полное формирование источников финансирования всех запланированных работ, создание фондов для проведения ремонтов, рациональное распределение и контроль финансовых потоков, постоянный анализ результатов деятельности и поиск возможностей оптимизации процессов для снижения стоимости ЖКУ для собственников помещений.
Для достижения данных целей управляющая организация эффективно управляет финансами многоквартирного дома, внедряет энергосберегающие технологии, эффективно использует общее имущество. Экономическое стимулирование является важным фактором повышения эффективности деятельности управляющей организации.
Основными источниками доходов организации являются:
-    платежи граждан за жилищные (в т.ч. плата за управленческие услуги) и коммунальные услуги;
-    вознаграждение за организацию эффективного использования общего имущества (в случае сдачи в аренду общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме);
-    экономия по результатам деятельности от управления жилым домом (экономия подрядчика);
-    пени, штрафы собственников и нанимателей помещений за несвоевременную оплату, неоплату ЖКУ.
-    % сумм эффекта от энерго, ресурсосберегающих мероприятий (по договору управления). Проведя мероприятия по энергосбережению, управляющая организация может значительно снизить платежи поставщикам. При этом качество самих услуг жителям должно повыситься.
-    вознаграждение от муниципалитета за услуги по перечислению денежных средств в оплату за найм.
-    платежи граждан за выполнение услуг, не включенных в перечень услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Это могут быть услуги по повышению комфортности проживания граждан, услуги по организации использования общего имущества, а также услуги, не связанные с основной деятельностью по управлению домом;
-    платежи органов управления ТСЖ за оказание профессиональных услуг по управлению домом.
При недостаточности у управляющей организации собственных средств для осуществления согласованных с собственниками помещений мероприятий она может привлекать заемные средства с последующим включением сумм на обслуживание кредита в стоимость услуг.
Деятельность по обслуживанию жилых домов характеризуется высоким уровнем затратности, и управляющая организация материально заинтересована в сокращении расходов на содержание жилых домов и оплату коммунальных услуг. Очевидно, что доход самой управляющей организации будет зависеть от выбора исполнителей услуг с наименьшим предложением по цене. С другой стороны, наличие у собственников помещений возможности отказа от услуг самой управляющей организации стимулирует управляющую организацию к подбору наиболее надежных партнеров, повышению контроля качества их услуг, инициации сберегающих мероприятий.
При формировании бизнес-модели (структуры функционирования и развития) управляющей организации следует учитывать влияние таких факторов как:
- самостоятельно или с привлечением поставщиков/подрядчиков будет выполнять свои функции управляющая организация;
- каким образом будут складываться договорные отношения между ними;
- площадь и состояние жилых домов, находящихся в управлении;
- требования муниципальных правовых актов в отношении тарифов и процесса управления жилыми домами.
Управление многоквартирными домами имеет разные стратегии на разных этапах развития рынка управляющих организаций. В краткосрочном плане управляющей организации, выходящей на сегодняшний неразвитый рынок, необходимо, аккумулируя доступные средства (населения, бюджетные дотации), ранжировать по приоритетности мероприятия и распределять объемы расходования этих средств в соответствии с эффектом (масштабом) их отдачи. Она должна определять необходимость и первоочередность таких мероприятий, для чего, устанавливая тариф на уровне или чуть ниже, чем у муниципальных предприятий, предлагать качественно другой уровень услуг. Это позволит ей в долгосрочной перспективе выдерживать возрастающую конкуренцию.

Сергей Чередов
Ведущий консультант
ООО «Лекс-Консалтинг»
Консалтинговая группа Лекс