Передача домов в управление управляющей организации

Источник: ООО «Лекс-Консалтинг»

Практически каждое вновь созданное ТСЖ или управляющая организация, впервые выбранная собственниками, в первую очередь сталкивается с вопросом передачи дома: как и в какие сроки должен быть передан дом; что делать, чтобы ускорить эту процедуру и т.п. вопросы.

Федеральное законодательство этот вопрос оставляет без внимания. Указанный пробел постепенно заполняется письмами Министерства регионального развития РФ, од-нако, целостной картины передачи дома в управление не складывается. Целью настоящее статьи является определение общего порядка передачи дома в управление на примере од-ного способа управления – управления управляющей организацией.

Для начала разберемся с основными фактами, которые определяют начало деятель-ности управляющей организации по управлению домом:

Факты	Сроки	Основание
Способ управления счита-ется выбранным	С момента принятия решения о выборе способа на общем собрании собственников поме-щений	П. 3 ст. 161 ЖК РФ
Способ управления считается реализованным	С момента заключения до-говоров управления с собст-венниками помещений .   Реализация выбранного собственниками помещений способа управления много-квартирным домом не зависит от передачи технической до-кументации на многоквартир-ный дом и иных связанных с управлением таким домом до-кументов.	•    П. 3 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управ-ляющей организации для управления многоквартирным домом" •    Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О сроках возникнове-ния обязанности приступить к управлению многоквартирным домом"
Договор управления всту-пает в силу	Не позднее 30 дней с момента подписания договора управле-ния с первым собственником помещения, если иное не ус-тановлено договором управле-ния	•    П. 7 ст. 162 ЖК РФ •    Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14314-РМ/07 «О сроках возникнове-ния обязанности приступить к управлению многоквартирным домом»
Дом считается передан-ным в управление

Постараемся определить момент передачи дома через понятие вступления договора управления в силу. Возможно, что если в законодательстве передача дома специально не регулируется, то значит в этом нет необходимости…

Согласно ст. 162 ЖК РФ указанный договор предполагает:
1)    оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме;
2)    предоставление коммунальных услуг собственникам и прочим пользователям по-мещений в доме;
3)    осуществлять иную деятельность по управлению домом.

Таким образом, управляющая организация с момента вступления договора управ-ления в силу должна начать выполнение работ по содержанию и ремонту, а также предос-тавление коммунальных услуг.

Какие препятствия возникают у управляющей организации, не оформившей передачу дома, и от кого зависит устранение таких препятствий?

Для того, чтобы начать работу по содержанию и ремонту общего имущества управ-ляющей организации необходимо:
•    техническая документация на дом, чтобы определить состав и состояние общего имущества, сроки капитального ремонта и прочие технические особенности экс-плуатации дома;
•    информацию о собственниках помещений, количестве проживающих в помещени-ях лиц, количестве льготных категорий собственников, площади помещений и т.п. информацию для осуществления начислений за услуги;
•    перезаключение договоров с подрядными организациями (вывоз ТБО, прочие спе-циализированные организации).

Для предоставления коммунальных услуг, кроме вышеназванных документов, управляющей организации необходимо, чтобы ресурсоснабжающие перезаключили дого-воры на энергоснабжение с новой управляющей организацией.

Кроме того, для начала деятельности по управлению домом необходимо зафикси-ровать состояние дома, принятое управляющей организацией. Это может быть необходи-мо как для того, чтобы исключить ответственность новой управляющей организации за результаты деятельности прежней управляющей организации, так и для того, чтобы опре-делить эффективность содержания дома новой организацией.

Очень часто невозможность получения управляющей организацией     необходимых  документов, информации и заключения договоров становятся препятствием для управле-ния домом. Устранение этих препятствий зависит от ситуации, складывающейся в отно-шении передаваемого жилого дома. Ниже представлены три основных варианта ситуации.

Вариант 1. Актуален для тех случаев, когда весь жилой дом числится в реестре муници-пальной собственности, несмотря на то, что большинство квартир уже приватизировано, и/или находится в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий.
В этом случае организация передачи дома новой управляющей организации возла-гается на орган местного самоуправления или происходит с обязательным его участием. В частности, обращение с требованием о передаче дома направляется управляющей органи-зацией в орган местного самоуправления, который в свою очередь издает распоряжение, в котором определяется порядок передачи документации, информации, необходимой для управления домом, указываются сроки переоформления договоров. Кроме того, орган ме-стного самоуправления оформляет исключение переданного дома из реестра муниципаль-ной собственности и прекращение права хозяйственного ведения предприятий на пере-данный дом. Несмотря на правовую абсурдность, еще во многих муниципальных образо-ваниях жилые дома в полном составе приватизированных и неприватизированных квартир находятся в реестрах муниципальной собственности.
То есть в данном случае основную нагрузку по организации передачи домов несет орган местного самоуправления.

Вариант 2. Актуален для тех случаев, когда жилой дом не числится в муниципальной соб-ственности (только муниципальные квартиры находятся в реестре), а передан на обслужи-вание муниципальной управляющей организации распорядительным актом органа мест-ного самоуправления.
Выбор способа управления собственниками помещений прекращает полномочия муниципальной управляющей организации на управление домом, поэтому новая управ-ляющая организация может направить требование о передаче документации на дом и не-обходимой информации напрямую муниципальной управляющей организации. Та в свою очередь, потеряв основания для хранения документации, информации и заключения дого-воров с поставщиками и подрядчиками по услугам в отношении дома, обязана передать документы и информацию, необходимую для управления домом, новой управляющей ор-ганизации и произвести завершение договорных отношений с контрагентами в отношении дома, перешедшего к новой управляющей организации.
То есть в данном случае основные действия по передаче дома должна выполнить прежняя управляющая организация, участие органа местного самоуправления не является обязательным.

Вариант 3. Актуален для тех случаев, когда функционирует расчетно-информационный центр, производящий начисление платежей и/или сбор денежных средств за жилищно-коммунальные услуги. 
Особенностью данного варианта является участие в передаче дома третьего лица (кроме прежней и новой управляющей организации), обладающего информацией, необхо-димой для управления домом. В частности, расчетно-информационные центры могут вла-деть информацией о собственниках помещений, зарегистрированных лицах и т.п. инфор-мацией. Если расчетно-информационный центр является единственным источников дан-ной информации, а новая управляющая организация не намерена привлекать его для ока-зания услуг по начислению и/или сбору, то для при возникновении разногласий по пере-даче информации новой управляющей организации, необходимой для управления домом, в решении споров должен принять участие орган местного самоуправления, создавший условия, при которых расчетно-информационный центр стал единственным владельцем такой информации.
Однако если управляющая организация согласна на привлечение расчетного центра для начисления и/или сбора платежей, то последний не становится участником передачи документации, а осуществляет свою деятельность на основе находящейся у него инфор-мации.

Таким образом, устранение препятствий, связанных с передачей дома, могут зави-сеть от органа местного самоуправления, прежней управляющей организации и третьих лиц, владеющих документацией, необходимой для управления домом. Однако в отноше-нии домов, прежней управляющей организацией которых являлась муниципальная управ-ляющая организация, в любом случае актуальным будет одновременное обращение за пе-редачей дома в орган местного самоуправления и прежнюю муниципальную управляю-щую организацию. Для органов местного самоуправления установлены сроки для ответа на обращения (ст. 12 федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотре-ния обращений граждан Российской Федерации" устанавливает 30 дней для ответа на об-ращение).
Прежняя управляющая организация должна использовать полученное обращение за передачей дома новой управляющей организации для своевременного выполнения обя-занности по передаче документации, необходимой для управления домом. Согласно ста-тье 162 ЖК РФ передача технической документации должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. В соответствии со статьей 7 ЖК РФ аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ре-монту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введе-ния в действие ЖК РФ. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или от-сутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ре-монте общего имущества в многоквартирном доме или документа о наделении полномо-чий "службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги" в соответствии с Федераль-ным законом "О товариществах собственников жилья".
Следовательно, прежней управляющей организации целесообразно осуществлять пе-редачу технической документации за тридцать дней до дня возникновения у новой управ-ляющей организации обязанности управлять многоквартирным домом. Данная позиция озвучена в письме Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом".

Таким образом, у нас получится следующая последовательность действий (1):
1.    Новая управляющая организация с момента принятия решения собственни-ков помещений о выборе ее в качестве управляющей организации должна немедленно направить письмо в прежнюю управляющую организацию и/или в орган местного самоуправления для передачи дома и документации.
2.    Прежняя управляющая организация должна на основании предоставленного протокола общего собрания собственников помещений о выборе управляю-щей организации передать техническую документацию (в ряде случаев с предварительного согласия органа местного самоуправления) новой управ-ляющей организации до заключения первого договора управления, то есть за 30 дней до дня возникновения у новой управляющей организации обязанно-сти управлять многоквартирным домом.
3.    Управляющая организация параллельно с получением технической докумен-тации начинает заключение договоров управления с собственниками по-мещений.

Но это лишь часть действий, которые необходимо согласовать в процессе передачи дома. В продолжении мы рассмотрим вопросы:
•    можно ли управлять домом в отсутствие технической документации;
•    какова процедура перезаключения договоров с поставщиками и подрядчиками но-вой управляющей организации;
•    акт передачи дома.

Вернуться к разделу статей