ЖКХ. Управляющая компания. УК ищут золотую середину

Источник: www.gkh-online.ru

При управлении новым домом нередко интересы собственников, застройщика и сторонней управляющей компании вступают в противоречия. Последней приходится искать компромисс.
По данным Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере РФ, в Петербурге зарегистрировано около 300 управляющих компаний. Однако в новом жилищном фонде работают не более десяти из них. «Подавляющее большинство управляющих компаний создано самими застройщиками, на втором месте идут организованные в новом доме ТСЖ и третью, самую малочисленную группу, представляют УК, нанятые со стороны, и то они, в основном, выступают как подрядчики и занимаются техническим и эксплуатационным обслуживанием, а не управлением», – говорит член Ассоциации, генеральный директор ООО «Управляющая компания СУ-31» Алексей Цыбульский. По его словам, чаще всего управляющая компания, созданная непосредственно застройщиком, преследует цель выполнить или не выполнить гарантийные обязательства.
«У нас был случай, когда ТСЖ, организованное одной крупной строительной фирмой, наняло нас в управление, а потом уволило, потому как мы начали отстаивать интересы собственников, ведь зачастую уже после сдачи дома в эксплуатацию и при заселении жильцов обнаруживаются строительные ошибки, а также ошибки, допущенные при проектировании, которые, в принципе, застройщик должен устранить», – рассказывает Алексей Цыбульский. По его мнению, как источник получения дохода данный вид деятельности для строительной компании малоинтересен. Это возможно только тогда, когда компания строит и сдает в эксплуатацию более 200 кв. м жилья.

Бизнес больших размеров
В свою очередь, застройщики видят перспективу создания своих УК, особенно если это крупная строительная компания. «Застройщик рассматривает создание своей УК как отдельного вида бизнеса, в том числе и для надлежащего исполнения гарантийных обязательств. Доходность – примерно 2–3% суммы выручки от реализации услуг при достаточном объеме обслуживания», – говорит Владимир Захаров, генеральный директор Объединенной управляющей компании (корпорация «Строймонтаж»). По словам заместителя генерального директора холдинга «ЛенСпецСму» Кирилла Вязовского, УК приносят определенную доходность застройщику. «Та строительная компания, которая занимается массовым строительством, должна иметь свою управляющую структуру, ведь кроме получения прибыли ее цель – поддерживать порядок в новом доме», – считает Кирилл Вязовский. Однако, по мнению Владимира Захарова, тем застройщикам, которые не имеют опыта и достаточного объема обслуживания, выгоднее нанимать профессиональную УК.
УК со стороны
По мнению Алексея Цыбульского, деятельность сторонней управляющей компании должна сводиться к установлению диалога между собственниками квартир и застройщиком. Практика показывает, что занимать какую-либо одну сторону крайне невыгодно, потому как не во всех бедах дома виноват именно застройщик. Такие вопросы, как подключение дома к постоянному электро- и теплоснабжению зависит уже от монополистов и чиновников, которые затягивают данную процедуру на годы.
«Главная проблема при работе с монополистами – «обюрокраченность» этих структур, и решение вопросов подключения дома к теплу, свету и воде занимает не один месяц», – рассказывает член Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере РФ, заместитель генерального директора по эксплуатации ЗАО «Соотечественник» Дмитрий Филиппов.
По его словам, с момента сдачи дома в эксплуатацию проходит 3–4 года, и только после этого дом можно назвать домом. Первый отопительный сезон выявляет сразу же все проблемы и недочеты, которые были допущены при строительстве.
«В принципе, строительная компания либо подрядные организации, как правило, идут на устранение допущенных ими ошибок, поскольку это напрямую влияет на их репутацию на рынке», – считает Дмитрий Филиппов. Что касается деятельности УК в новом жилфонде, то развитие этой ниши рынка, как полагают его участники, во многом зависит от самих УК. «Если управляющие компании будут грамотно управлять, находить так называемую золотую середину в отношениях собственников с застройщиками, то, скорее всего, строительные компании пойдут на долгосрочные отношения с профессиональными УК», – считает Алексей Цыбульский.
Не застройщиком единым...
Кроме урегулирования отношений между строительной компанией и собственниками у частной управляющей компании в новом жилфонде порой возникают схожие проблемы, с какими сталкиваются управдомы в ветхом жилье.
Например, зависть последних по поводу того, что в новых домах жильцы исправно платят квартплату, необоснованна, поскольку солидный процент неплательщиков есть и в новых домах. «Чем выше благосостояние, тем меньше хотят им делиться», – иронизирует на этот счет Дмитрий Филиппов. По словам Алексея Цыбульского, еще одна проблема состоит в том, что значительная часть квартир в новостройках скуплена либо иногородними гражданами, как способ вложения капитала, либо частными структурами, и добиться от мифических жильцов взносов так же нереально, как от злостных неплательщиков в старом ветхом фонде. Тем не менее, опрошенные нами участники рынка отметили, что в любом случае для частной УК ветхий фонд по-прежнему остается неподъемным, поскольку, чтобы поднять его из руин, требуются слишком большие вложения, которые вряд ли окупятся в этом секторе рынка.