ЖКХ. Управление недвижимостью: почувствуй разницу

Источник: ЖКХonline

Генеральный директор компании «Praktis. Управление и Эксплуатация» Анна Деркач рассказала корреспонденту ЖКХonline об основных проблемах, с которыми сталкивается управляющая компания в разных сферах недвижимости.
Анна Александровна, сложилось такое мнение, что компании, работающие на рынке коммерческой недвижимости, не часто приходят на рынок управления жилой недвижимостью. В чем причина?
Такое разграничение действительно есть. Компании, занимающиеся обслуживанием коммерческой недвижимости, редко берут в эксплуатацию жилье. Эта специализация на рынке эксплуатационных услуг в сфере недвижимости была изначально. Однако сегодня в силу естественных причин этот рынок претерпевает серьезные изменения. Появляются новые игроки, ломающие привычные стереотипы. Например, наша компания работает как с жилым фондом, так и с коммерческими объектами. Когда я пришла в Praktis, материнская компания (холдинг Setl Group) нуждалась в структуре, которая бы занималась эксплуатацией жилых домов, возводимых строительным подразделением холдинга – компанией Setl City. И хотя в то время у меня был опыт работы только с коммерческой недвижимостью, мне было интересно попробовать себя в сфере эксплуатации жилья. Эти начинания оказались удачными. Полученный опыт позволяет нам успешно работать как с коммерческими объектами, так и с жилой недвижимостью. Кроме того, будучи универсальной управляющей компанией, мы привлекательны для клиентов, которые строят «миксы» – комплексы, сочетающие жилье и коммерческую недвижимость.
Ваша компания работает по трем направлениям: коммерческая недвижимость, жилые многоквартирные дома и коттеджи. Какая из сфер наиболее перспективна в дальнейшем?
Каждое из направлений открывает большие перспективы. Учитывая, что Петербург – крупный деловой центр, активно будет развиваться коммерческая недвижимость. Она традиционно делится на три сферы: офисная, торговая и складская. Все начиналось с офисов, сегодня же активно строится складская недвижимость, продолжают строить торговые комплексы. Большие перспективы сохраняются при работе с жилым фондом. Сегодня в нашем городе строится очень много жилья, которое в дальнейшем передается управляющим компаниям. Хорошие возможности у управляющих и на рынке услуг по обслуживанию коттеджных поселков. Цены на загородную недвижимость растут, количество заявленных проектов коттеджных поселков – увеличивается.
Мы уже начали осваивать это направление. Сегодня у нас в управлении есть коттеджный поселок «Рыбацкая деревня».
Мы знаем, что коттеджное направление – это новый рынок, расскажите о тонкостях этого направления, в чем его особенность?
Главная его особенность – это удаленность, коттеджи строят вне черты города. В этом и заключается вся сложность обслуживания, ведь там постоянно должен присутствовать персонал. Другая сложность – в решении юридических вопросов. В законе не прописано, каким образом должно происходить управление коттеджных поселков. Поэтому в некоторой степени нам приходится изобретать велосипед: предлагать жильцам формы собраний, принимать с ними какие-либо решения.
Как вы считаете, в какой сфере необходимо присутствие государства (специальных программ, нац.проектов и т. д.)?
На этот вопрос трудно ответить однозначно. Без госрегулирования рынка не обойтись. Вместе с тем, государственные органы иногда принимают такие решения, что коммерческим структурам становится неинтересно работать в этой области. Наша компания, как и многие другие эксплуатирующие компании, сталкивалась с притеснением муниципальных властей. В Петербурге есть дома, где некоторое количество квартир передано в собственность городу. Жильцы таких домов обращались к нам за помощью. Они не могли образовать ТСЖ, так как город не хотел отдавать свои голоса.
Какие объекты дороже в эксплуатации, какие есть способы удешевить этот процесс не в ущерб качеству? Эксплуатация какого объекта (коттеджа или многоквартирного дома) дороже и почему?
В жилищном фонде с ценой эксплуатации все понятно. Законом регламентирована рекомендуемая цена. На каждый объект стоимость своя: на элитные дома и дома бизнес-класса цены одни, на дома эконом-класса – другие. В принципе, если в доме много квартир, то средств, рекомендуемых городом, достаточно для того, чтобы обслуживать дом нормально, привлекая хороших специалистов. Говорить об экономии в жилье эконом-класса не приходится, так как все цены там регламентированы и мы в своей работе придерживаемся этих цен. Другое дело – элитное жилье и жилье бизнес-класса. Здесь стоимость эксплуатации оговаривается с жильцами. Что касается коммерческой недвижимости, то экономия возможна за счет аварийно-диспетчерской службы. Она позволяет исключить круглосуточные дежурства обслуживающего персонала. И в той, и другой области экономия происходит за счет скидок при закупке расходных материалов и оптимизации количества управленцев на 1 кв. м эксплуатируемых площадей.
У вашей компании появилась собственная аварийная служба. Она работает на все три направления или обслуживает только жилищный фонд? Соответственно, какие тарифы действуют для разных категорий собственности?
Наша аварийная служба обслуживает как жилой фонд, так и коммерческие объекты. Причем служба работает не только на наших объектах, но и на любых других ТСЖ, которые заключили договоры с другими управляющими компаниями. Когда у нас не было аварийной службы, мы столкнулись с массой проблем. Приходилось оплачивать постоянные вызовы персонала. Службу мы создали для экономии средств собственников и контроля за ситуацией. Тарифы оговариваем с собственниками, регламентированных цен здесь нет. Но для жилья они обычно ниже.
Сейчас нет четкого разделения понятий «управление недвижимостью» и ее «эксплуатация», особенно это касается жилой недвижимости, нужно ли вводить соответствующие стандарты? Кто этим должен заниматься?
И тот, и другой термин, в первую очередь, означает управление. Разница лишь в специфике тех задач, которые нам поручили. У западных специалистов есть четкое разграничение между этими понятиями. Если мы собираемся идти по западному пути, то нам тоже надо их разграничивать, если мы сами по себе, то нет.
С какой категорией собственников легче работать и где приходится бороться со стереотипами?
С собственниками коммерческого фонда работать, с точки зрения оказания услуги по управлению, легче. Они лучше понимают, зачем им нужна управляющая компания и какие услуги она предоставляет. Бороться со стереотипами приходится обычно в жилой сфере. Часто жильцы не доверяют управляющим компаниям. Обычно это происходит от незнания. Жильцов необходимо информировать. Сложно работать в старом жилом фонде, так как социальный уровень проживающих там горожан – неоднородный. Поэтому мы работаем только в новом фонде.
Есть ли у собственников четкое представление об услугах управляющей компании, выступают ли собственники объектов (по всем трем направлениям) как профессиональные заказчики услуг?
Собственники коммерческого фонда всегда знают, что им нужно, они более конструктивны. А вот многие жильцы не всегда имеют представление об услугах управляющих компаний. Некоторые из них хотят управлять сами, для этого они создают инициативные группы. Особенно часто возникают проблемы с иногородними жильцами. Они думают, что все знают и все умеют. И поскольку трудоустроиться в новом для них городе не так просто, они считают, что могут работать «не отходя от кассы». То есть дома.
Конечно, в любой области есть люди, которые могут выполнять свою работу качественно. Но ведь в этой сфере очень много и мошенников. Кроме того, любители редко могут работать на уровне профессионалов. В управлении недвижимостью, как и в любом деле, много разных нюансов, известных лишь тем, кто занимается этим не один год.  
Как компания отчитывается перед собственниками, есть ли различия в отчетах перед собственниками коммерческих объектов и жилых?   
Собственнику коммерческой недвижимости очень важно видеть картину в целом. Ему важна суть отчета: сколько средств собрали, сколько потратили, сколько заработали. Он хочет видеть ситуацию в годовом развитии. Другое дело – собственник жилой недвижимости. Он может попросить посмотреть все отчеты, договоры с другими организациями. Он может давать профессиональным управляющим рекомендации (иногда неуместные). В ежемесячном отчете жилец видит, что и сколько стоит. Он может посчитать, что та или иная услуга слишком дорогая и требует обоснования, которое было бы понятно одному ему. Он может отказаться платить за охрану под предлогом, что охрана дома ему не нужна. И объяснить ему, что в доме 500 квартир, а охрана не нужна одному ему, а не большинству – бесполезно. С собственниками коммерческой недвижимости все расходы мы обсуждаем на этапе заключения договора и корректируем расходы в ту или иную сторону с обоснованием. В 90% случаев они принимаются. Иначе зачем собственнику привлекать профессионалов?

Беседовала Елена Смирнова