Анализ состояния жилищного фонда. Планирование ремонта

Источник: www.gkh-forum.ru

Жуков Вячеслав, заместитель генерального директорат Управляющей компании « ЖКХ -Сервис», г.Химки, Московская область

    Жилищно-коммунальное обслуживание перестало быть общественным благом, а становится продуктом личного (точнее, семейного) потребления. Роль государства при этом будет состоять в создании условий доступности и соблюдения социального стандарта жилищно-коммунального обслуживания, а также в обеспечении населения комфортной и безопасной средой обитания. В этой связи имеют базовое значение проведение работ капитального характера при выборе способов управления, расчет стоимости и аргументация их необходимости.
   
    Целесообразность капитального ремонта аварийных зданий определяется стоимостью затрат на его проведение при условии доведения объемно-планировочных и конструктивных решений отремонтированных зданий до уровня действующих нормативов и обеспечения нормативной долговечности здания. Максимальная стоимость ремонта должна быть не более 80 % от восстановительной стоимости.
    Если владельцем (собственником) строения являются предприятие или организация, пайщики жилищного или жилищно-строительного кооператива, товарищество собственников, то заказчиком на выполнение работ по определению аварийности дома выступает организация, на балансе которой находится данное строение, с оплатой произведенных работ за счет средств владельца (собственника). В этом случае результаты обследования утверждаются руководителем предприятия, организации, председателем кооператива, товарищества. Ими же принимается решение о проведении поддерживающих мероприятий. Результаты обследования направляются в жилищную инспекцию.
    При проведении обследования жилого дома проводится осмотр конструктивных элементов здания, при этом обследование должно быть произведено не менее чем в 80 % квартир.
    Если при проведении обследования квартир выяснится, что в квартире самовольно произведено какое-либо переоборудование помещения, приведшее к ухудшению состояния здания (снесена несущая стена, ликвидирована система вентиляции или противопожарной автоматики, образовались трещины на нижних этажах и т.п.), указанное должно быть в обязательном порядке отражено в результатах обследования. В этом случае организация, производящая обследование, также должна известить жилищную инспекцию.
Показатели, характеризующие техническое состояние жилого фонда:
– физический износ зданий;
– моральный износ зданий;
– методика совместного учета физического и морального износа.
Оценивается техническое состояние самого здания и его инфраструктура: фундаменты и подвалы, стены, водостоки, балконы и лоджии, наружное освещение, входы в здание, подъезды, кровля, чердачные помещения, инженерное оборудование, придомовая территория. Оценка производится в целочисленных значениях с определениями: «неудовлетворительно» (2), «удовлетворительно» (3), «хорошо» (4).
     Капитальный ремонт проводится в многоквартирных домах, техническое состояние которых не позволяет (делает экономически нецелесообразным) обеспечение их эффективной эксплуатации путем технического обслуживания и текущего ремонта. Его конечным результатом является восстановление и целесообразное улучшение эксплуатационных показателей многоквартирных домов (элементов), обеспечение надежности их функционирования.
     Минимальный нормативный период эффективной эксплуатации многоквартирного дома до назначения очередного капитального ремонта устанавливается в соответствии с Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН) 58-88 (р), утвержденным приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.88 № 312. Данное Положение является обязательным для всех управляющих компаний, выполняющих капитальный ремонт на условиях подряда.
     Соотношения между физическим износом (в соответствии с оценкой технического состояния и факторами, ее определяющими) и ориентировочной стоимостью затрат на проведение капитального ремонта следующие:

     Необходимость проведения капитального ремонта многоквартирного дома определяется исходя из его технического состояния. Техническое состояние многоквартирных домов (их элементов) устанавливается по показателю физического износа (соответственно здания или элемента), характеризующему степень утраты первоначальных эксплуатационных свойств. Физический износ определяется путем обследования здания (элемента) визуальным способом и инструментальными методами контроля и испытания.
     При разработке проектно-сметной документации на капитальный ремонт предусматривается проведение технического обследования. Обследование элементов здания, определение их технического состояния осуществляются в ходе весеннего и осеннего осмотров зданий комиссиями с привлечением в необходимых случаях специализированных организаций или служб технической инвентаризации.
     Характер требуемого капитального ремонта определяет управляющая компания с привлечением, при необходимости, квалифицированных экспертов (организаций), имеющих лицензии на право проведения диагностических работ в жилищном фонде.
     При формировании титульных списков на проведение капитального ремонта в обязательном порядке учитываются предписания, распоряжения надзорных органов, предусматривающие требования по замене конкретных элементов и систем здания. Учитываются заявления граждан.
     В план капитального ремонта включаются жилые дома (их элементы), техническое состояние которых определяется как неудовлетворительное. Приоритетом является ремонт кровель, межпанельных стыков, утепление стен, ремонт внутридомовых сетей электрогазоводотеплоснабжения, ремонт лифтов, усиление несущих конструкций.
     Титульные списки на проведение всех видов капитального ремонта составляются в установленной форме управляющими компаниями и представляются в Администрацию на согласование. Администрация проверяет обоснованность постановки объектов на капитальный ремонт, запрашивая, по необходимости, дополнительные материалы.
     При чрезвычайных ситуациях вопрос о проведении капитального ремонта конкретных объектов решается в оперативном порядке.
     Предварительная оценка затрат на капитальный ремонт осуществляется по федеральному стандарту стоимости капитального ремонта жилищного фонда на 1 кв. м общей площади жилья по соответствующему году.
     Сроки проведения работ планируются исходя из продолжительности проектирования, объемов и трудоемкости работ. В каждом конкретном случае вопрос стоимости ремонтных работ прорабатывается отдельно.
     За счет средств, предусмотренных на проведение капитального ремонта, в титульные списки включаются следующие виды работ:
     – проектно-изыскательские работы;
     – ремонтно-строительные работы (ремонт кровель, межпанельных стыков, подъездов, внутридомовых сетей электротепловодогазоснабжения, лифтов, утепление стен, усиление строительных конструкций, огнезащитная обработка деревянных конструкций, ремонт пола первого этажа, антенн, муниципальных квартир);
     – авторский надзор проектных организаций;
     – строительный контроль (технический надзор);
     – в титульный список должны включаться средства на непредвиденные затраты в размере не более 3 % от общей стоимости ремонтных работ, предусмотренных титульным списком.
     Обязательные регламентные работы по ремонту общего имущества многоквартирного дома включают в себя:
     – ремонт внутридомовых систем электротеплогазоводоснабжения и водоотведения, вентиляции, лифтов, мусоропроводов и другого инженерного оборудования;
     – противопожарные мероприятия;
     – другие обязательные работы по ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании договоров и в соответствии со стандартами, строительными нормами и правилами, санитарными правилами и нормами, правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда и иными нормативными актами.
     Перечень работ по ремонту конструктивных элементов зданий и сроки их выполнения устанавливаются в муниципальном заказе в соответствии со стандартами, строительными нормами и правилами, правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда и другими нормативными актами.