Анализ сложившейся ситуации по проблеме ТСЖ и общего имущества в С-Петербурге

Источник: www.ikd.ru

Анализ выполнен экспертами городского регионального отделения СПБ «Российский земельный союз». Из него следует, что правительство С-Петербурга лишает граждан права на общее имущество и вкупе с застройщиками и управляющими компаниями проводит рейдерские атаки на жилищный фонд города.

«У правление многоквартирными домами в СПб»

Возникновению Договора на управление многоквартирным домом предшествовало принятие Правительством СПб в 2004 г. двух Постановлений:

- Постановления Правительства СПб № 431 от 23.03.2004 «О концепции реформирования городского хозяйства СПб на 2004-2010 гг.».

- Постановления Правительства СПб № 1471 от 07.09.2004 «О совершенствовании системы управления жилищным фондом СПб».

В первом Постановлении обозначен один из основных принципов реформы, обеспечивающих эффективное функционирование отраслей городского хозяйства – формирование нормативной правовой базы, соответствующей действующему федеральному законодательству. Однако это просто лукавая декларация. В СПб до сих пор отсутствует применение правовой базы в области ЖКХ, соответствующей федеральному законодательству, которое регулирует данный вид правоотношений.

Как доказательство этому утверждению служит упомянутое выше Постановление Правительства СПб № 431 от 23.03.2004 , где в разделе 2 главы «Структура Концепции» жилищный фонд объявлен собственностью Санкт-Петербурга.

Согласно ст. 3 Конституции РФ единственным источником властных полномочий, верховной властью и собственником всех коллективных форм собственности, включая земельные участки, являются граждане РФ.

В РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная и иные формы собственности (п. 2 ст. 8 Конституции РФ). Земля в РФ используется и охраняется в первую очередь как основа жизни народов (п. 1 ст. 9 Конституции РФ).

Перечисленные статьи Конституции РФ, определяют конституционный строй РФ, но базовые положения Конституции не соблюдаются органами государственной власти в СПб, что является угрозой для безопасности государства.

Каждый гражданин РФ, проживающий в СПб, одновременно является собственником общего имущества многоквартирного дома, муниципального имущества (municipal - самоуправление), общегородского имущества и федерального имущества РФ. Однако реестры этих видов имущества в СПб отсутствуют. У городского Правительства существует стойкая и необоснованная законом тенденция называть все виды перечисленного имущества «городским». При этом под «городом» государственные служащие понимают исключительно себя, а не граждан СПб.

Всем гражданам Санкт-Петербурга, которые столкнулись с нарушениями своих законных прав при проведении «уплотнительной застройки», захватах общих помещений в домах и т.д., известно, что Правительство СПб игнорирует п. 3 ст. 212 ГК РФ. Чиновники не указывают закон, на основании которого считают себя собственником наших придомовых территорий, подвалов и иных помещений многоквартирных домов, муниципального имущества (детских, спортивных площадок, детских и лечебных учреждений с прилегающими нормативными территориями и т.д.). На самом деле никаким законом не установлено, что перечисленные объекты – «собственность Санкт-Петербурга». Действия государственных служащих, которые нарушают права граждан, если эти действия не обоснованы действующим законодательством, которое регулирует этот вид правоотношений - квалифицируются как присвоение властных полномочий и самоуправство (п. 4 ст. 3 Конституции РФ, статьи 201, 286, 287, 330 УК РФ).

Основания возникновения права собственности на недвижимое имущество устанавливаются только законом (п. 3 ст. 212 ГК РФ). Каким законом установлено право собственности «города» практически на всю землю в СПб? Земельные участки для многоквартирных домов, детских, лечебных и иных социально значимых учреждений были выделены еще на год постройки этих зданий. Границы ранних землеотводов по закону не подлежат пересмотру. 02.02.96 было принято Постановление Правительства РФ № 105 "Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений", согласно которому (п. 4) границы и размеры уже существующих объектов недвижимости не подлежат пересмотру. Такой пересмотр (п. 7) допускался только по заявлению владельца недвижимости. И в архивах, и в технических паспортах домовладений эти границы зафиксированы, граждане, а не чиновники - годами оплачивали суммы по содержанию этих участков.

Земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в соответствии со ст. 130 ГК РФ являются недвижимым имуществом. Распоряжение объектами недвижимого имущества регулируется исключительно гражданским правом. Ни Градостроительный кодекс (ГсК РФ), ни Земельный кодекс (ЗК РФ), ни тем более, ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», на которые ссылаются юристы Смольного для обоснования права чиновников на отчуждение земли, не являются законами, которые могут регулировать данный вид правоотношений. Следует особо подчеркнуть, что в российском праве отсутствует такое понятие как «градостроительное право», иными словами, ГсК РФ – это не отрасль права, а перечисление различных норм гражданского, земельного, жилищного права. В свою очередь, ЗК РФ самостоятельно также не может регулировать вопросы распоряжения недвижимым имуществом - землей. Конституция РФ понимает под земельным правом вопросы рачительного отношения к земле как к основе жизни людей, то есть вопросы пользования, но не распоряжения (отчуждения) земельными участками (п. 1 ст. 9, п. 3 ст. 36 Конституции РФ). При этом ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» исчерпал свою юридическую значимость после вступления в законную силу ЗК РФ.

 

12.07.2007, рассматривая вопрос толкования положения 446-й статьи ГПК РФ в связи с жалобами Безменова В.В. и Калабуна Н.В., Конституционный суд РФ огласил решение, в котором судьи КС разъяснили, что «гражданский оборот земельных участков составляет предмет регулирования не земельного, а гражданского законодательства» (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, включая перечисленные выше, должны соответствовать Гражданскому Кодексу (п. 2 ст. 3 ГК РФ).

Правительство С-Петербурга лишает жителей права на общее имущество

В Постановлении Правительства СПб № 431 от 23.03.2004 указано, что наиболее эффективным способом защиты прав собственников жилья считается организация в доме ТСЖ. Именно и только в этом направлении в СПб и проходит информационно-разъяснительная кампания: навязывание гражданам организации ТСЖ, как панацеи от всех имущественных и жилищно-коммунальных бед. Иными словами произведена подмена: решение абсолютно всех ранее обозначенных в Концепции реформы ЖКХ (Указ Президента № 425 от 28.04.1995) проблем сведено к регистрации юридического лица в многоквартирном доме в виде ТСЖ. Путем вовлечения жителей в организацию ТСЖ происходит изощренное манипулирование сознанием граждан путем намеренной подмены понятий - возникновения права собственности на общее недвижимое имущество и выбора способа управления этим общим недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимое имущество не находится в зависимости от выбора способа управления своим имуществом. Право собственности на жилье, включая общее имущество, возникает с момента регистрации права собственности на квартиру (п. 2 ст. 23 ФЗ «О регистрации прав»), а не с момента регистрации юридического лица в виде ТСЖ. Государственная регистрация права дает гражданину право продать или иным способом отчуждать свою квартиру. При этом и до формальной регистрации законного права собственности на квартиру, гражданин, который по закону имел право на эту регистрацию, защищен законом (ст. 234 ГК РФ, п. 1 ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»). Никто не может лишить его жилищного права (п. 1 ст. 20 ГК РФ), поскольку он в течение многих лет открыто проживал в многоквартирном доме, добросовестно пользовался своим жильем. Такой гражданин является правообладателем, а не нанимателем жилья. Никто не может лишить его права потребителя коммунальных и иных услуг, связанных с обслуживанием жилья, права на заключение договоров. Иными словами, он может и дальше пользоваться и владеть своим жильем, включая общее имущество дома. Единственным ограничением его прав является невозможность без государственной регистрации права собственности продать квартиру. При этом он имеет право участвовать в управлении общим имуществом, формировании договоров, в общих собраниях жителей дома – любых формах самоорганизации граждан. Ограничения его прав в этой сфере Конституцией и законами, которые регулируют эти виды правоотношений, не предусмотрены.

Выбор способа управления домом – исключительное право жителей дома и собственников общего имущества, это сфера самоуправления, которая не имеет к органам государственной власти никакого отношения. В соответствии с 12, 130 и 131 статьями Конституции РФ самоуправление не входит в систему органов государственной власти, выстраивается населением самостоятельно. В нарушение перечисленных статей Конституции РФ способы управления многоквартирным домом установлены не населением самостоятельно, а органом государственной власти РФ в ЖК РФ.

В нарушение Конституции РФ уже сформированное территориальное общественное самоуправление (ТОС) в СПб органами государственной власти СПб не признается, а право собственности на земельный участок и иное общее имущество – придомовую территорию, общие помещения, оборудование и т.д. - в СПб не защищают ни формирование ЖСК, ни ТСЖ, ни ТОС. Это подтверждает как внесудебная, так и судебная практика. Речь идет о системной коррупции и круговой поруке в суде, прокуратуре и органах государственной власти. Несмотря на заверения В.И. Матвиенко о прекращении незаконного строительства, повсеместно идет уплотнительная застройка, продаются и сдаются в аренду подвалы, иные помещения, выдаются «согласования» чиновников на все виды распоряжения общим имуществом в доме, например, разрешения на оборудование дополнительных дверей, размещение рекламы, игнорируя протесты законных собственников общего имущества. Вместо уполномоченных на то государственных правовых учреждений и органов государственной власти инициативные граждане города, самостоятельно изучив ФЗ, ведут разъяснения по имущественному праву на митингах, пикетах, сходах жителей города, а также в МВД, прокуратуре, суде, Адвокатской палате СПб.

В Постановлении Правительства СПб № 431 от 23.03.2004 как насмешка над гражданами города декларировано единство поставленных целей органов государственной власти и населения в реформировании городского хозяйства. Однако налицо конфликт интересов, цели получаются разные: у органов государственной власти СПб на практике – изъятие недвижимого имущества граждан, несмотря на то, что распоряжаться объектом недвижимости может только его собственник (в соответствии с требованием ст. 209 ГК РФ). Путем оплаты за «согласования» с чиновниками «инвесторы» захватывают чердаки, подвалы. Так же происходит незаконный перевод жилых помещений в нежилые, захват придомовых территорий, детских, спортивных площадок, зон отдыха. У жителей другая цель - сохранить свое имущество от новых незаконных владельцев, защитить право на безопасные и благоприятные условия жизни, сохранить дом от намеренного разрушения и превращения фактически в нежилое, а офисное или заведение иного профиля, отчего падает стоимость их жилья.

На практике органы государственной власти, прокуратура, суды в СПб не признают принцип единства здания (многоквартирный дом) и земельного участка, который задекларирован действующим законодательством (ст. 130, 133-135, 289, 290, 273, 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, ст. 36 ЖК РФ). Это грубое нарушение действующего законодательства. Органы государственной власти, прокуратура и суд СПб подавляют права собственников жилых помещений на общее имущество, в т.ч. придомовую территорию нормативных размеров. Абсолютно все решения по поводу фактического распоряжения общим имуществом многоквартирного дома незаконно принимаются не жителями (самоуправлением дома), а органами государственной власти (чиновниками). Безусловно, все эти решения, направленные на удовлетворение корпоративных и коммерческих интересов чиновников, приводят к массовым нарушениям законных прав и интересов граждан.

В Постановлении Правительства СПб № 431 от 23.03.2004 отсутствует даже упоминание о финансовой отчетности перед гражданами города, оплачивающими жилищные и коммунальные услуги. В бюджете СПб не отражено поступление и расходование платежей граждан на предоставление коммунальных и жилищных услуг, размер которых составляет миллиарды рублей.

 

НЕ ВЫПОЛНЯЕТСЯ УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА РФ В.В.ПУТИНА № 1486 от 10.08.00 о формировании единого для всех регионов РФ правового пространства, а также требование по приведению земельного законодательства субъектов РФ (СПб) в соответствие с Конституцией и ФЗ. Бюджет города пополняется денежными средствами за счет незаконной сдачи общего имущества граждан в многоквартирных домах в аренду, продажи органами государственной власти СПб недвижимого имущества, право собственности, на которое для органов исполнительной власти СПБ законом не установлено.

Навязанные ЖК-услуги

В результате «реформирования» жилищно-коммунальной сферы в СПб произошло разделение предоставления услуг ЖКХ (п. 2 раздел «Структура Концепции» Постановления Правительства СПб № 431 от 23.03.2004) на комплекс коммунальных услуг предоставляемых:

- районными жилищными агентствами (ГУЖА).

- ОАО «Жилкомсервис».

При этом ни ОАО, ни ГУЖА в нарушение ГК РФ и ФЗ «О защите прав потребителей» никаких договоров с жителями не заключают. В результате в нарушение п. 3 ст. 2 ГК РФ оплата за «услуги» представляет собой некий обязательный государственный налог, который изымается принудительно, независимо от получения/неполучения услуг и их фактического качества.

В соответствии с Постановлением Правительства СПб № 431 от 23.03.2004 «О концепции реформирования городского хозяйства СПб на 2004-2010 гг.» принято Постановление Правительства № 1471 от 07.09.2004 «О совершенствовании системы управления жилищным фондом СПб». На основании второго Постановления в городе созданы управляющие организации. В состав органов управления ОАО (совет директоров) входят государственные служащие: заместители глав администрации районов, 2 заместителя руководителя Жилищного комитета СПб, заместитель руководителя КУГИ, директора районных ГУЖА. О каком разгосударствлении, предусмотренном ранее Концепцией реформы ЖКХ (Указ Президента № 425 от 28.04.1995), можно говорить в данном случае? Обращение ПРЕЗИДЕНТА РФ В.В. ПУТИНА К ГОСУДАРСТВЕННЫМ СЛУЖАЩИМ: сделать выбор - служить государству или заниматься коммерческой деятельностью "зависло в воздухе".

В подавляющем большинстве управляющими организациями в городе являются ОАО "Жилкомсервис", сформированные чиновниками Смольного. ОАО "Жилкомсервис" приступили к «управлению» домами еще до принятия и вступления в силу ЖК РФ (01.03.05) - без заключения договоров с жителями.

Начиная с 2006 года, сотрудники ОАО "Жилкомсервис" стали предлагать жителям подписывать с ними договора, тексты которых опускали в почтовые ящики. Не получив понимания со стороны граждан, осенью 2006 г. жителям домов 9,11, 13 по Сердобольской ул., например, было предложено собраться во дворе жилого квартала. Инициативные группы граждан были уже знакомы с текстом договора и имели существенные замечания к документу, в котором не исполнялись базовые требования гражданского права о том, что любой объект должен быть сформирован, в договоре отсутствовали сведения о составе общего имущества многоквартирных домов (п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Право собственности граждан на квартиры зарегистрировано в ГУ ФРС (бывшее ГБР). Как упоминалось выше, в соответствии со статьями 133-135, 289, 290, 273, 552 ГК РФ и п. 2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» регистрация права собственности на квартиру одновременно является актом регистрации права собственности гражданина на общее имущество в доме. Несмотря на законное право, граждане СПб де-факто не являются собственниками своего жилья, поскольку без ссылок на закон (п. 3 ст. 212 ГК РФ) наши жилые дома были зарегистрированы органами исполнительной власти СПб как собственность Казны СПб. Придомовые территории давным-давно построенных домов не имеют кадастровых номеров, несмотря на объявленный первый этап земельной реформы в 1992-95 гг. и наличие Постановления Совета Министров РСФСР № 417 от 10.08.77 «О порядке ведения государственного земельного кадастра». Инвентаризация земель не проведена, поземельные книги – документы длительного хранения, отсутствуют, наличие Актов землеотводов для строительства многоквартирных домов чиновниками игнорируется. Т.е. объект управления, как единый и неделимый комплекс недвижимости (многоквартирный дом и общее имущество дома, оформленные в соответствии с действующим законодательством) не существует в результате «деятельности» органов государственной власти СПб.

Жителям СПб непонятно, каким именно имуществом собирается управлять «управляющая организация» ОАО «Жилкомсервис», созданная и учрежденная чиновниками Смольного. Вопрос не праздный, т.к. все гипотетические жилищные услуги за содержание общего имущества уже давно оплачиваются гражданами, в том числе, содержание придомовой территории, в то время как этим имуществом незаконно распоряжаются чиновники СПб.

Поставщики жилищных и коммунальных услуг – ОАО «Жилкомсервис» и ГУЖА имеют счета в «Балтийском банке», а деньги потребителей услуг первоначально поступают в ОАО «Банк Санкт-Петербург», владельцем 37 % акций которого является Сергей Матвиенко - сын губернатора СПб. Жителям непонятен такой посредник, тем более что общая сумма платежей по городу составляет миллиарды рублей в год. За расходование миллиардов рублей жителей, которые якобы поступают в сферу ЖКХ, никто перед гражданами не отчитывается.

Между тем, поставщики услуг в сфере ЖКХ обязаны исполнять «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», зарегистрированные в Минюсте (№ 5176 от 15.10.2003). В пункте 1.5.1 этого документа указано, что в состав технической документации длительного хранения входит: план участка с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем, акты приемки жилых домов от строительной организации, паспорта на каждый жилой дом и земельный участок. В результате длительной переписки с чиновниками упомянутые выше жители домов 9, 11, 13 по Сердобольской ул. получили информацию о наличии этих документов в ОАО «Жилкомсервис-2», но приложить их к договору аренды управляющая организация отказывается и ставит условие гражданам - организовать ТСЖ, как того хочет губернатор города. Та же безрадостная картина предстает перед нами и по другим адресам города.

Во-первых, не предоставление информации, которая затрагивает законные права и интересы граждан, законных собственников объекта недвижимости - это нарушение ст. 24 Конституции РФ. Во-вторых, это нарушение норм Конституции и гражданского права, процитированных в п. 2 ст. 161, ст. 164, п. 3 ст. 162 ЖК РФ (право граждан на осуществление властных полномочий непосредственно, право законного собственника на управление своим собственным имуществом, право потребителей на заключение прямых договоров о предоставлении им услуг). Таким образом, Конституция и действующее федеральное законодательство, которое регулирует данный вид правоотношений, органами государственной власти СПб безнаказанно игнорируется.

Все причины нарушений законодательства при составлении и заключении Договоров жителям ясны. В 5 метрах от жилых домов 9 и 11 по Сердобольской ул. на их придомовой территории, вместо пожарного проезда, ведется уплотнительная застройка. Новый дом частично возводят на месте школьного сада, который был высажен учениками, многие из которых продолжают жить в домах 9 и 11 по Сердобольской ул.

Сговор с затройщиками

ОАО «Жилкомсервис-2», войдя в сговор с застройщиком, уже подключил новую теплотрассу к этим домам. Представители ОАО открывают застройщику по первому требованию чердаки и подвалы домов, вместе с застройщиком рвутся в квартиры, якобы для их осмотра, при этом жителям дома предлагают подписывать какие-то сомнительные документы.

«Добрый» ОАО «Жилкомсервис–2» в предложенном гражданам Договоре «позволяет» собственнику владеть и распоряжаться принадлежащим собственнику жилого помещения имуществом, в их понимании: диваном, шкафом, ковриком и т.п. Ради смеха надо бы потребовать от управляющей организации исполнения их обязанностей, перечисленных самими поставщиками услуг в договоре, а именно выступать в роли адвоката для защиты интересов граждан в органах государственной власти и МСУ, контрольных и надзорных органов, суде и т.п. Только ничего хорошего из этого не выйдет. Вспомните, учредитель ОАО – органы исполнительной власти СПб.

Естественно, подавляющее большинство жителей отказывается подписывать подобный Договор. Надо сказать, что отсутствие договора с жителями не мешает ОАО «Жилкомсервис-2» от имени граждан подписывать различные лукавые акты проверок с МЧС, ГУП «ТЭК СПб» и другими организациями. Какие юридические отношения связывают ОАО «Жилкомсервис-2» с застройщиком - гражданам неизвестно.

Между тем, ОАО «Жилкомсервис-2» отказывается работать с жителями над разногласиями по Договору, содержание которого не соответствует действующему законодательству. А ведь заключение договоров, согласно нормам гражданского права, должно происходить обоюдной волей сторон и в интересе всех сторон. В п. 2 ст. 1 ГК РФ указано, что граждане «свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора».

Исходя из вышеприведенных фактов, можно оценить ситуацию в системе ЖКХ СПб как:

- саботаж реформы,

- рейдерский захват общего недвижимого имущества граждан, организованный органами исполнительной власти СПб,

- подавление прав собственности и иных законных прав жителей СПб,

 

- намеренное сокрытие существующих документов: Актов приемки домов от строителей, паспортов земельных участков и др.,

- создание опасных и неблагоприятных условий проживания,

- намеренное разрушение жилья и т.д.

Причиной сложившейся ситуации является несоблюдение чиновниками Конституции и ФЗ, которые регулируют данную сферу правоотношений, отсутствие прокурорского надзора за исполнением Конституции, ФЗ и прав граждан, отсутствие справедливого и беспристрастного суда. Перечисленные факторы являются основной причиной коррупции в СПб.

Выход из кризисной ситуации будет возможен только в случае:

- признания права собственности жителей на общее имущество многоквартирных домов,

- ведения реестра всех форм собственности (Единый государственный реестр земель),

- введения единой формы договора с обслуживающими, а не управляющими организациями, при наличии договоров на предоставление услуг в многоквартирных домах, утвержденных Правительством РФ и зарегистрированных в Минюсте, поскольку эти договора затрагивают права и свободы граждан и имеют межведомственный характер (Указ Президента № 763 от 23.05.1996),

- заключения договоров поставщиков коммунальных услуг непосредственно с каждым потребителем, что сейчас осуществляется только отделением ОАО «Газпром» «Петербургрегионгаз», да и то в 2-3 районах города,

- ликвидации ТУ и ГУЖА,

- контроля граждан за финансовыми потоками в сфере ЖКХ,

- обязательного участия граждан в составлении всех актов надзорных органов ,

- ликвидации поправки Лужкова-Шишлова-Бабурина в ФЗ «Об общих принципах организации МСУ в РФ»,

- приведения местного законодательства в соответствие с международными нормами, Конституцией и ГК РФ,

- организации местного самоуправления в СПб самими гражданами, в первую очередь, ТОС.

Г.Санкт-Петербург, 09.10.2007г.

Референдум

Санкт-Петербургское городское региональное отделение «Российский земельный союз» и Межрегиональное движение «Народовластие» выступают с предложением провести в ближайшее время референдум по инициативе жителей Санкт-Петербурга для решения прямым волеизъявлением насущных проблем, поднятых в данном анализе.

Вернуться к разделу статей