Когда государство — партнер (часть 1)

По статистике сегодня более половины населения страны нуждается в улучшении жилищных условий. Решить проблему могло бы масштабное строительство малоэтажного жилья. О том, что будущее за «малоэтажкой», государство говорит уже давно, но лишь недавно стало доказывать это не на словах, а на деле. Чтобы снизить цену квадратного метра загородного дома и сделать такое жилье по карману большему числу граждан, в России запустили модель государственно-частного партнерства. Из затрат на строительство «малоэтажки» в ряде регионов, в том числе и в Красноярском крае, исключают расходы на инженерные сети и инфраструктуру. Эти заботы берет на себя государство.

Господдержка комплексного освоения территорий началась в 2007 году в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Застройщикам пообещали субсидировать процентные ставки по кредитам и государственные капиталовложения. За счет бюджета предполагалось строительство инфраструктуры, располагаемой за границами территории жилой застройки (линии электропередачи, понижающие подстанции, газопроводы, магистральные дороги), и строительство объектов социального назначения (школы, детские сады, больницы и улично-дорожные сети), тогда как раньше на это шли средства инвесторов, иногда затраты им частично компенсировали муниципалитеты.

Изначально состав получателей финансирования планировался в составе 22 территорий, но со временем их количество уменьшилось до 9 — и только один из этого числа, кемеровский город-спутник Лесная Поляна, сделал упор исключительно на сегмент малоэтажного строительства. Остальные проекты предполагают многоуровневую застройку, сочетают дома до четырех этажей с высотками, а то и вовсе ограничиваются многоэтажными зданиями, поэтому во времена кризиса их дела пошли не так споро, как у наших соседей-кемеровчан, где объекты малоэтажного строительства доказали свою ликвидность. Оценив успехи экспериментальных проектов, государство дало «малоэтажке» «зеленый свет» и финансовую поддержку.

По программе нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» из федеральных средств бюджеты субъектов РФ компенсируют застройщикам процентные ставки по кредитам на инженерное обустройство участков: так, на эти цели в 2009 году заложено 0,8 млрд рублей, в 2010 — 4 млрд рублей. Государственные гарантии РФ по кредитам на развитие инженерной инфраструктуры составят 19,5 млрд в 2009 году и такую же сумму в 2010-м. Региональные бюджеты получат также субсидии на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки: 3,5 млрд в 2009 году и 3,5 млрд — в следующем. На территории Красноярского края действует «посредник» между федеральным бюджетом и местными получателями субсидий — краевая целевая программа «Дом», по которой на обеспечение земельных участков нашего края коммунальными сетями в 2009 году направлено 312 миллионов рублей.

Станет ли «малоэтажка» доступной?

Вопрос о стоимости квадратного метра в малоэтажном жилье по-прежнему остается дискуссионным. В очередной раз его затронули на форуме экспертов загородной недвижимости Cottage Summit 2009, прошедшем в Москве 17 ноября. Исходя из того, что по заданию правительства РФ к 2020 году в России ежегодно должно вводиться 140–150 миллионов кв. м жилья, заместитель главы Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Сергей Кузнецов назвал ориентировочные объемы малоэтажного жилья — около половины от планируемого количества. Причем оно будет индустриальным, и для таких объемов «малоэтажка» должна стать дешевой. Ресурсы для снижения цены есть — и это не только федеральные и региональные целевые программы, но и средства Фонда содействия развитию жилищного строительства. Деятельность этой госструктуры направлена на эффективное использование земель, которые находятся в федеральной собственности, но используются нерационально либо попросту заброшены. Фонд принимает заявки от регионов на земельные участки, анализирует целесообразность смены собственника и, при положительном решении, занимается оформлением земли в собственность территорий. Причем затраты по обустройству инженерных сетей на переданных участках Фонд берет на себя.

3 сентября 2009 года Фонд РЖС одобрил заявку Красноярского края и передал в краевую собственность 6 участков федеральных земель под Красноярском, в районе Плодово-Ягодной станции, общей площадью 143 гектара. Сейчас краевые и городские власти рассматривают варианты комплексной жилой застройки этих территорий и пока не определились, что именно будет здесь возводиться, но возможность малоэтажной застройки не исключается. Ведь место для нее подходит идеально — рядом с городом, в зеленой зоне, с хорошей экологией и транспортной доступностью. Специалистам за три года предстоит внести необходимые изменения в документы территориального планирования, градостроительного зонирования и найти оптимальный проект планировки на современном уровне архитектуры и благоустройства, учитывающий природное окружение окрестностей Плодово-Ягодной станции. Напомним, на территории края под проекты комплексной малоэтажной застройки уже выделено 24 участка общей площадью 1122 гектара.

В свою очередь, о возможности удешевления «квадрата» говорили застройщики. В частности, глава крупной московской девелоперской сети Rodex Group Евгений Родионов пояснил, что при условии предоставления властями земли под строительство, наличия всей необходимой инженерии и достаточно дешевой электроэнергии себестоимость строительства малоэтажного жилья экономкласса с отделкой составляет около 19–23 тысяч рублей за кв. м, тогда как рыночная его стоимость существенно выше — 40–42 тысячи рублей. По мнению Евгения Родионова, вся проблема в том, что четкой программы, обозначающей приоритет такого жилья, не существует: «Все, что строится в рамках пилотных программ, так и остается пилотными программами, нужны не эти десятки, а сотни тысяч домов».

Рекордно низкую цену квадратного метра малоэтажного жилья — 15–19 тысяч рублей — предложила новосибирская компания «Антар». Ее силами в поселке городского типа Октябрьском, что в 12 км от Новосибирска, построены и сданы в эксплуатацию четыре 14-квартирных дома из утепленных пенобетонных блоков собственного изготовления. Застройщик сейчас предлагает 2- и 3-комнатные квартиры в них общей площадью от 50 до 93 кв. м и стоимостью от 1 миллиона 250 тысяч до 1 миллиона 856 тысяч 400 рублей, причем непроданных квартир осталось мало, ведь цены за «квадрат» в Октябрьском начинались от 12 тысяч рублей. Но в первую очередь раскупили маленькие квартиры-студии в мансардах площадью 30 кв. м, правда, их стоимость была и вовсе смешной — 500 тысяч рублей. Из удобств — электричество, холодная вода, канализация, отапливаются дома централизованно, от местной поселковой котельной. К услугам новоселов действующая инфраструктура поселка: средняя школа, клуб, амбулатория, магазины.

Добиться снижения цены новосибирскому застройщику удалось, во-первых, из-за более низкой в сравнении с городом стоимости земли и цены согласований в пригородной зоне, во-вторых, за счет снижения себестоимости строительства: у «Антара» есть своя производственная база, строительные бригады и транспорт. Компания взяла на себя и функции заказчика (согласования, земля, продажи, юридическое сопровождение и так далее). Кроме того, рентабельность, заложенная в цене жилья, составила всего 12%. В застройке применили архитектурную концепцию малоэтажных домов экономкласса, что всегда дешевле, чем индивидуальное жилье.

Журнал «Сибирский дом» №1(73), январь 2010 г., 30.12.2009

Источник: http://sibdom.biz/articles/Kogda_gosudarstvo_mdash_partner_Obzor_stroyaschikhsya_kottedgnykh_poselkov/

Вернуться к разделу статей