Строить нельзя сносить

Сносить и строить бизнес-центр с нуля или реконструировать? Вот дилемма собственников земли, на которой расположены неработающие промышленные объекты. Обзор трендов и успешное решение из собственного опыта на заметку собственникам, девелоперам, арендаторам представляет участник Сообщества Эдуард Фияксель.

Недавно прочитал пару интересных статей в «Ведомостях» о коммерческой недвижимости. В статье «Искусство побеждать: Чтобы якорь не грустил» говорилось о необходимости предлагать покупателям и арендаторам новую концепцию или даже перестройку своих объектов. На эту тему рассуждали участники круглого стола «Ведомостей», но в основном они говорили о сделанных перестройках/перепланировках и планах на будущее.

Я же вновь убедился, что при сдаче в аренду коммерческой недвижимости есть два основных тренда. Первый заключается в том, чтобы нарезать площади поменьше и сдать подороже. Спрос на малые (10–20 кв.м.) площади есть, предложений на рынке немного. Арендаторы сменяют друг друга с такой скоростью, что не всегда успеваешь запомнить их. Вчера здесь торговали зоотоварами, сегодня открылась частная адвокатская контора, а через неделю придет кто-то еще. Всех и не запомнишь. И именно «торговали», потому что такая частая смена арендаторов у меня ассоциируется с вокзалом или базаром, где вам «втюхивают» товар с максимальной для себя выгодой. Такой бизнес – для тех, кто хочет получить деньги здесь и сейчас (спринтеры в бизнесе).

Второй тренд – это сдавать большие площади солидным клиентам на длительное время и по умеренным ставкам. Я считаю, что это удачный вариант, если, сдав один объект, вы строите следующий, и вас интересует долговременный и постоянный доход. Когда я строил в Нижнем Новгороде бизнес-центр «Теледом», я попытался соединить крайности. И у меня это получилось. Сейчас несколько компаний арендует не более одного этажа (это 700 кв.м.), а основная масса офисов занимает от 60 до 200 кв.м. При этом часть помещений арендуют «инфраструктурные» фирмы, важные для бизнес-центра (например, ресторан, стоматология, нотариус и др.).

Говоря о данном проекте, стоит отметить, что на момент его запуска в Нижнем Новгороде не было зданий класса «В», не то что класса «А». Когда собираешься заняться новым бизнесом, важно не только проанализировать существующий рынок в регионе и лучший мировой опыт, но и предсказать развитие событий. Строительство бизнес-центра класса «А» было прыжком через ступеньку, и это нужно было делать, чтобы не оказаться в хвосте событий. Предприимчивые приватизаторы скупали тогда здания бывших НИИ и путем нехитрых манипуляций (срочный ремонт и деление площадей под офисы) сдавали в аренду. Следующим этапом развития коммерческой недвижимости должно было стать строительство центров класса «В». Зачем соваться туда, куда вскоре прибегут все? У меня сложилась в голове концепция, что я хочу получить на выходе, и что будет изюминкой.

Той самой изюминкой стало создание современной системы управления зданием, то есть построить «умный дом». Изучил, что есть на рынке в России и за рубежом. Заказал проект в Москве. Оказалось, что стоимость такой системы сопоставима со стоимостью строительно-монтажных работ по возведению самого здания. Кроме того, резко вырос срок окупаемости. Из-за нестабильности в России не имеет смысла затевать проект, у которого срок окупаемости порядка десяти лет.

Казалось бы, стоит отказаться, но я довожу дело до конца. Я решил подключить свою фирму, которая впоследствии и разработала собственную систему «умного дома», более дешевую и адаптированную под нужды будущего бизнес-центра. Выбор был сделан в пользу качественного, но нераскрученного оборудования.

Собственные разработки системы «интеллектуального здания» создали новый бизнес – эта система содержит ядро, и ее можно адаптировать для квартиры или коттеджа, или жилого комплекса, или торгового центра. В отличие от конкурентов, мы предлагаем полный комплекс услуг: проектирование системы, монтаж, прокладка оптоволокна, установление АТС, скоростного Интернета и кабельного телевидения. Мы берем на себя ответственность и за работы, и за конечный результат. Так появился новый бизнес, сегодня мы внедряем эту систему на многих объектах. Проект «Теледом» – попытка заглянуть вперед, за горизонт, попытка предвосхитить развитие рынка. Так как в его основе лежит «ум», то мы постоянно развиваем его концепцию и совершенствуем.

Сносить и строить бизнес-центр с нуля или реконструировать? Вот дилемма собственников земли, на которых стоят неработающие заводы и фабрики. Неординарное решение принял владелец «Даниловской мануфактуры» в Москве (читайте статью «Анатомия здания: От пролетариев к дизайнерам»). На территории фабрики был создан лофт-квартал, что – цитата – «определило уникальную атмосферу рабочего процесса, где ценится креативный подход». Переизбыток офисных помещений в Москве привел к тому, что появились офисные площади «со своим лицом», рассчитанные на определенный сегмент рынка – людей творческих профессий. Я думаю, что у застройщика не было достаточно много длинных денег, и он пошел на быстро окупаемый вариант. И ведь попал в точку! Но все же залогом успеха, прежде всего, является сервис. Кроме сервиса, я рекомендую делать ставку на удобство расположения, наличие коммуникаций, престиж. Именно это и ценят люди бизнеса.

Источник: http://www.e-xecutive.ru/finance/financial_management/1423317/

Вернуться к разделу статей