Потенциал бизнеса в сфере управления многоквартирными домами. Обзор состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами

Автор статьи:

• Сорокан Юлия, консультант направления «Финансово-инвестиционный консалтинг в ЖКХ и энергетике»;
• Маслова Ольга, старший консультант направления «Финансово-инвестиционный консалтинг в ЖКХ и энергетике».

Для получения дополнительной информации свяжитесь с руководителем направления в области финансово-инвестиционного консалтинга сферы ЖКХ и энергетики:

раб. тел. 8 (3452) 452-252
e-mail: lex.drp@g-k-h.ru

Тюменским УФАС России в мае 2010 года был проведен обзор состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах Тюменской области (без автономных округов) с населением более 100 тысяч человек. Основанием для анализа состояния конкурентной среды на товарном рынке являются следующие нормативно-правовые акты:

• Приказ ФАС России от 06.02.2008 г. №28 «О плане работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2009-2010 годы»;
• Порядок анализа и оценки состояния конкурентной среды на товарном рынке, утвержден Приказом ФАС России от 25.04.2006 №108;
• Методические указания по подготовке обзора состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах, рекомендованных ФАС  России (далее – Методические указания).

В качестве исходной информации была принята информация, представленная администрацией муниципального образования города Тюмени, а также информация, представленная хозяйствующими субъектами, оказывающими услуги управления многоквартирными домами в городе Тюмени.

---

Для информации: согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности  ОК029-2007 деятельность по управлению многоквартирными домами относится к коду 70.32.1 «деятельность по управлению эксплуатацией жилого фонда».

Продуктовые границы рынка – комплекс услуг по управлению многоквартирными домами, включающий в себя:

• услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;
• осуществление иной направленной  на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

В связи с индивидуальной спецификацией данного вида деятельности услуга по управлению многоквартирными домами не имеет товаров-заменителей. 

---

В соответствии с Методическими указаниями географические границы рассматриваемого рынка были определены как административные границы городов Тюменской области (без автономных округов) с населением более 100 тысяч человек. В Тюменской области (без автономных округов) такими городами являются Тюмень и Тобольск. В статье приведен обзор состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами по г. Тюмени.

По состоянию на 31.12.2009 количество многоквартирных домов в г. Тюмени составляет 3728 штук, из них на обслуживание управляющим организациям, выбранным на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме передано 2936 (78,7 %) домов.

Таким образом, объем жилищного фонда, находящегося в управлении управляющих организаций, от общего объема городского многоквартирного жилищного фонда (на 31.12.2009) составляет в городе Тюмени – 74,3%.

Услуги управления многоквартирными домами в рассматриваемый период в г. Тюмени оказывали 76 хозяйствующих субъектов. Данная цифра свидетельствует об устойчивой динамике роста количества участников исследуемого рынка. Для сравнения, в 2008 году на исследуемом рынке действовало 43 хозяйствующих субъекта, в 2007 году - 26 хозяйствующих субъектов, в 2006 году – 15 хозяйствующих субъектов.

При этом в число управляющих компаний в 2006-2007 году входило четыре организации с муниципальной формой собственности, в 2008 году количество муниципальных управляющих компаний сократилось до одной, в 2009 году все хозяйствующие субъекты имели частную форму собственности.

Сведения о долях, занимаемых хозяйствующими субъектами, оказывающими услуги по управлению многоквартирными домами и коэффициентах концентрации товарных рынков, рассчитанных на основании данных об объеме жилищного фонда, находящегося на обслуживании управляющих компаний в городе Тюмени, представлены в таблице 1.

Таблица 1. Доля хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами, на товарном рынке г. Тюмени

Наименование хозяйствующего субъекта с указанием организационно-правовой формы	Доля ХС на товарном рынке, %
1. ООО "УК по СЖФ"	15,1
2. ООО "УК Север"	9,3
3. ООО "УК Запад"	7,9
4. ООО "УК Юг"	6,1
5. ООО "УК Престиж и К"	5,5
6. ООО "УК по УЖФ Заря"	4,8
7. ООО "УК Жилищный стандарт"	4,2
8. ООО "УК Тюменьжилкомсервис"	3,7
9. ООО "УК Аура"	0,6
10. ООО "Жилсервисуют"	3,7
11. НКП "Содружество-М"	3,4
12. ООО "УК Тюменьремжилсервис"	2,6
13. ООО "Сибэнергосервис"	2,4
14. ООО "Универсал"	2,2
15. ООО "Союз"	2,1
16. ООО "Компания Д"	2,0
17. ООО "Тюменьремстрой"	1,6
18. ООО "УК Русь"	1,6
19. НКП "По управлению и эксплуатации объектов недвижимости Благо"	1,6
20. ООО "УК Стрела"	1,5
21. ООО УК "Кофмортный дом"	1,4
22. ООО "УК Универсал ТВН"	1,1
23. ООО "Турасервис"	1,1
24. ООО "УК Надежда"	1,0
25. ООО "Реформа"	1,0
26. ООО "УК Уют"	0,9
27. ООО "Градъ"	0,9
28. ООО " УК Контакт -А"	0,8
29. ООО "ЖЭУ-9"	0,8
30. ООО "УК Гармония"	0,8
76. ООО "Вера"	4,26
ВСЕГО	100
СR3,%	33
HHI	573

Значительный прирост числа хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность в качестве управляющих компаний на рынке г. Тюмени – в период 2006-2009 годы свидетельствует о высоких темпах  развития локального рынка предоставления услуг управления многоквартирными домами, а также об отсутствии значимых барьеров входа на данный товарный рынок. Прирост управляющих компаний во многом определяется высокими темпами городского жилищного строительства, так как собственники квартир сданного в эксплуатацию дома, зачастую, выбирают управляющую компанию, созданную застройщиком данного дома.

Обзор состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Тюмени свидетельствует о том, что товарный рынок имеет низкий уровень концентрации (CR3=33%, HHI=573), т.е. относится к виду рынка с развитой конкуренцией.

Подобный обзор рынка управления многоквартирными домами наблюдается во многих субъектах РФ. Приведем примеры:

1. Челябинск. По данным Управления Жилищно-коммунального хозяйства при Администрации города Челябинска на территории г. Челябинска в 2009 году осуществляли деятельность на рынке услуг по управлению многоквартирными домами 45 хозяйствующих субъектов. Все хозяйствующие субъекты, оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами, являются частными управляющими организациями.

Общий объем жилищного фонда г. Челябинска по состоянию на 01.01.2010 составил 22 587,16 тыс. м2, количество многоквартирных домов составляет 6 174 шт.

Крупнейшим участником рынка услуг по управлению многоквартирными домами г. Челябинска по итогам 2009 года является ООО «ДЕЗ Калининского района», доля на рынке которого составляет 16,71%;

2. Магнитогорск. По данным Управления Жилищно-коммунального хозяйства при Администрации города Магнитогорска на территории г. Магнитогорска в 2009 году осуществляли деятельность на рынке услуг по управлению многоквартирными домами 19 хозяйствующих субъектов, из них 16 хозяйствующих субъектов имеют частную форму собственности, 2 хозяйствующих субъекта – смешанную и 1 хозяйствующий субъект – муниципальную форму собственности.

Общий объем жилищного фонда г. Магнитогорска по состоянию на 01.01.2010 составил 9 922,33 тыс. м2, количество многоквартирных домов составляет 2 928 шт.

Учитывая то, что группа лиц ООО «Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление № 3 города Магнитогорска» и МУП «Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление № 4 города Магнитогорска» является крупнейшим участником рынка услуг по управлению многоквартирными домами г. Магнитогорска, следовательно, доля группы лиц ООО «Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление № 3 города Магнитогорска» и МУП «Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление № 4 города Магнитогорска» на данном товарном рынке по итогам 2009 года составляет 21,22%;

3. Ижевск. Общий объем площади жилищного фонда г. Ижевска на основании данных, представленных хозяйствующими субъектами по состоянию на 31.12.2010 г. составил – 9106,59 тыс.кв.м. в 2958 многоквартирных домах.

Согласно данным Администрации г. Ижевска непосредственное управление осуществляется собственниками помещений в 9 домах, площадь которых составляет 0,05% от общего объема жилищного фонда.

Способ управления многоквартирными домами посредством создания ТСЖ реализовали собственники помещений в 1009 многоквартирном доме, что составляет 14,56 % от общего объема жилищного фонда и 29,56% от общего количества многоквартирных домов.

Управление 2312 домами или 85,25% от общего объема жилищного фонда и 67,74% от общего количества многоквартирных домов осуществляется выбранными управляющими организациями. При этом в 2244 домах управляющая компания выбрана на общем собрании, в 68 домах управляющая компания выбрана по результатам конкурса.

По состоянию на 31 декабря 2010 года способ управления не выбран либо не реализован собственниками помещений в 83 многоквартирных домах, что составляет 0,14% от общего объема жилищного фонда и 2,43% от общего количества многоквартирных домов.

По результатам оценки рыночной концентрации, рынок управления многоквартирными домами г. Ижевска по состоянию на 31.12.2010 относится к рынку с низким уровнем концентрации (37,65% < 45%, 759,59 < 1000), состояние конкуренции – развитая конкуренция, что подтверждается снижением показателей рыночной концентрации, а также опросом управляющих организаций.

Таблица 2. Динамика показателей уровня концентрации на рынке услуг управления многоквартирными домами г. Ижевска:

Показатель	2006 год	2007 год	2008 год	2009 год	2010 год
CR3	84,45	70,24	49,83	45,71	37,65
HHI	8051,7	4206,42	1698,53	1231,2	759,59

Данные показатели свидетельствуют о снижении экономической концентрации рынка, о снижении долей крупных хозяйствующих субъектов, об отсутствии в 2010 году хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение, что в свою очередь указывает на развитие конкуренции на рынке.

Важно отметить, что вопрос о том насколько прибылен потенциально может быть рынок управления многоквартирными домами, является самым задаваемым в рейтинге обращений к специалистам ООО «Лекс-Консалтинг» по вопросам УК ЖКХ. Для начинающих свой бизнес в сфере управления МКД нашими специалистами разработаны готовые решения: Бизнес-модель управляющей компании по управлению жилыми домами, Управляющая компания ЖКХ: создание, организация и ведение деятельности, Как заработать на управлении многоквартирными домами.

Для оценки потенциала, рентабельности ЖКХ мы своим клиентам предлагаем услугу разработка бизнес-плана ЖКХ. Услуга диверсифицирована для ОКК, ЭСО, УК. Мы разрабатываем бизнес-планы при создании бизнеса, при его расширении, развитии, подготовим бизнес-план для получения кредита, субсидии, оценим риски вхождения на рынок управления многоквартирными домами.

Для знакомства с юридическими услугами ООО «Лекс-Консалтинг» для УК ЖКХ, ТСЖ, пройдите по ссылке>>>

Производить оценку конкурентной среды на рынке услуг особенно необходимо в тех случаях, когда собственник бизнеса хочет знать реальную рентабельность ЖКХ и потенциал своего бизнеса или планирует привлечение инвестиционных ресурсов. Специалисты ООО «Лекс-Консалтинг» завершили работу над проектом «Оценка экономической целесообразности приобретения акций управляющих компаний ЖКХ». Ключевая цель для клиента заключалась в выявлении возможного потенциала и прибыльности управляющих компаний ЖКХ, с целью приобретения акций.

Оценка экономической целесообразности приобретения акций управляющих компаний, исследованных специалистами ООО «Лекс-Консалтинг», складывается из следующих элементов:

• оценки текущего финансового состояния управляющих компаний по представленным данным бухгалтерского и управленческого учета, оценка эффективности управления многоквартирными домами
• прогноза возможностей изменения (улучшения) показателей деятельности исследуемых управляющих компаний (точки роста)
• экспертного мнения относительно общего потенциала бизнеса в сфере управления многоквартирными домами – общеотраслевой уровень рентабельности УК ЖКХ.

Специалисты ООО «Лекс-Консалтинг» отмечают, что общий потенциал бизнеса в сфере управления многоквартирными домами очень высок, особенно в крупных областных центрах. Высок и уровень эффективности управления многоквартирными домами - по оценкам экспертов средняя рентабельность такого бизнеса составляет 10%. Однако необходимо учитывать следующие особенности этого бизнеса:

• самыми сильными возможностями указанного бизнеса являются: постоянный денежный поток и постоянно существующий спрос на данные услуги; возможность получения бюджетных средств на капитальный ремонт домов; доступ к большому количеству жителей, которые могут стать рынком сбыта для различных дополнительных видов товаров и услуг (в том числе на приборы учета, внутриквартирный ремонт и т.п.), политический рычаг;
• самыми значительными угрозами бизнеса являются: коррупционная составляющая и необходимость тесного сотрудничества с органами местного самоуправления, неплатежи населения, банкротство при ненадлежащем управлении финансовыми потомками и отсутствии административного ресурса влияния.

Таким образом, вхождение в бизнес по управлению многоквартирными домами является экономически целесообразным решением в случае готовности будущего собственника бизнеса активно и системно (на основании стратегии) задействовать финансовые, административные и кадровые ресурсы для вывода указанных организаций на необходимый уровень рентабельности. В условиях, если управляющая компания осуществляет свою деятельность в крупном областном центре, достижение среднеотраслевого уровня рентабельности ЖКХ (10%) является потенциально возможным.

Прежде чем вкладывать в бизнес ЖКХ, оцените все риски! А мы сделаем это профессионально и комплексно!

Ознакомьтесь с услугами ООО «Лекс-Консалтинг» для управляющих компаний ЖКХ и ТСЖ здесь >>>

Вернуться к разделу публикаций специалистов