Вопрос ЖКХ

Вопрос: Какими нормативными актами урегулирован вопрос о расчете расходов на содержание имущества в многоквартирном доме на собственника нежилого встроенно-пристроенного помещения, не являющегося членом ТСЖ? Не может же данный собственник оплачивать расходы ТСЖ на ремонт на этаже в доме (вход у него отдельный), ступенек подъезда, крыши самого дома и другого имущества, никакого отношения к которому он не имеет? Можно ли оспорить решение общего собрания членов ТСЖ, на котором утверждена смета расходов на содержание помещений в многоквартирном доме? Какие основания предусмотрены в законе?

Ответ: 

Статьей 156 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, определяются требования к установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в зависимости от способов управления многоквартирным домом.

Для ТСЖ размер обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, определяется органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной сметы доходов и расходов товарищества на год. Эта смета включает специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законом и уставом товарищества цели, доходы ТСЖ от прочей деятельности, и содержит в том числе расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома.

На основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ устанавливает размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Исходя из ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками, не являющимися членами ТСЖ. Такой договор должен содержать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы.

Перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме содержится в приложениях 2, 3 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". Согласно ст. 39 ЖК РФ, ст. ст. 210, 239 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, и незаключение такого договора не освобождает от обязанности внесения платежей. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.

Наиболее сложным является определение размера платы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, так как единого нормативного документа для определения такой стоимости нет. В качестве ценовых ориентиров могут быть приняты федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, впервые введенные в 2004 году. Данные стандарты рассчитываются исходя из затрат, необходимых для осуществления капитального ремонта общего имущества жилых зданий, с учетом их капитальности, установленной периодичности ремонта и его стоимости, определяемой в установленном порядке. Постановлением Правительства РФ от 18.12.2008 № 960 были установлены федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц в среднем и по субъектам по Российской Федерации на 2009 - 2011 годы. Ориентиром цен за данные работы и услуги может служить постановление региональной тарифной комиссии о предельном индексе затрат на содержание и ремонт жилья в среднем по муниципальному образованию.

В силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. В случае несогласия с решением, принятым общим собранием, можно осуществлять защиту своих интересов в судебном порядке. В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник вправе обратиться в суд, если:

- он не принимал участие в собрании;

- он голосовал против принятия такого решения;

- таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление об обжаловании решения общего собрания ТСЖ может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Далее автор вопроса может занять наступательную позицию и инициировать судебный процесс и доказывать в чем, собственно, и были нарушены его законные права и интересы. Правда, при этом нужно иметь в виду, что суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение общего собрания, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Другой вариант: автор вопроса может дождаться иска о взыскании с него задолженности по содержанию и текущему ремонту имущества и уже в ходе судебного разбирательства потребовать доказательств, подтверждающих объем расходов, понесенных ТСЖ по содержанию имущества в спорный период.

Как показывает арбитражная практика (Определения ВАС РФ от 20.08.2008 N 9228/08, от 25.07.2008 N 9232/08, от 25.07.2008 N 9230/08) противной стороне бывает достаточно сложно документально подтвердить исполнение принятой сметы расходов. Но в случае присуждения обоснованных сумм задолженности придется еще и уплатить кредитору пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (п. 14 ст. 155 ЖК РФ).

Назад в раздел