Реформа ЖКХ идет не в том направлении

19 Марта 2007

В январе 2008 года россияне должны будут определиться с выбором управляющей компании . Однако статистика говорит о том, что до сих пор большинство россиян остаются пассивными, и не проявляют интереса к участи собственного дома. Это значит, что значительное число многоквартирных домов в России окажется, как и прежде, под управлением государственных структур – ДЕЗов. И это лишь верхушка айсберга. Сейчас реформа ЖКХ содержит в себе куда больше подводных камней. Об особенностях реформы RealEstate.ru рассказывает генеральный директор V.W.E. GmbH, преподаватель государственной Академии строительства и жилищно-коммунального комплекса России  Максим Ульрих, который, изучив зарубежный опыт управления жилой недвижимостью, консультирует российские управляющие компании и помогает создавать их с нуля.

Как будет проводиться реформа ЖКХ?

В ближайшее время собственникам жилья в многоквартирных домах предстоит выбрать новый способ управления своими многоквартирными домами. Собственникам квартир пытаются предложить три способа управления: организовать Товарищество собственников жилья ( ТСЖ ), взяться за управление домом самостоятельно (непосредственное управление) или привлечь Управляющую компанию . До 1 января 2008 года нужно провести собрание и принять решение в пользу одного из вариантов. Однако в среднем по стране на сегодняшний день такие собрания провели только около 15 % многоквартирных домов. И то инициатива исходила, в основном, от УК . К тому же зачастую нарушаются требования к организации таких собраний, которые у нас гораздо серьезнее, чем в Европе. Например, для уведомления о дате и повестке дня собрания есть 3 способа: направить каждому собственнику заказное письмо, вручить лично под расписку или разместить в тех местах в доме, которые определены решением предыдущего собрания. Если ранее не проводилось в соответствии с установленной процедурой общего собрания, на котором был бы установлен такой порядок уведомления о собраниях, объявление  на двери подъезда будет являться нарушением процедуры, и решение такого собрания можно оспорить в суде, чему уже есть примеры. В течение полугода можно также оспорить это решение, если вы не знали о собрании и не участвовали в нем либо проголосовали против оспариваемого решения. На собрании обязательно  должны присутствовать обладатели более чем половины от общего числа голосов. Если до необходимого срока собрание проведено не будет, то органы местного самоуправления в течение первой половины 2007 года самостоятельно проведут открытый конкурс, в результате которого будет выбрана УК . Естественно, реформирование всего ЖКХ не ограничивается выбором способов управления многоквартирными домами. Вместе с тем, решение данного вопроса играет одну из важнейших ролей в реформировании отрасли.

Какую форму управления выбрать?

В типичной высотке экономически целесообразно создать товарищество собственников жилья (так для собственника будет дешевле).  Однако с точки зрения организации, это будет практически неуправляемый дом. Поэтому самый лучший вариант – это нанять управляющую организацию .
Сегодня на рынке преобладают УК в форме государственных и муниципальных унитарных предприятий ( ДЕЗов ). Правительство Москвы фактически доплачивает ДЕЗам из бюджета те деньги, которые должны платить собственники квартир. Соответственно, для собственников цена содержания остается достаточно низкой. Т.е. условий для конкуренции между компаниями нет. Если придет частная компания, то не факт, что она будет получать из бюджета такую доплату. И собственники не заинтересованы в том, чтобы выбирать частную управляющую кампанию , потому что это будет для них дороже. Во многих городах такая тенденция существует. И люди ничего менять не хотят. Спрос на услуги по содержанию жилья сегодня не сформирован. И рыночных отношений здесь нет.

Какие проблемы возникают у Управляющей компании?

Основная проблема – отношения УК и энергетиков. Между энергетиками и «жилищниками» вообще последние 5 лет идет вечный спор. Но над частной управляющей компанией будет просто постоянно нависать постоянный риск банкротства. Ведь граждане рассчитываются с УК по той же самой цене, по которой она закупает ресурсы. На предоставлении коммунальных услуг она не может заработать. А даже в самых благополучных регионах от граждан поступает только 97 % от начисленного к оплате. В малых городах собираемость составляет 80 %. Действенных механизмов по взысканию коммунального долга нет. Собственника выселить на сегодня, как и раньше, невозможно. Вот такая ситуация и может способствовать ежегодному банкротству УК . Хотя иногда производится компенсация УК из бюджета города. Помимо этого, цена входа на этот рынок очень высока. После победы в конкурсе частная УК должна сразу представить от 50% до 75 % от месячной выручки от своей деятельности по управлению многоквартирными домами под обеспечение возлагаемых на неё полномочий. Представим себе, цена договора в месяц – примерно 30 руб. с 1 кв. м. (в регионах). Площадь домов на конкурсе – около 100 тыс. кв.м. Соответственно, цена договора управления в месяц составит 3 млн. рублей.  А в качестве обеспечения нужно предоставить от 1,5 до  2, 250 млн. руб., причем предоставить сразу после конкурса, не собрав с собственников ни копейки. В качестве такого обеспечения могут выступать (по выбору победителя конкурса) либо залог депозита, либо безотзывная банковская гарантия, либо можно страхование ответственности управляющей организации .  Сегодня у большинства управляющих  для того, чтобы разместить такую сумму денежных средств на депозите,  нет возможностей изъять их из оборота. Для выдачи банками гарантии необходимо уплатить банку вознаграждение в размере около 3-6% от суммы гарантии плюс предоставить обеспечение (обычно – залог ликвидного имущества) превышающее по своей стоимости сумму гарантии. Страховые компании на данный момент просто не готовы предложить на рынке страховых услуг такой продукт, как страхование ответственности управляющих организаций . Во-первых, по причине отсутствия соответствующей нормативно-правовой базы, во-вторых, из-за практически 100-процентной вероятности наступления страхового события. Следовательно, потенциальные участники конкурсов –  прежде всего, муниципальные предприятия, имеющие возможность получения дополнительного финансирования из местных бюджетов.

Тогда кто имеет возможность стать УК?

В результате проведенных конкурсов – олигархические и муниципальные компании, а также организации коммунального комплекса. У последних не будет необходимости предоставлять обеспечение исполнения обязательств перед ресурсоснабжающими предприятиями (поскольку коммунальные ресурсы они не покупают, а производят самостоятельно). Есть и ещё одна деталь. Если после объявления конкурса на право управления многоквартирными домами на него не было подано ни одной заявки от потенциальных управляющих компаний , то муниципальные власти будут обязаны объявлять конкурс повторно, поднимая при этом размер платы для собственников квартир минимум на 10 процентов. Таким образом, в этих условиях УК выгодно совершать ценовые сговоры.

Какое влияние на рынок недвижимости окажет реформа ЖКХ?

Увеличение стоимости содержания жилья будет способствовать снижению цен на вторичном рынке. Цена упадет примерно на 20 %. «Бабушки» будут менять недвижимость на ту, которую смогут содержать. Для развития рынка это хорошо, это увеличит предложение. Для «бабушки» это плохо.
Кроме того, для «бабушки» есть возможность квартиру деприватизировать. Ведь с января 2007 года возрастает  и налоговое бремя. Единый налог на недвижимость будет включать ещё и земельный налог. Кроме того, совместные усилия программы «Доступное жилье» и реформы ЖКХ сегодня направлены на увеличение числа собственников жилья в многоквартирных домах. А так называемые кондоминиумы – не самое лучшее место для проживания. Особенность кондоминиума состоит в том, что у каждой квартиры есть собственник и в совместном владении находится также земля и жилищно-коммунальное имущество. Мировая практика показала, что такие комплексы содержатся сложнее и с меньшей эффективностью. Управление таким имуществом значительно затруднено, ведь у каждого собственника есть свои интересы, а для созыва собрания во всех странах нужно предпринять титанические усилия. И самое главное, содержать квартиру  в  кондоминиуме, на самом деле, дороже, чем нести расходы за небольшой собственный домик.

Как рассчитывается налог на собственников квартир?

Сегодня налог на собственников квартир рассчитывается исходя из той оценки, которую делает БТИ. Сумма налога редко превышает 1000 руб. В других странах это 1-3 % от рыночной стоимости жилья в год. Если мы возьмем московскую квартиру стоимостью 200 тыс. долл. при сегодняшней ставке в полпроцента, то  каждый год это будет налоговое бремя  в 1 тыс. долл. К этому добавляются расходы на содержание как самой квартиры, так и общего имущества дома – подъездов, крыш, лифтов и т.п.. На содержание многоквартирного дома (не включая коммунальные услуги ), если следовать рыночным оценкам, нужно будет платить 5-6 тыс. руб. (примерно 100-120 руб. с 1 кв. м). Сейчас цены на содержание и ремонт жилья для собственников квартир, с одной стороны, государством не регулируются. С другой стороны, существуют приказы Федеральной службы по тарифам, которые ограничивают возможность роста цен.

Что, по Вашему мнению, следует делать?

Вместо того чтобы наращивать число собственников квартир, лучше сделать ставку на аренду (наем) жилья. За рубежом число многоквартирных домов, в которых все квартиры находятся в собственности различных лиц, не превышает, как правило, 8-10% от общего числа больших домов. В доме должен быть один хозяин, который будет это имущество сдавать внаем. Свою квартиру лучше не иметь, лучше иметь свой дом. Квартиру гораздо удобнее и выгоднее снимать. Мы ещё не вкусили всех прелестей содержания общего имущества. При признании многоквартирного дома аварийным теперь никто никого расселять не будет. Собственникам никто ничего не даст. Они должны будут в установленный компетентными органами срок сами свой дом снести. Как правило, в таких случаях можно договориться со строительной организацией о новой постройке на этой же земле. А если земельный участок, на котором расположен аварийный многоквартирный дом, не представляет для застройщиков никакого интереса (что повсеместно наблюдается не только в малых городах, но и в некоторых областных центрах)? Арендатор (наниматель) в такой ситуации практически ничего не теряет. Стоит ли вообще становиться собственником квартиры? Но пока арендный рынок у нас ещё не достаточно развит. Предложение идет от собственников отдельно взятых квартир, а не целого дома. Нет предложений по аренде на длительные сроки (по действующему в России законодательству, договор найма жилого помещения заключается не более, чем на 5 лет). Это нестабильная для арендатора ситуация.

Источник: www.realestate.ru