Без ТСЖ бизнес не придет в сферу управления жилым фондом

29 Марта 2007
29.03.2007  в Москве прошел круглый стол на тему «Механизмы управления многоквартирными домами: опыт, проблемы и пути их решения». В дискуссии приняли участия представители заинтересованных федеральных ведомств, Департамента ЖКХ и благоустройства Москвы и бизнеса. Как показали итоги дискуссии, проблем в сфере управления жилым фондом много, опыта мало. При этом все участники дискуссии выказали единодушие по вопросу необходимости создания ТСЖ как самого эффективного института управления собственностью в сфере ЖКХ.

Председатель экспертного совета НП «Саморегулируемая организация управляющих недвижимостью» Андрей Широков в своем выступлении отметил, что наиболее остро в сфере ЖКХ стоит проблема проведения капитального ремонта в жилом фонде. Причем в разных регионах России по-разному относятся к понятию капитального ремонта и по-разному подходят к его финансированию. Если в таких мегаполисах, как Москва и Санкт-Петербург, власти привлекают в роли заказчика государство и закладывают на это средства, то в других, таких как Астраханская область, региональный бюджет не выделяет средства на проведение капремонта. Власти объясняют такой подход тем, что ждут, когда федеральный центр создаст новые механизмы для обеспечения финансирования капитального ремонта.

При этом статистика по состоянию жилого фонда неутешительна: 62% жилого фонда РФ находится в эксплуатации более 30 лет, более 11% всего жилого фонда нуждается в неотложном капремонте. При этом порядка 30% населения оценивает состояние жилого фонда как плохое и очень плохое. «На сегодняшний день положения нового Жилищного кодекса РФ приживаются плохо, а собственники слабо участвуют в процессе выбора управления своим жильем, считая, что для начала государство начале должно отремонтировать фонд, а потом им можно будет управлять», - пояснил А. Широков. Именно поэтому в России средний показатель по количеству домов, взятых в управление, составляет не более 15%.

Заместитель председателя комитета по реформированию городского хозяйства г. Москвы Наиль Гайнутдинов сообщил, что в Москве стартовал пилотный проект модернизации управления жилым фондом на площадке Тропарево-Никулино с привлечением компании «Миракс-Сервис». Участникам проекта пришлось столкнуться с такими серьезными проблемами, как несовершенство нормативной базы, поиск ответственного за проведение капремонта, необходимости совершенствовать систему субсидирования. Не менее важно, по его мнению, определить меру ответственности города при выборе УК и проведении капремонта.

Первый вице-президент «Миракс-Сервис» Роман Романов сообщил, что на сегодняшний день пилотный проект на площадке Тропарево-Никулино находится на втором этапе – модернизации капремонта многоквартирных домов. На этом этапе «Миракс-Сервис» берет в управление конкретный дом. При этом предполагается создание ТСЖ и отработка механизма финансирования при реконструкции жилья. Решением общего собрания определяется перечень сметных работ для капремонта и их стоимости. Правительство Москвы обязуется финансировать эти работы. По словам Р. Романова, на этом этапе выявилась проблема отсутствия методики определения размера недоремонта в каждом конкретном доме, и компания активно работает над разработкой подобной методики.

После проведения капремонта ТСЖ подписывает акт об отсутствии претензий по состоянию дома к городу, и далее собственники самостоятельно отвечают за состояние своего жилого фонда. Однако на этом проблема УК не заканчивается. Если компания намерена управлять домом в течение длительного времени, то ее не может не интерсовать проблема накопления средств жильцов на проведение следующего капремонта. По словам Р. Романова, модели подобного накопления пока отсутствуют.

Представитель бизнеса сообщил, что в Москве для приведения жилого фонда в надлежащее состояние требуется не менее 250 млрд руб. И встает еще один вопрос: готовности федеральных властей компенсировать эти затраты региона.

Начальник управления развития ЖКХ Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы Евгений Хромушин сообщил, что в Москве готовится постановление правительства о мерах по приведению системы управления жилым фондом в соответствии с Жилищным кодексом. Этот документ обеспечит переход от государственного управления к управлению собственниками. При этом приоритетным направлением для органов власти остается выработка механизмов, стимулирующих процесс массового создания ТСЖ в течение ближайших 5 лет.

По его словам, городская власть готова участвовать в решении проблемы капремонта. В рамках городской целевой программы каждый жилой дом будет рассматриваться как отдельный элемент программы. При этом финансирование ремонта из бюджета возможно только в случае создания ТСЖ. И только после решения ТСЖ дом вносится в программу проведения капремонта, т. к. действующий Бюджетный кодекс позволяет финансировать только ТСЖ, ЖК и ЖСК как представителей собственников, но не УК.

Е. Хромушин считает, что при таком подходе есть опасность, что в случае нецелевого использования средств города, у правительства не будет никаких рычагов воздействия. При этом УК могут просто не получить деньги за причитающиеся работы.

Указал Е. Хромушин и на проблему более отдаленную – после принятия работ по капремонту собственник должен сам заботиться о своем имуществе и копить деньги на следующий капитальный ремонт. Но для проведения таких работ через 30 лет уже сегодня каждый собственник должен вносить по 18 рублей с квадратного метра площади. «Но принудить собственника позаботится об имуществе - непопулярное решение. Особенно в условиях, когда не решена проблема обеспечения гарантированной доходности этих средств», - заключил представитель департамента ЖКХ г. Москвы.

Начальник отдела ЖКХ Министерства регионального развития Игорь Болотов, излагая позицию министерства, отметил, что отсутствие конкуренции на рынке управления ЖКХ связано с отсутствием правил игры. Непонятно, кто и как будет оплачивать услуги УК за капремонт. Ссылаясь на данные опроса, он сообщил, что 90% опрошенных жильцов домов со сроком эксплуатации 20-30 лет более всего беспокоит вопрос капремонта. Он напомнил, что по новому Жилищному кодексу обязанность за расселение аварийного фонда и за проведение капремонта возложена на органы МСУ. При этом представитель МРР считает, что проведение капремонта только силами органов МСУ без участия собственников неэффективно. «В результате проводимого конкурса на местах выбираются подрядные организации, которые делают ремонт долго, некачественно и некомплексно. В результате 30-40% жильцов после его проведения жалуются на низкое качество работы», - отметил И. Болотов.

Он считает необходимым решать проблему при помощи создания программно-целевых методов, создающих условия для вовлечения в процесс собственников жилья. «Нужно не просто на 100% финансировать работу по капремонту, а стимулировать инициативу собственников за счет системы гарантирования по кредитам и бюджетных грантов для ТСЖ», - отметил И. Болотов. При этом, по его мнению, федеральная власть не должна отказываться от системы софинансирования в процессе модернизации жилого фонда, стимулируя в первую очередь те регионы, у которых есть собственная программа проведения модернизации.

Источник: http://allmedia.ru