Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

gkh.lex@gmail.com  Skype: kg_lex

 

Опыт создания региональных управляющих компаний



Источник: журнал «ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера»


Стандартный путь реформирования ЖКХ, начатый в 90-х гг. прошлого века, – приватизация и передача объектов инженерной инфраструктуры в ведение муниципалитетов, а затем создание управляющих компаний – пройден и Красноярским краем.

В основном управляющие компании создавались на базе водоканалов, и их стремление обладать естественной монополией вполне понятно. Однако Красноярск избрал для себя иной вариант развития событий. Решено было не дробить спектр коммунальных услуг, а, исходя из интересов потребителей, попытаться взаимоувязать интересы энергетиков, жилищников и водоканала в целях повышения качества предоставляемых населению услуг, формирования конкуренции в сфере ЖКХ и реализации инвестиционных проектов.

В декабре 2003 г. была создана управляющая компания «Красноярский жилищно-коммунальный комплекс» (ООО «КрасКом»), первая и единственная в России организация, объединившая водоканал, теплоснабжающие предприятия и компании по управлению жилищным фондом. Государственно-частное партнерство было выбрано компанией как наиболее приемлемая форма. Учредителями ООО «КрасКом» стали администрации города и края, а также частные инвесторы. Весь 2004 г. ушел на разработку экономических основ деятельности компании, а в 2005 г. вплотную занялись ее формированием. В качестве приоритетных были определены следующие задачи:

–        эффективный механизм управления;

–        разумная кадровая политика;

–        мотивация персонала.

Для начала необходимо было реформировать водопроводно-канализационное и теплоэнергетическое хозяйства города и передать управленческие функции ООО «КрасКом». В результате этого мероприятия значительно сократилась дебиторская задолженность абонентов, были погашены задолженность более 300 млн руб. перед кредиторами и просроченная задолженность перед бюджетом и внебюджетными фондами, привлечены первые инвестиции в размере 150 млн руб.

В итоге к концу 2005 г. структура управления компании была оптимизирована. Объединение двух крупных муниципальных предприятий – МУПП «Водоканал» и МП «Гортеплоэнерго» – позволило сократить численность персонала на 19%. По итогам проведенного администрацией Красноярска конкурса ООО «КрасКом» получило право на аренду муниципального имущества этих предприятий сначала сроком на 1 год, а затем и на 49 лет.

Опыт создания региональных управляющих компаний (часть 2)

Вопреки устойчиво бытующему мнению об убыточности эксплуатации жилищного фонда в ООО «КрасКом» считают, что данная деятельность может быть рентабельна.

Созданное предприятие объединяет семь жилищных управляющих компаний (по числу административных районов города). Жилищные компании выиграли объявленный администрацией города конкурс на право управления жилищным фондом и заключили контракты с департаментом городского хозяйства. В их ведении оказалась большая часть жилых домов города (около 5 тыс. с общей площадью 13,5 млн кв. м). Надо отметить, что конкуренты у управляющих компаний были и есть. В Красноярске, как нигде в России, популярна такая форма управления, как товарищество собственников жилья – в такой форме управляется порядка 20% всего жилищного фонда города. Они-то и являются главными конкурентами управляющих компаний.

Проблемы ЖКХ Красноярска такие же, как и по всей России: ветхость жилищного фонда, изношенность городской инженерной инфраструктуры, несбалансированность отношений между «жилищниками» и поставщиками коммунальных услуг. Относительно последнего можно констатировать, что период неплатежей, задолженностей и невыполнения взаимных обязательств миновал, что особенно важно для сибирского города с суровыми зимами. Отлаженная совместная работа коммунальных служб, управляющих компаний и энергетиков никогда не допускала срыва или неудовлетворительного течения отопительного сезона.

Задачу разделения функций заказчика и подрядчика жилищным управляющим компаниям удалось решить в течение 2005 г. Действовавшая в течение многих десятилетий схема, при которой жилищные тресты сами заказывали работы, составляли сметы, выполняли, принимали и оплачивали результат, прекратила свое существование. На все виды работ по эксплуатации, содержанию и ремонту жилья нанимаются подрядные организации, проходящие процедуру конкурсного отбора. Желающих заключить договоры подряда достаточно, однако предпочтение отдается фирмам, имеющим условия для объявленного вида деятельности: необходимый инженерно-технический персонал, технику, оборудование, собственные оборотные средства. Со всеми подрядными организациями заключаются договоры на предоставление услуг. После этого подрядчики работают в тесном контакте с отделом технического надзора районной управляющей компании.

 

Опыт создания региональных управляющих компаний (часть 3)

 

В настоящее время в Красноярске формируется рынок специализированных подрядных организаций. Кто-то занимается только обслуживанием лифтового хозяйства, другие выбрали эксплуатацию или текущий ремонт жилищного фонда, включая благоустройство и санитарную очистку придомовых территорий. Стали появляться подрядные организации, специализирующиеся исключительно на вывозе твердых бытовых отходов и уборке подъездов. Это как раз тот случай, когда спрос рождает предложение. А с увеличением количества предложений возрастает конкуренция, и, как следствие, повышается качество оказываемых услуг. В общем, в жилищно-коммунальном хозяйстве – отрасли, запущенной во всех отношениях, – есть перспективные малоосвоенные направления, лишь на первый взгляд кажущиеся непривлекательными.

Финансово-экономические отношения с подрядным организациями строятся просто: оплата производится по конечному результату. Если заказанный объем работ не выполнен, оплата работ не производится. Некачественно выполненные работы влекут за собой штрафные санкции. Штрафы затем реинвестируются. Сами же управляющие компании подотчетны департаменту городского хозяйства.

Еще одно бедствие отрасли – недостаток квалифицированного персонала. Работа в ЖКХ, в принципе, никогда не считалась престижной. Не секрет, что работающих в отрасли заинтересовывали разными способами, в т.ч. и предоставлением квартир. Теперь престиж профессии совсем низок. Пока очередей на вакансии в жилищно-коммунальной сфере не существует. Повышение оплаты труда работникам ЖКХ – также одно из приоритетных направлений деятельности ООО «КрасКом».

 

Опыт создания региональных управляющих компаний (часть 4)

 

Может показаться, что создание жилищных управляющих компаний – просто очередная реорганизация красноярского ЖКХ. Многие из них образованы на базе тех же жилищных трестов. На всех уровнях обслуживания в ЖКХ существует стойкий стереотип профессионального поведения, выработанный еще в советские годы. Теперь же необходимо научиться работать с клиентами как с равноправными партнерами, заказывающими и оплачивающими услуги по коммунальному обслуживанию. По мнению красноярцев, здоровая конкуренция, обучение и мотивация должны выровнять кадровый перекос.

Психология людей, работающих в ЖКХ, пусть не так стремительно, как хотелось бы, но меняется. Приходят перспективные управленцы. В условиях здоровой конкуренции на отраслевом рынке появляются квалифицированные инженерно-технические работники. Реформа отрасли – это не только принятие новых законов, внедрение новых технологий и принципов управления, но и изменение психологии, менталитета специалистов и всего населения. В новом жилищном законодательстве большой объем вопросов отдан в ведение собственников жилых помещений. Например, предусматривается работа по выбору собственниками квартир способа управления своим домом. Однако это тот случай, когда поодиночке ничего сделать нельзя. Администрацией города создан Красноярский центр развития местного самоуправления, одна из задач которого – работа с населением с целью ускорения хода реформ в жилищно-коммунальной сфере.

В первом полугодии 2006 г. совместные усилия муниципалитета, депутатов городского Совета и управляющих компаний были направлены на инвентаризацию жилищного фонда Красноярска. В результате  полностью документально оформлено состояние жилищного фонда города с разбивкой по районам и отдельным домам (см. таблицу).

 

Таблица

Обобщенные данные по муниципальномуи приватизированному жилью Красноярска

(по состоянию на июль 2006 г.)

 

Наименование района

Количество жилых домов

Количество домов с долей муниципального жилья, %

Площадь муниципального жилья, %

Площадь приватизированного жилья, %

0

50

более 50 (в т. ч. 100)

Октябрьский

723

71

5

172 (70)

25,9

74

Железнодорожный

514

15

3

123 (24)

26.0

74,0

Центральный

523

55

3

190 (57)

18,3

81,7

Советский

628

4

-

90 (16)

30,3

69,7

Свердловский

778

55

1

276 (93)

34,9

65,1

Кировский

683

37

1

145 (9)

32,3

67,7

Ленинский

957

20

7

374 (48)

42,5

57,5

Всего

4806

257

20

1370 (317)

31,81

68,19

 

Данные, приведенные в таблице, позволили приступить к организации и проведению собраний собственников жилья, где принимается решение о выборе способа управления. Особых трудностей с проведением собраний в многоквартирных домах нет: все жители города хорошо информированы о том, что Жилищный кодекс РФ возлагает на них обязанность выбирать способ управления и распоряжаться общим имуществом дома. Собрания в жилых домах начали весной этого года и особенно активно проходили летом, поскольку в это время легче собрать людей.

В большинстве случаев собрать всех жильцов одновременно невозможно, поэтому выборы проводятся в форме заочного голосования. По данным на 1 ноября 2006 г., более 60% домов, находящихся в ведении управляющих компаний, провели собрания. Из них 25% уже заключили с управляющими компаниями договоры на эксплуатацию своего жилья, и этот процесс продолжается.

 

Опыт создания региональных управляющих компаний (часть 5)

 

С нынешнего года жилищные управляющие компании ведут подомовой учет собранных средств. Информация о порядке расходования средств, полученных от населения, открыта для всех. В связи с этим очень остро стоит проблема нерентабельности жилья. Ветхое жилье – беда всех российских городов. Управляющие жилищные компании Красноярска вопреки логике берут его в управление, понимая, что оставлять жильцов один на один с такой проблемой недопустимо.

Вызывает опасение опережающий рост платы коммунальной услуги в составе квартирной платы перед жилищной услугой. Создается впечатление об искусственном сдерживании роста тарифов на жилищные услуги. Тарифы на электроэнергию, газ, тепло- и водоснабжение растут бойко, но когда очередь доходит до жилищной услуги – у власти на всех уровнях рука, видимо, уже не поднимается. В то же время красноярцы, как и большинство россиян, считают, что все их платежи идут на содержание дома и хотели бы в первую очередь видеть отремонтированные подъезды и ухоженные дворы, но львиную долю платежей населения управляющие компании перечисляют поставщикам коммунальных услуг (см. рис.)

 

Рис. Структура квартплаты жителей Красноярска в 2006 г.

 

Два года работы по новому жилищному законодательству показали, что Жилищный кодекс РФ требует доработки для того, чтобы исключить возможность появления в ЖКХ недобросовестных предпринимателей и компаний-однодневок.

По мнению красноярских специалистов, будущее – за крупными жилищными компаниями. ТСЖ и кондоминиумы, эксплуатирующие небольшое количество жилой площади, приемлемы в новом жилищном фонде. По мере старения домов эксплуатация их требует увеличения затрат на капитальный ремонт, а следовательно, и увеличения сбора платежей с населения. Достаточно обратиться к мировому опыту, где рентабельность эксплуатации жилья достигается за счет больших его объемов. И никто не считает этот бизнес убыточным. Бизнес в ЖКХ стабилен, потому что спрос на коммунальные услуги является постоянным и не зависит от социального строя и политической обстановки в стране. От последнего зависят только частные инвестиции, которым нужна стабильность и защита от финансовых рисков.



Вернуться к разделу статей

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ