Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

gkh.lex@gmail.com  Skype: kg_lex

 

Договор продажи предприятия как имущественного комплекса



Источник: Л.С. Артабаева (www.rags.ru)


На правах рукописи

 

Артабаева Луиза Сальбиевна

 

 

Договор продажи предприятия как имущественного комплекса

 

 

Специальность 12.00.03 – гражданское право,

предпринимательское право, семейное право,

международное  частное право.

 

 

Автореферат диссертации

на соискание учёной степени кандидата юридических наук

 

 

 

 
 
 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
Москва 2007

 

Диссертация выполнена в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации на кафедре правового  обеспечения рыночной экономики.

 

 

Научный руководитель:

доктор юридических наук, профессор

Сейнароев Бексултан Магомедович

Официальные оппоненты:

доктор юридических наук, профессор

Рыбаков Вячеслав Александрович

кандидат юридических  наук

Аюшеева Светлана Дабаевна

Ведущая организация:

Академия экономической безопасности  МВД РФ

Защита состоится 11 мая 2007 года в 13.00 на заседании Диссертационного совета Д 502.006.15 в Российской академии государственной  службы при Президенте Российской  Федерации по  адресу: 119606, Москва, пр. Вернадского, д. 84, 1-й учебный корпус, аудитория 2283.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале библиотеки Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.

 

 

Автореферат  разослан 10 апреля 2007 года.

 

 

 

Учёный секретарь

Диссертационного Совета                                               В.В. Зайцев

 

 


 

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Гражданский кодекс внес много изменений в ранее действовавшее законодательство о предприятиях. Если раньше предприятия характеризовались и исследовались прежде всего как субъекты гражданского права, то теперь в условиях множества организационно - правовых форм коммерческих организаций понятие предприятия как субъекта права применяется только к унитарным государственным и муниципальным предприятиям.

 Правоприменительная практика обнажила немало правовых  проблем, связанных с оборотом недвижимости и стремлением  законодателя выделить особый юридический  статус  предприятия как имущественного комплекса, и  влияние в конечном итоге на экономическую составляющую недвижимости в гражданском обороте.

Особое место в составе предприятия занимают права на результаты интеллектуальной деятельности, включающие в себя права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу и услуги (фир­менное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключи­тельные права (ст. 132 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учетом этого компонента предприятие представляется как завершенный единый объект. Присутствие в составе имущественного комплекса прав на результаты интеллекту­альной деятельности является сущностной его чертой, особенностью предприятия.

В Гражданском кодексе РФ впервые определено понятие  предприятия как единого  имущественного комплекса, как объекта гражданского права (ст.132 ГК РФ), что соответствует традиционным представлениям гражданского законодательства  большинства зарубежных стран. Однако, многие правовые вопросы этих отношений  еще подлежат урегулированию.

Изменяющееся во времени отношение законодательства к предприятиям свидетельствует об актуальности темы исследования.  

Потребность в теоретическом изучении и анализе возникающих отношений, выявление особенностей продажи предприятий как  единых имущественных комплексов, изучение и обобщение имеющейся  практики  не вызывает сомнения.

Объект диссертационного исследования.  Объектом научного познания в данной работе являются отношения, возникающие при продаже предприятия как имущественного комплекса, определении цены и состава предприятия, регистрации права собственности на предприятие при его реализации.

Предмет исследования. Предметом изучения в диссертации выступает  предприятие как имущественный комплекс,  особенности его состава и  продажи как недвижимости. 

Цель и основные задачи диссертационного исследования. Целью исследования является определение правовой природы,  характеристика понятия предприятия, обоснование и конкретизация гражданско- правового регулирования и продажи предприятий как единых имущественных комплексов, а также  исследование той части российского законодательства, в которой идет речь о различных аспектах права, регулирующих правовой режим и государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, как одной из основных форм сделок с недвижимостью.

Поставленная   цель потребовала решения  следующих задач:

1.                  Исследование исторического аспекта регулирования отношений, возникающих при купле – продаже предприятий как имущественных комплексов, а также анализ действующего законодательства в этой области у нас в стране и зарубежных государствах.

2. Исследование понятийного аппарата, необходимого для решения   

данной проблемы.

3. Изучение особенностей заключения договора купли-продажи предприятия.

4. Определение предмета договора  продажи предприятия и состава предприятия как имущественного комплекса.

5. Раскрытие проблемы государственной регистрации предприятия.

6. Анализ юридических гарантий прав кредиторов при реализации  предприятия как имущественного комплекса.

Теоретическая основа диссертационного исследования.  Научное основание диссертации составляют научные работы таких авторов как Абова Т.Е., Брагинский М.И.,Васильев, Венедиктов А.В., Витрянский В.В., Голофаев В.В., Гримм Д.Д., Дозорцев В.А., Ем В.С.,  Жариков Ю.Г., Жилинский С.Э., Иоффе О.С., Калмыков Ю.Х., Каминка А.И., Клейн Н.И., Костин А.А., Красавчиков О.А., Крашенинников П.В., Кулагин МИ., Масевич М.Г., Мейер Д.И., Нарыжкина Р.Л., Нешатаева Л.А., Новосёлова Л.А., Полонский Б.Я., Пугинский Б.Н., Пятков Д., Розенберг В.В, Романов О., Садиков О.Н., Сейнароев Б.М., Сергеев А.П. Скловский К.И.,  Слесарев В.Л.,  Строгович М.С., Суханов Е.А., Цитович П.П., Цыбуленко З.И., Чеучева С.М., Чубаров В.В., Шершеневич Г.Ф, Эрделевский А.М., Яковлев В.Ф. и других.

Нормативно – правовую базу диссертационного исследования составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, а также нормативно - правовые акты, регулирующие правовое положение предприятия как имущественного комплекса, его состав и стоимость, в том числе зарубежное законодательство, а также соответствующая судебно – арбитражная практика.

В диссертации использованы материалы судебной практики  Высшего Арбитражного Суда России, а также федеральных арбитражных судов.

Практическая значимость и апробация диссертационного исследования. Система регулирования отношений возникающих при реализации предприятия как имущественного комплекса предусмотрена действующим законодательством. Гражданский кодекс содержит такие разновидности договора  купли – продажи, как договоры продажи недвижимости и продажи предприятия. Особенности договора продажи предприятия, специфика этого регулирования вызваны особым объектом. Таким объектом является предприятие как имущественный комплекс. Специфика предмета договора накладывает определённый отпечаток на само исполнение договора продажи предприятия.

Практическая значимость данного исследования заключается в том, что рассматриваются факторы, влияющие на условия договора продажи предприятия. Выявляются особенности, имеющиеся в отношении цены на недвижимость и на предприятие как имущественный комплекс. Выявляется, что при продаже предприятия не учитывается специфика, в соответствии с которой продаётся не только имущество, но и неимущественные блага.

Основные положения и выводы, сформулированные в настоящей работе, могут быть использованы в научных исследованиях. Выводы и предложения автора могут быть использованы для совершенствования законодательства и в правоприменительной практике.

Соображения, высказанные о недостатках российского законодательства, могут, вероятно, служить ориентиром для совершенствования нормативных актов.

По отдельным вопросам исследования опубликованы  научные статьи.

Методологическая основа исследования. В работе автор прибегает к историческому, сравнительно – правовому, частно – научному методам познания, а также методу анализа и обобщения  научных и нормативных материалов и судебной практики.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что исследуются правоотношения купли – продажи  предприятия как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности в рыночных условиях России; исследованы наиболее характерные признаки предприятия как имущественного комплекса, его отличие от других объектов; а также особенности правовой природы предприятия, определяющих процедуру государственной регистрации, исследуются  взаимное влияние правовых режимов предприятия в целом и отдельных объектов недвижимости в его составе.

Выносимые на защиту научные результаты, сформулированы в следующих положениях:

1.                      Предприятие как имущественный комплекс является объектом гражданского права. Автором обосновывается положение, что режим предприятия - имущественного комплекса приобретается только в случае использования его в целях предпринимательской деятельности. Осуществление  предпринимательской деятельности свидетельствует о наличии оснований рассматривать  имущественный комплекс в качестве предприятия.

2.                      Понятие «предприятие как имущественный комплекс» не является синонимом  понятия – «имущественный комплекс    предприятия». Понятие «имущественный комплекс предприятия» содержит в себе лишь обозначения недвижимого имущества, подлежащего стоимостной оценке согласно бухгалтерских документов, т.е. речь идёт об объекте права,  тогда как «предприятие как имущественный комплекс» охватывает и те элементы, которые  не подлежат отражению в бухгалтерском балансе.

Предприятие  не имеет завершённой материальной формы. За счёт отчуждения  одних вещей и приобретения других  предприятие  постоянно  меняет свой имущественный состав.

3. Особенностью договора  продажи предприятия является  то, что наряду с имуществом, покупатель получает от продавца коммерческую информацию, деловую репутацию и деловые связи продавца.

 Таким образом, в состав предприятия как  имущественного комплекса должны  включаться  помимо всех видов имущества,  также все неимущественные права, за исключением прав, полученных на основании  разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят движимое и иное  имущество.  Юридически они могут быть разнородными объектами  имущества, но они объединяются целевым назначением – предпринимательская деятельность.

4. В работе отмечается, что договор продажи предприятия, отличается  от  договора продажи  недвижимости,  не  только особым объёмом прав покупателя по договору, но и вытекающей из специфики предмета договора необходимостью уступки покупателю прав требования и перевода на покупателя долгов продавца, связанных с предприятием.

5. Квалификация предмета договора купли – продажи  влияет на регистрацию и существуют особенности его регистрации. В случае, если предметом в договоре купли – продажи указывается предприятие как имущественный комплекс, то такой договор подчиняется правилам совершения сделок купли – продажи предприятий независимо от его состава; в случае же, если предмет договора  - отдельные объекты недвижимости, входящих в состав предприятия, то возникает необходимость совершения отдельных сделок по отчуждению недвижимого имущества и действий по государственной регистрации прав на отдельные объекты  недвижимого имущества и, соответственно, такой договор подчиняется  договору купли – продажи недвижимости.

6. Предприятие признаётся недвижимостью  независимо от того, имеются ли в его составе объекты недвижимого имущества, и на него в полной мере распространяются нормы  о государственной регистрации, действующие также в отношении обычных недвижимых вещей, с особенностями, предусмотренными для предприятий как особого объекта.

Государственная регистрация права на предприятие как таковое вне связи с совершаемой  с ним сделкой  не осуществляется. Регистрация наличия права на предприятие  при  его переходе к другому лицу проводится только  в случае совершения с ним сделки. Права на недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения и т.д.) необходимо регистрировать независимо от того, будут ли с ними когда – нибудь совершаться сделки.

7. Автором обосновывается необходимость рассмотрения соразмерности предусмотренных способов защиты для исключения недобросовестности со стороны кредитора, поскольку возможно злоупотребление своим правом требования и в связи с этим диссертант считает, что необходимо квалифицировать  их соразмерность с реальной стоимостью продаваемого предприятия и следует установить определённые ограничения соразмерности требований кредитора и стоимости продаваемого предприятия.

Все кредиторы продавца по обязательствам должны быть уведомлены  о продаже предприятия  до его передачи покупателю. Кредитор, который уведомлен о  продаже предприятия в течение  трёх месяцев  может дать согласие на перевод долга либо признания  договора продажи  предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. В случае, если кредитор не был надлежащим образом  уведомлен о продаже предприятия, то он может заявить эти требования в течение года со дня , когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.  

Содержание работы.

Во введении обосновывается актуальность темы, определяются проблемы, цели, и задачи исследования, характеризуется состояние теоретической разработанности проблемы, обосновывается  теоретическая и методологическая основы диссертации, формулируются основные положения, выносимые на защиту.

Глава первая «Правовая природа продажи предприятия как имущественного комплекса» содержит общую характеристику возникновения и развития объекта гражданского права – предприятия как имущественного комплекса. Данная глава содержит три параграфа. В первом параграфе «Исторические аспекты развития правового регулирования  договора купли – продажи» анализируются и сопоставляются нормы российского и зарубежного законодательства; осуществляется общая характеристика института купли – продажи.

Данная характеристика и анализ приводит к выводу о том, что :

 Гражданский кодекс трактует куплю – продажу как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определённую покупную цену. Отдельные особенности объектов продажи (недвижимость, предприятия) оказывают  серьёзное  влияние на регулирование соответствующих отношений.

Институт продажи предприятия в целом российскому праву давно известен. Продажа предприятий широко применялась в старой  предпринимательской практике. Рассматривается Проект Гражданского Уложения, который включал в себя главу, состоящую из пяти статей, посвященных договору запродажи, регулирующему  исключительные отношения, связанные с продажей недвижимого имущества. Но в отличие от ныне действующего ГК, проект Гражданского Уложения не рассматривал договор продажи недвижимости в качестве отдельного вида договора купли – продажи.

В советский же период договор купли – продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир и т.д. Здания и сооружения, а также земля, принадлежащие государству, подзаконными  актами  регулировался  специальный порядок их передачи с баланса на баланс различных  государственных предприятий и учреждений по воле министерств и ведомств с сохранением на них  права государственной собственности.

На современном этапе развития института купли – продажи недвижимости данный вид выделен в отдельный параграф -  продажа недвижимости.

 В дореволюционном праве, содержались несколько концепций понятия недвижимости: первая концепция, наиболее  распространённая – это признание недвижимостью вещей, которые имеют прочную связь с землёй.

Представители  второй концепции Г.Ф. Шершеневич, К.И. Малышев, И. Фрацессон, ссылаясь на  сложившуюся  в тот период судебную практику, предполагали  при  определении признаков  недвижимости руководствоваться критерием «наличие  юридической связи прав владельца строения  с землёй, на  которой оно воздвигнуто», полагая тем самым, что не следует признавать недвижимостью строения, построенные на чужой земле и на время.

Кроме вышеуказанных высказываний, существовало ещё  иное мнение. Строения, которые построены на чужой земле считались вещами движимыми в силу обязательственного права, а строения построенные в силу вещного права на эту землю - недвижимыми вещами. Сенатская практика  складывалась таким образом, что строения,  воздвигнутые  на чужой земле, признавались движимым имуществом. Однако, как отмечают А.Э. Вормс и В. Б. Ельяшевич, первоначально сенатская практика считала строения, воздвигнутые на чужой земле, недвижимыми имуществом. И только  к 80- м годам 19 столетия  пошла по пути признания таких строений движимым имуществом.  Законодательство зарубежных стран (например, Италия, Швейцария) также определяет как общие признаки объектов  недвижимого имущества, так и  примерный перечень объектов недвижимости. В законодательных актах стран континентальной  Европы – Венгрии, Чехии, Италии, Швейцарии, Франции – в числе  существенных  признаков недвижимости  называется «прочная связь с землёй  постоянно или на время», т.е. независимо от юридической связи.

 Во втором параграфе «Понятие предприятия как имущественного комплекса по российскому  и зарубежному законодательству» автор исследует  понятие предприятия.  В связи с этим проводится анализ зарубежного и российского законодательства. В частности, рассматривается законодательство Германии, согласно которому предприятие представляет собой имущественный комплекс или  особую имущественную общность, являющуюся  в качестве таковой  только объектом права. Этот имущественный комплекс охватывает или все имущество предприятия (Италия), или же  его значительную часть (Франция, Бельгия). В соответствии  с французским и бельгийским правом в этот  комплекс  называемый торговым фондом,  не включаются недвижимость и  обязательства предприятия. Сделки с указанной общностью подчиняются особому   правовому  режиму.

Как известно, ещё с прошлого века в российской и зарубежной литературе существовали неодинаковые взгляды на правовую природу предприятия. Предприятие рассматривалось как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности и являющийся как объектом, так и субъектом права.

Ещё в конце прошлого века Германия и Франция приняли законодательство, признающее концепцию «предприятие – объект прав и обязанностей».

В законодательстве подавляющего числа современных государств принят именно такой подход к понятию предприятия, что можно сказать и о российском законодательстве.

В советской  цивилистической доктрине и законодательных    предписаниях понятие предприятия почти всегда органически соединялось с понятием юридического лица. Государственное предприятие рассматривалось преимущественно со стороны его правоспособности – в качестве субъекта права.

Автор анализирует отношение действующего законодательства к предприятию как к объекту права. В ходе исследования данного вопроса автор приходит к выводу, что предприятие как имущественный комплекс нельзя свести к понятию сложной вещи, он  определяет более ёмкое явление, чем сложная вещь:  последняя состоит из реальных наличных вещей, а имущественный  комплекс образуют не только вещи, но и  иное имущество.

Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для ведения предпринимательской деятельности, имеет важную особенность. Предприятие, будучи имущественным комплексом, является неделимым объектом, его неделимость с правовой точки зрения заключается в  распространении единого правового режима на все имущество, входящее в состав объекта. Неделимость объекта состоит также в значительном  уменьшении или даже утрате ценности предприятия в целом в случае физического разделения имущества, его образующего.

Автор обращает внимание на то,  что при приватизации предприятий за основу оценки стоимости имущества брался экономический критерий, что следовательно, привело к искажённому пониманию предприятия как имущественного комплекса (с элементами  материального и нематериального характера) и вполне  стало характеризоваться не как – предприятие как  имущественный комплекс, а  как имущественный комплекс предприятия (выд.автором).Безусловно, обособленные комплекты, имущество, недвижимость, вещи могут выступать как материальная база (основа), с одной стороны, но с другой, их общность не является имущественным комплексом. По мнению диссертанта ошибочно отождествлять предприятие с имуществом. Термин  «имущественный комплекс предприятия» и «предприятие как имущественный комплекс»  не могут приниматься за синонимы. Так как понятие «имущественный комплекс предприятия» содержит в себе лишь обозначения недвижимого имущества, т.е. сложной вещи, подлежащей стоимостной оценке согласно бухгалтерских документов, тогда как  предприятие как имущественный комплекс охватывает те, не подлежащие отражению в бухгалтерском балансе элементы. В состав предприятия могут входить имущественные комплексы социального назначения, т.е. не обязательно, чтобы  имущественный комплекс, входящий в состав  предприятия имел целью получение дохода. Сами по себе имущественные комплексы могут существовать, но их статус не подчиняется и не  регулируется, в частности, статьёй 132 ГК РФ. Отличается статус предприятия как имущественного комплекса от статуса иного  имущественного комплекса тем, что  основной целью предприятия является получение прибыли, т.е. предпринимательская деятельность, даже с учётом того, что  в состав предприятия как имущественного комплекса могут входить имущественные  комплексы  социального значения.

В ходе исследования выявляются  существенные особенности предприятия: предприятие обладает объективной неопределённостью. Другие объекты недвижимости являются индивидуально определёнными вещами, чья физическая природа, прочная связь с землёй или невозможность  перемещения обуславливают фиксированное место нахождение, пространственную определённость их объектов права.

Недвижимость существует само по себе, по своей природе. В отличие от недвижимости, предприятие объектом права  становится лишь после  регистрации права на предприятие как на недвижимое имущество. Предприятие как единый объект  вовлекается в оборот только после регистрации вещного права, включающего правомочие по распоряжению данным объектом.

Кроме того, состав предприятия всё время подвергается изменениям – или уменьшается или  увеличивается в отличие от других объектов недвижимости. Собственник предприятия при совершении сделки может менять конкретный состав и наименование, т.е. указанный в п. 2 ст. 132 ГК РФ состав предприятия может быть изменён договором.

Кроме того, предприятию не свойственна территориальная  привязанность – по воле собственника в состав предприятия могут входить земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, расположенные  на различных территориях. Объекты недвижимости являются вещами, они постоянны и территориально  определены.  Предприятия вещами не являются, и как объект права  субъективны, изменчивы, может быть  пространственно не определёнными.

Обобщая результаты исследования диссертант приходит к следующему выводу:

Предприятие как имущественный комплекс является объектом гражданского права, причём режим предприятия -  имущественного комплекса приобретается только в случае использования его в целях предпринимательской деятельности. Употребление  разных терминов при продаже предприятия как имущественного комплекса, приводит к  искажению понятия и стоимости объекта продажи, т.е. предприятия. Как практически, так и теоретически употребляется термин «имущество предприятия», в том числе и в нормативных актах.

Понятие «предприятие как имущественный комплекс» не  является синонимом  понятия – «имущественный комплекс     

предприятия». Эти понятия отличаются множеством элементов и связей между ними, объединённых единым производственным назначением. Понятие «имущественный комплекс предприятия» содержит в себе лишь обозначения недвижимого имущества, подлежащего стоимостной оценке согласно бухгалтерских документов, тогда как «предприятие как имущественный комплекс» охватывает те, не подлежащие отражению в бухгалтерском балансе элементы.  В первом случае («предприятие как имущественный комплекс») речь идёт о предприятии как об объекте права, во втором («имущественный комплекс предприятия») – как о субъекте.

Во второй главе «Особенности заключения договора продажи предприятия и определение его условий с учётом соблюдения прав кредиторов»  рассматриваются  особенности заключения договора и значимость чёткого определения предмета договора продажи предприятия Также указывается, что предприятие базируется на известной теории факторов производства, согласно которой  предприятие  выступает как объединение  труда и капитала, но это не всегда соответствует действительности и современному пониманию предприятия. Кроме того, рассматриваются условия заключения договора продажи предприятия, при которых регулируются права кредиторов и возможности злоупотребления своими правами. 

Данная глава содержит три параграфа. В первом параграфе  «Определение предмета и состава договора продажи предприятия» исследуется правовое регулирование продажи предприятия и правовые последствия  при определении предмета договора  продажи предприятия, а также незавершённость состава предприятия как имущественного комплекса.

1. Квалификация предмета договора  купли - продажи определяет применение норм, регулирующих отношения между сторонами: в случае, если предметом договора является предприятие  как имущественный комплекс, то такой договор подчиняется правилам совершения сделок  купли – продажи предприятий независимо  от его состава; в случае же, если предмет договора – отдельные объекты недвижимости, то возникает необходимость совершения сделок по отчуждению недвижимого имущества и действий по государственной регистрации прав на указанное недвижимое имущество.

2. В состав предприятия как имущественного комплекса входят (или могут входить)  предназначенные для его  деятельности вещи, имущественные права и обязанности, исключительные права (ст.132 ГК РФ), а также особые нематериальные элементы. Главными элементами предприятия являются  основные средства – вещи, которые  длительное  время неоднократно или  постоянно в неизменной  форме  используются, т.е. те вещи, без существования которых невозможно достижение целей предпринимательской деятельности. Однако, в состав предприятия могут входить имущественные комплексы социально - бытового, культурного назначения, т.е. не предназначенные прямо для предпринимательской деятельности.

Состав предприятия как имущественного комплекса непостоянен, а стоимость его по периодам колеблется в весьма значительных пределах.

При всей важности материальной части  имущественного  комплекса  нельзя умалять  значение нематериальных  элементов. Нематериальными элементами являются такие исключительные права на объекты промышленных прав как элементов имущественного комплекса, из которых можно выделить следующие: изобретения, «ноу – хау», товарные знаки и промышленные образцы, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу и услуги – фирменное наименование, знаки обслуживания, принадлежащие собственнику  предприятия на основании лицензии.

В ходе исследования автор приходит к  выводу, что  предприятие характеризуется не простой совокупностью  элементов, входящих в состав, но  также  и своим потенциалом, силой своего  рыночного положения, предпринимательскими возможностями, а также  возможность соответствующей эксплуатации  при  перемене собственника, т.е. сохранение клиентуры  прежнего  предприятия.  

Таким образом, без  перехода клиентов предприятия при его  отчуждении оно уже не будет иметь прежнюю ценность какую имело до перемены собственника. Элементом  привлечения клиентуры является его месторасположения. Нематериальные элементы предприятия  становятся всё  весомее на рынке, а потому  приобрели  непосредственную имущественную ценность. Ценность предприятия, конечно, зависит от его  состава в виде недвижимости, например, земельного  участка, здания, сооружения. На стоимость предприятия влияют также и иные факторы, например, место расположения, деловая репутация, доходность, прибыльность, «ноу – хау», т.е. «гудвилл». 

Материальную вещь можно продать одному лицу (если не считать общей собственности), поскольку  возможности владения его ограничены. Иначе с нематериальными  объектами. Каждая идея  может быть одновременно использована неограниченным  кругом  лиц. Поэтому одно изобретение может быть одновременно «продано» неограниченному кругу лиц и одновременно использоваться ими. Известна классическая формула, отображающая разницу в характере материальных ценностей и нематериальных объектов. «Если у тебя есть яблоко и у меня есть яблоко и мы обменялись, у каждого из нас будет по яблоку. А если у тебя есть идея и у меня есть идея и мы  обменялись, у каждого из нас будет по две идеи». И  деться от этого в юридическом смысле некуда[1].

3. В результате диссертант приходит к  следующему заключению:  

-              Особенностью договора продажи предприятия является  то, что  кроме  недвижимости, находящегося  в составе предприятия,  покупатель получает от продавца коммерческую информацию, деловую репутацию и деловые связи продавца, в то время как продавец, накапливал их в течение многих лет своей предпринимательской деятельности. Вышеуказанные элементы влияют на стоимость продаваемого предприятия.

- Договор продажи  предприятия, отличается его от  договора продажи  недвижимости, не особым объёмом прав покупателя по договору, а  вытекающей из особенностей предмета договора необходимостью уступки покупателю прав требования и перевода на покупателя долгов продавца, связанных с предприятием.

- После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность  по включённым в состав  переданного предприятия долгам, которые переведены  на покупателя без согласия кредитора. Любой из кредиторов, получивший или не получивший уведомление, обладает определёнными правами и гарантиями. Кредиторы вправе потребовать досрочного исполнения обязательств продавцом либо расторжения договора и возмещения убытков, вызванных  расторжением договора либо признания договора продажи  предприятия недействительным полностью или в соответствующей части(ст.562 ГК РФ). В связи с этим рассматривается несоразмерность способа защиты. Со стороны кредитора возможно злоупотребление своим правом требования и в связи с этим необходимо квалифицировать  их соразмерность с реальной стоимостью продаваемого предприятия и следует установить определённые ограничения соразмерности требований кредитора и стоимости  продаваемого предприятия.

Второй параграф «Особенности государственной  регистрации договора купли – продажи предприятия» посвящён  исследованию правового значения и особенностям возникновения  права собственности на недвижимое имущество  и на предприятие.

Государственной регистрации в обязательном порядке подлежит переход права на недвижимое имущество. Только после  регистрации договора покупатель приобретает право собственности, следовательно, получает возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться  и распоряжаться  недвижимостью.

Особенность приобретения прав  на недвижимое имущество заключается в том, что момент возникновения прав связан с моментом их государственной регистрации.

Отличительной особенностью от договоров продажи недвижимости является то, что для  договора продажи предприятия установлена не только государственная регистрация самого договора купли - продажи, но и регистрация перехода права.

Также как и продажа недвижимости, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и  вступает в силу с момента её совершения (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Государственная  регистрация права собственности на предприятие есть самостоятельный акт, отличный  от регистрации договора продажи предприятия, хотя регистрация договора, наряду с  подписанными обеими сторонами передаточным актом является правовым основанием для перехода права собственности на  предприятие к покупателю  посредством государственной  регистрации.

              Порядок регистрации прав на предприятие, отражает специфику указанного объекта, а именно: наличие в составе предприятия как  имущественного комплекса целого ряда отдельных  объектов недвижимости; переход прав на предприятие влечёт изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости, входящие в состав  имущественного комплекса.

Согласно ст. 563 ГК РФ предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими  сторонами.  Однако право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной  регистрации этого права в органах юстиции по месту нахождения предприятия.

В результате  исследования  автор приходит к следующему выводу: действующее законодательство о регистрации, в частности регистрации прав на  предприятие не предусматривает регистрации предприятия и его состава (имущества движимого и  недвижимого) до вступления данного объекта в гражданский оборот.

Существенной особенностью предприятия  является его  объективная неопределённость. Другие объекты недвижимости являются  индивидуально определёнными вещами, чья физическая природа, прочная связь с землёй или невозможность перемещения обуславливают фиксированное место нахождение,  пространственную определённость их как объектов права. Земельные участки, здания сооружения, жилые и нежилые помещения являются объективно существующими вещами. Их возникновение и существование не связаны с субъективными правами, объект  недвижимости может существовать и без субъекта права.

Вновь созданный объект недвижимости как вещь возникает объективно после завершения строительства и существует не зависимо от возникновения прав на него. С момента государственной  регистрации в соответствии со ст. 219 ГК РФ  возникает вещное право на него.

С предприятием ситуация складывается иначе, т.е.  его возникновение и существование неразрывно  связаны с субъектом прав на него. Для того, чтобы использовать имущественный комплекс в целях осуществления предпринимательской деятельности, нет необходимости регистрировать права на него как на недвижимое имущество. Государственная  регистрация права, например, на «вновь созданный бизнес» необходима  только в  случае совершения сделки с ним как с единым имущественным комплексом, подчиняющемуся  правовому режиму недвижимости.    Государственная  регистрация  права на предприятие  вне  связи  с  совершаемой с ним сделкой не осуществляется. Государственная регистрация права на предприятие  при  его переходе к другому лицу  проводится только в случае  совершения с ним  сделки, в отличие от обычных недвижимых вещей, права на которые  необходимо регистрировать независимо от того, будут ли с ним когда – нибудь совершаться сделки. Кроме того, состав предприятия как имущественного комплекса всё время меняется и каждый раз указывать собственник не должен подтверждать права собственности на объекты, входящие в состав предприятия в целом.

Третий параграф «Юридические гарантии прав кредиторов при продаже предприятия» посвящён изучению прав кредиторов, которые  наделены правом  требования о признании  договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. В параграфе анализируется незавершенность норм законодательства в случаях возможного злоупотребления кредиторами своими правами. Все кредиторы продавца по обязательствам должны быть уведомлены  о продаже предприятия  до его передачи покупателю. Кредитор, который уведомлен о  продаже предприятия в течение  трёх месяцев  может дать согласие на перевод долга либо признания  договора продажи  предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. В случае, если кредитор не был надлежащим образом  уведомлен о продаже предприятия, то он может заявить эти требования в течение года со дня , когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.  

Исследуется вопрос соразмерности предусмотренных способов защиты для исключения недобросовестности со стороны кредитора, поскольку возможно злоупотребление своим правом требования и в связи с этим диссертант считает, что необходимо квалифицировать  их соразмерность с реальной стоимостью продаваемого предприятия и следует установить определённые ограничения соразмерности требований кредитора и стоимости продаваемого предприятия.

Третья глава работы «Особенности ответственности сторон по договору продажи предприятия» посвящена исследованию правовых последствий передачи предприятия с недостатками, причин и последствий отказа сторон от государственной  регистрации  сделок с недвижимостью.

В первом параграфе главы «Правовые последствия передачи предприятия с недостатками» анализируются принятие предприятия с недостатками, выявление недостатков и их виды, а также  действия сторон при передаче предприятия с недостатками.

Выясняется, что в большинстве случаев продаются  предприятия с весьма  изношенным и устаревшим  оборудованием, со зданиями и сооружениями, пришедшими в ветхое состояние, поэтому покупателей нередко в большей степени интересует не само предприятие, а занимаемые им земельные участки.

Согласно ч. 3 ст. 565 ГК РФ покупатель имеет право  требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов продавца, которые не были указаны в передаточном акте.

Недостатки передаваемого предприятия могут состоять не только в том, что отсутствуют отдельные элементы имущественного комплекса, но и в том, что предприятие не имеет надлежащего качества, т.е.  должное состояние предприятия как  имущественного комплекса. Если в отношении этого имущества нет никаких требований, оговорённых сторонами соглашения, надлежащее качество подразумевает возможность использовать это имущество по предназначению.

Качество предприятия определяется пребыванием самого предприятия в состоянии, пригодном для  целей использования, а именно – для производства товаров или оказания услуг, а также качеством имущества, состоящего в комплексе предприятия.

Надлежащее качество имущества, являющегося элементом состава предприятия, если в отношении него нет никаких особых требований, оговорённых продавцом и покупателем, должно означать пригодность данного имущества для использования по своему назначению.

Частью 4 ст. 565 ГК РФ регулируется ситуация, когда продавец в случае получения уведомления покупателя о  недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество. В зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки. К явным относятся недостатки, которые могут быть обнаружены при обычном способе приёмки. Скрытые  - это  недостатки, которые нельзя  обнаружить, допустим, специальными методами контроля, и они выявились после заключения договора в процессе их использования.

 При таких обстоятельствах покупатель вправе по своему усмотрению предъявить ему одно из следующих требований:

1. Соразмерного уменьшения покупной цены. Это  требование предъявляется в случае, когда предприятие может  использоваться по прямому назначению без устранения  недостатков, но при определении его цены не было учтено данное обстоятельство.

2. Безвозмездного  устранения недостатков в разумный срок. Это требование предъявляется, когда недостатки могут быть устранены путём ремонта, замены комплектующих деталей и т.д.

3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков. Покупатель может устранить недостатки сам либо поручить это третьим лицам. Тогда ему полностью возмещаются расходы на устранение  недостатков, однако они должны быть разумными.

Целевое назначение предприятия  является важным критерием для его определения как объекта сделки. И может сыграть большую роль при  продаже предприятия  с недостатками. Покупатель имеет право  требовать расторжения или изменения  договора  продажи предприятия, если предприятие невозможно использовать по назначению, т.е. в предпринимательских целях, в связи с имеющимися недостатками.  

Во втором параграфе главы «Ответственность сторон при несоблюдении требования о государственной регистрации права собственности на предприятие» рассматриваются некоторые проблемные вопросы, связанные с особенностями порядка регистрации имущественных прав и сделок, объектом которых является предприятие.

             В тех случаях, когда в качестве объекта имущественных прав выступают земельные участки и иные отдельные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, соответствующие права и сделки подлежат государственной регистрации в общем порядке по месту нахождения недвижимого имущества. В случае с предприятием местом государственной регистрации договора является не место нахождения объектов недвижимости, а место  регистрации юридического лица, индивидуального предпринимателя – продавцов. Причём, если  договор продажи предприятия содержит элементы другого договора, не нуждающегося в государственной регистрации, то  несоблюдение  требования  о государственной регистрации  будет влечь единое  последствие - такой договор будет в целом признаваться  незаключённым.

Государственной регистрации подлежит, помимо договора продажи  предприятия, переход права собственности к  покупателю. Регистрация осуществляется после исполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия. Вместе с тем же момент передачи предприятия покупателю не совпадает с  моментом  перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности.

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации  прав, переход  права собственности  регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

 В заключении диссертации обобщаются итоги  проведённого исследования, формулируются выводы и предложения.

В библиографии приведён перечень нормативной и специальной литературы, а также судебно – арбитражная практика.

 

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1.Артабаева Л.С. Проблемы заключения договора купли – продажи недвижимости на региональном уровне//Материалы научно – практической конференции «Юридическая наука: состояние и перспективы развития на Северном Кавказе», Изд-во СКАГС Ростов-на –Дону, 2001г.

2. Артабаева Л.С. К вопросу о понятии купли-продажи предприятия //Юрист//2001, № 1.

3.Артабаева Л.С. Предприятие как имущественный комплекс /«Юрист», Москва,. №6. 2001г.

4. Артабаева Л.С. К вопросу о составе предприятия /«Юрист», Москва, №8, 2001.

5.Артабаева Л.С., Семёнов А.А. К вопросу государственной регистрации сделок  с недвижимостью /«Юрист», Москва №12, 2001г.

6. Артабаева Л.С. Особенности предмета договора продажи предприятия как имущественного комплекса. / «Чёрные дыры в российском законодательстве», Москва, №4, 2007г.


Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

Артабаевой Луизы Сальбиевны

 

Тема диссертационного исследования

Договор продажи предприятия как имущественного комплекса

 

Научный руководитель-

доктор юридических наук, профессор

Сейнароев Б.М.

 

Изготовление оригинал-макета

Артабаева Л.С.

 

Подписано в печать _____________________.

Тираж _______ экз. Усл.п.л. __________.

 

Российская академия государственной службы

при Президенте Российской Федерации

 

Отпечатано ПОПМТ РАГС. Заказ № ___________

119606, г. Москва, пр. Вернадского, 84

[1]Дозорцев В.А. Права на результаты интеллектуальной деятельности. Авторское право. Патентное право, другие исключительные права. Сборник  нормативных актов. Изд – во «Де Юре». М. 1994.С.116.



Вернуться к разделу статей

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ