Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

gkh.lex@gmail.com  Skype: kg_lex

 

Горькая доля коллективных собственников



Источник: www.rosbalt.ru

Так ли уж велики заработки казенных структур на сдаче в аренду подвальных и чердачных помещений, чтобы держаться за этот бизнес всеми правдами и неправдами? Насколько важны подвалы и чердаки для объединений собственников жилья? Эти вопросы оказались в центре внимания депутатских слушаний, которые прошли в Мариинском дворце Петербурга незадолго до нового года.

Как туалет в коммуналке

— С точки зрения логики и здравого смысла это абсолютно непонятно, хотя укладывается в то правовое пространство, которое сейчас существует», — предельно дипломатично обрисовала абсурдность ситуации, когда ТСЖ не контролирует собственный подвал или чердак, зампред комиссии ЗакСа по городскому хозяйству Зоя Заушникова. Сразу две статьи (36-я Жилищного кодекса РФ и 290-я Гражданского кодекса РФ) объявляют собственников жилых помещений коллективными владельцами всех технических помещений их дома, но красивая теория имеет мало общего с петербургской жилищной практикой. О злоключениях неимущих хозяев весьма красочно поведал управляющий ТСЖ «Московский меридиан» Владимир Барановский.

По его мнению, конфликтную ситуацию порождает уже то, что в нашем городе нет надлежащего техучета жилых помещений. При регистрации прав на жилье в документах указывается только квартира, а пай в общедомовой собственности лишь подразумевается. В паспортах домов не значатся инженерные сети, максимум — зона их прохождения. При этом господа оформители зачастую обходятся даже без выезда на место, что могут засвидетельствовать управдомы, которые, помимо прочего, исполняют еще и функции ключников.

«КУГИ выполняет план по «набиванию» бюджета, а что там — хоть потоп...» — эта формулировка г-на Барановского относительно подвалов, которые городские власти сдают в аренду без ведома жильцов, порой обретает буквальный смысл. Хотя в договорах арендаторы и обязуются беспрепятственно пропускать управленческий персонал дома к теплоцентру, водомерному узлу и другому техническому оборудованию, попасть в собственный подвал даже в экстренных случаях можно разве что с помощью милиции или «болгарки». «Каждая вторая авария — это конфликт: «хозяин» то в бане, то на охоте…», — утверждает г-н Барановский, сравнивая ситуацию с туалетом в коммунальной квартире. В итоге вместо быстрого устранения неполадок приходится на неопределенное время обесточивать или отключать от тепла весь дом.

Нередко недобросовестные арендаторы самовольно подключаются к домовым источникам тепла и электричества, а то и затевают в подвале углубительные работы, чреватые катастрофическими последствиями для несущих конструкций дома. Могут они и заставить жильцов ходить через «черный ход», перекрыв парадный. А в одном из домов, к управлению которым имеет прямое отношение г-н Барановский, еще более скандальная коллизия. От управленцев требуют должным образом содержать бомбоубежище (кстати, федеральную собственность), которое некие предприимчивые деятели уже успешно перепрофилировали под магазин…

Когда об этих и многих других злоключениях проинформировали лучший в стране Жилищный комитет, оттуда пришел задушевный ответ. Какая-то добрая душа как человек искренне посочувствовала бедолагам, но как чиновник отказалась что-либо поделать. Остается лишь от души пожалеть тех, кто так жестоко страдает от раздвоения личности.

Двое в лодке, не считаясь с жильцами

Зампред КУГИ Алексей Чичканов охотно признает, что в ряде случаев «законодательство не только неправильно, но и противоречиво». И поражает воображение слушателей новаторской трактовкой Жилищного кодекса, согласно которой общедомовой собственностью жильцов безоговорочно можно считать лишь лестничные клетки, лифтовые помещения да так называемые колясочные. Однако глубоко ошибаются те, кто сочли, что эта принципиальная позиция надежно гарантирует им в собственной парадной беспрепятственное хождение по этажам и езду в лифте. Как пояснил г-н Чичканов, его ведомство не заключает новых договоров и терпеливо ждет срока истечения уже имеющихся соглашений. Хорошо, если колясочные, фрагменты лестниц и лифтовые узлы не были арендованы лет этак на 49…

Зато в отношении сданных им в аренду подвалов и чердаков КУГИ готово стоять насмерть. По мнению чиновников, чердаки (в отличие от мансард) вообще не являются помещением. Не желают они автоматически признавать общедолевой собственностью жильцов и подвалы, хотя там находятся жизненно важные для дома коммуникации. Тот же г-н Чичканов неизменно козыряет тем, что и в квартирах тоже проходят трубы, но от этого наше жилье не становится общей собственностью. В качестве таковой он и его коллеги готовы признать лишь те подвалы, имеющие чисто техническое предназначение в силу своего проекта, что может засвидетельствовать лишь проектная организация. Все споры зампред КУГИ советует решать «в цивилизованном судебном порядке».

Однако, как отметил г-н Барановский, в ответ на подобные запросы им неизменно сообщают об отсутствии «архивных данных», а сведения, добытые неофициальным путем, не могут служить доказательством в суде. «Регистрация прав на подвальные помещения… осуществляется на основе данных государственного учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, предоставляемых структурными подразделениями (ПИБами) государственного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», — говорится в справке, подготовленной главным специалистом комиссии по городскому хозяйству Николаем Журавским. — Эта структура «находится в ведении Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, осуществляющего организационно-методическое руководство и контроль за деятельностью Учреждения» (п. 1—2 Устава этого учреждения). Таким образом, КУГИ, по сути, единолично определяет, являются подвалы самостоятельными помещениями либо обслуживают квартиры и другие самостоятельные помещения в доме, что равнозначно ответу на вопрос о принадлежности подвальных помещений государству или собственникам квартир».

Просто, как и все гениальное

— Да, мы сдаем это имущество в аренду, выполняя публичную функцию», — не без гордости признался г-н Чичканов. Размах этого бизнеса впечатляет. Город сдает арендаторам свыше 20% всех подвалов (количеством 3429 и общей площадью 448 тыс. кв. м), заработав за 9 месяцев этого года 7—8 млрд. рублей. Вместе с чердаками и мансардами (785 договоров, общая площадь 61 тыс. кв. м) арендные доходы достигают 10 млрд. рублей. Это вполне сопоставимо с теми средствами, которые выделяются из городского бюджета на капитальный ремонт жилых домов. Отсюда следуют как минимум три неутешительных вывода. Во-первых, то, что с такой помпой направляется на капремонт, фактически зарабатывается на эксплуатации домов. Во-вторых, полноправные владельцы подвалов и чердаков наверняка распорядились бы своей собственностью гораздо эффективнее, чем чиновники казенным имуществом. В-третьих, даже при существующем положении дел арендаторы могли бы помимо коммунальных платежей и ремонта фасада здания поучаствовать в капремонте.

— Мы находимся в одной лодке и гребем в одну сторону», — охарактеризовал еще летом 2006 года единство подходов Жилищного комитета и КУГИ к чердачно-подвальной теме заслуженный работник ЖКХ Юнис Лукманов. «Гребля» эта идет столь успешно, что дошло до продажи подвалов в жилых домах (на сей счет есть депутатский запрос вице-спикера ЗакСа Сергея Анденко). То, что торги проводятся на конкурсной основе, вряд ли кого-нибудь сильно утешит. Ведь единоличный собственник вправе никого не пускать в подвал или сделать вход платным.

Что делать?

Выступавшие на слушаниях чиновники дали ряд ценнейших советов. Г-н Чичканов настоятельно рекомендует бесхозным собственникам подвалов не только информировать КУГИ обо всех конфликтах с арендаторами (предварительно всё заактировав с помощью «независимой комиссии»), но и всюду, где это возможно, перегородкой обособить подвальные техузлы. Этот бесплатный и оттого особенно дорогой совет органически дополняет предложение депутата Вадима Войтановского подготовить правила пользования подвалами. Начальник управления Жилищного комитета Денис Шабуров предпочел говорить о прелестях доверительного управления. На практике это выглядело бы примерно так: сначала ТСЖ должно договориться с чиновниками о взятии в управление своего же подвала, а потом, будучи некоммерческой организацией, обязано вверить его на попечение какой-нибудь управляющей компании. Скорее всего, нашему дорогому жилкомсервису.

Депутат Госдумы Оксана Дмитриева в ходе предвыборной кампании призвала городские власти «не пытаться извлекать доход от продажи таких вот чердаков и подвалов», а стать на сторону жильцов. В частности, инициировать принятие петербургских законов, «закрепляющих имущественное право на неприватизированные на момент принятия Жилищного кодекса чердаки и подвалы за собственниками квартир в многоквартирных домах». По мнению участника слушаний, гендиректора общественной организации «Российская жилищная инициатива» Германа Ломтева, прецеденты при желании можно найти и в регионах. Например, ижевский арбитражный суд однозначно признал незаконной продажу чиновниками подвального помещения с общедомовым инженерным оборудованием.

Михаил Кореневский



Вернуться к разделу статей

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ