Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

gkh.lex@gmail.com  Skype: kg_lex

 

Эффект бабочки-однодневки, или Таких не берут в управдомы



Источник: www.udmpravda.ru Юлия СТЕРХОВА

Эффект бабочки-однодневки, или Таких не берут в управдомы

03.03.2008

Новый Жилищный кодекс (ЖК) изменил существующую систему жилищно-коммунального хозяйства и открыл новые горизонты для частных предприятий, желающих попробовать свои силы на рынке жилищно-коммунальных услуг. Теоретически предложить услуги управления жилищным фондом руководству ТСЖ или общему собранию жильцов сегодня может любая компания. При этом новый ЖК максимально упростил процедуру выбора управляющей компании (УК).

Она не требует долгих согласований: решение на уровне дома принимается на общем собрании собственников. Единственное условие - четкое соблюдение процедуры проведения собрания, повестки дня, ведение протокола. Однако эта простота породила серьезную проблему - как отличить управляющую компанию с серьезными намерениями от мошенников.

По сути, жильцам приходится верить управленцам на слово. Конечно, законодатель прописал, что к участию в конкурсе по выбору управляющей компании допускаются только те фирмы, которые смогут доказать возможность обеспечения обязательств: предоставят банковские гарантии, страховку, уведомление о средствах на счетах и т.п. Это может подстраховать жильцов от риска исчезновения управленцев вместе с деньгами. Но такие доказательства требуются, только если конкурс проводят муниципальные власти. При самостоятельном выборе УК у членов ТСЖ или общего собрания жильцов такой защиты нет. Кроме того, отменено лицензирование компаний в этой сфере, значит, привычный рыночный способ проверять поставщика услуг по наличию у него разрешительной документации тоже не годится.

Таким образом, проверить добросовестность УК можно, только доверив ей управление жилым фондом, то есть заключив с ней договор. Если компания категорически не понравится, через год договор можно расторгнуть. Но этот год еще надо прожить. Не секрет, что нынешняя кризисная ситуация в коммунальной сфере сложилась в основном потому, что в последние годы государство, сдерживая рост тарифов в ЖКХ, фактически устранилось от инвестиций в отрасль. Большая часть жилищного фонда настолько обветшала, что проживание в нем подчас небезопасно. Поэтому управление жильем становится делом, требующим профессионального подхода, высококвалифицированных специалистов и серьезных инвестиций. И далеко не всегда частные управляющие компании обладают достаточными возможностями и опытом для управления многоквартирными домами.

Не стоит исключать и возможность мошенничества. Подчас частные коммунальные фирмы создаются лишь для того, чтобы собрать деньги населения, накопить долги перед поставщиками, бюджетом и благополучно исчезнуть. Директора управляющих компаний все чаще напоминают гусениц тутового шелкопряда, правда, вместо шелкового кокона они всего за несколько месяцев умудряются сплести целый клубок долгов. Когда приходит пора платить по счетам, хитрая управляющая бабочка улетает восвояси, оставляя накопленные обязательства в наследство жильцам и муниципальным бюджетам. Среди руководителей частных управляющих компаний даже новое модное поветрие появилось: консультанты аудиторских фирм обучают предприимчивых коммунальщиков, как, пользуясь пробелами действующего Жилищного кодекса, оптимизировать финансовые потоки, а затем обанкротиться и исчезнуть с миллионами на абсолютно законных основаниях.

Недобросовестные фирмы-однодневки успели «напроказничать» во многих городах России, кое-где их деятельностью уже заинтересовались правоохранительные органы. Например, в 200-тысячном городе Миассе Челябинской области руководители восьми управляющих компаний стали фигурантами сразу 13 уголовных дел, и все они обвинялись по 199-й статье УК РФ (уклонение от уплаты налогов). Недоимка по налогам и сборам предприятий ЖКХ достигла внушительной суммы в 450 миллионов рублей. Причем одна из провинившихся фирм использовала схему банкротства уже несколько раз и под различными названиями накопила задолженность по платежам в бюджет почти 30 миллионов рублей! Самое интересное, что руководил всеми фирмами один человек.

Есть и еще одна причина для недоверия к частным управленцам. Федеральные деньги на капитальный ремонт, которые пойдут в регионы из Фонда содействия реформированию ЖКХ, по замыслу разработчиков, должны поступать на счета управляющих компаний и формально контролироваться собственниками жилья. Но частные УК, как уже говорилось, за недолгое время своего существования успевают накопить кучу долгов, поэтому каждую копейку, поступившую на их счет, налоговые службы тут же могут снять в счет погашения долга. К тому же деньги из фонда начнут поступать только после перечисления доли собственников, поэтому налоговые органы могут «наложить руку» и на средства жильцов. Причем на вполне законных основаниях.

Кроме того, сегодня почти во всех многоквартирных домах города есть неприватизированные муниципальные квартиры. И соразмерно с их площадью муниципалитеты обязаны софинансировать подготовку домов к зиме, ремонт инженерных сетей и конструкций, другого общего имущества дома. Однако администрация может выделить деньги даже не после составления сметы расходов (что само по себе уже требует серьезных финансовых затрат), а только по факту выполнения работ. То есть сначала эти деньги нужно найти и вложить в ремонт того или иного дома, а лишь после этого рассчитывать на возмещение части затрат со стороны города. В состоянии ли частные управляющие компании изыскать необходимые для этого средства?

Коммунальная сфера – отрасль низкодоходная. Честный предприниматель, управляя многоквартирными домами, должен вложить немалые средства и потом получать крайне низкий, обусловленный регулируемыми тарифами доход. Неудивительно, что во многих случаях в коммунальный бизнес приходят либо некомпетентные предприниматели, либо мошенники. Возможно, что, когда государство отпустит тарифы и управляющие компании смогут легально зарабатывать нормальную прибыль, тогда на рынок ЖКХ придут и серьезные частные управляющие компании. Однако важно еще и то, чтобы прибыль, которую они будут получать, шла не на покупку дорогих авто для директора, а на реконструкцию инфраструктуры и совершенствование системы обслуживания.

КСТАТИ

Долг ООО «Ареола» перед Удмуртскими коммунальными системами составляет 37 млн. рублей, еще 5,5 млн. компания задолжала ГЖУ. И это всего за год работы с жилым фондом в 100 домов. Не очень приятная ситуация сложилась сегодня и с домами, находящимися под управлением АНО «Райжилуправление». Собираемые с жителей деньги за ЖКУ компания тратит в первую очередь на то, чтобы провести ремонтные работы. Дело, конечно, благое. Вот только поставщики тепла и других коммунальных ресурсов своих денег не получают. Руководство «Райжилуправления» оптимистично рапортует жильцам, что они отсудят деньги, потраченные на капремонт, у ГЖУ. В действительности выиграть подобные процессы довольно сложно (один судебный процесс «Райжилуправление» уже проиграло). А вот проиграть суд с поставщиками ресурсов - легко. Поэтому очень велик шанс, что жильцам по второму кругу придется оплачивать коммунальные расходы. Взыскать долги с управляющей компании в случае банкротства вряд ли удастся. Как правило, уставный фонд таких организаций не превышает 10 тысяч рублей.



Вернуться к разделу статей

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ