Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

gkh.lex@gmail.com  Skype: kg_lex

 

ЖКХ: Тарифы. Инвестиции. Финансы. Об отчетах и планах



Источник: http://www.gorobec.com/job/publications/


Пока население будет равнодушно к управлению своим имуществом вряд ли стоит ожидать улучшения состояния многоквартирных домов. Необходимы перемены. А для того чтобы они произошли необходимо начинать с изменения нашего отношения к общим собраниям в многоквартирных домах как у собственников помещений, так и управляющих организаций. Необходим диалог. Но только не диалог в виде взаимных упреков и рассуждений кто кому и за что обязан, а диалог принятия конструктивных решений. Ведь по тем решениям, которые будут приняты, определяется деятельность управляющей организации, по управлению и обслуживанию жилого дома. И вероятно никто другой как собственники в этом должны быть заинтересованы.

Сегодня большинство жителей требуют отчет от управляющей организации о ее деятельности. И порой выражают недовольство тем, что по каким либо причинам его не видят. Это конечно правильно и их желание законно. Однако надо понимать, что отчитываться нужно о выполнение тех планов, которые были приняты собственниками и поручены управляющей организации для выполнения.

В соответствии с Жилищным кодексом управляющая организация по окончании финансового года обязана отчитаться перед собственниками - это факт. Однако есть и обязанность собственников при этом провести общее собрание. Оповестить жителей, собрать кворум и т.д. (ст.45 ЖК РФ). Помимо этой обязанности, наверное, и самим собственникам должно быть интересно, определить конкретные задачи по содержанию дома, определить, сколько будет стоить их выполнение. А для этого необходимо всего лишь раз в году собраться и найти общее решение. Ведь на самом деле вопросов много.

Что нужно сделать управляющей организации для того, чтобы дом и его коммуникации находились как принято говорить в надлежащем состоянии? Какой ремонт требуется произвести? Как сократить расход коммунальных ресурсов? И самое главное, сколько на все это необходимо денег? Разве эти вопросы не могут не волновать.

Вот поэтому инициатива проведения общего собрания должна исходить именно от собственников. По закону управляющая организация не может быть инициатором общего собрания. Она может лишь помочь жителям в его подготовке. Профессионально подготовить предложения по перечню и объемам работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома, сроков и стоимости их выполнения. Для этого она должна представить собственникам перспективный план, сметы расходов и фактический размер плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме на текущий год. Конечно, лучше всего увидеть предложения управляющей организации заранее. И это не столь сложно. Для этого всего лишь необходимо выбрать инициативную группу из людей, которые имеют свободное для этого время. В любом доме их всегда можно найти. Эта группа и будет взаимодействовать с управляющей организацией и со всеми собственниками в части ознакомления с требуемыми документами. Чем лучше все будут информированы о фактическом состоянии дома, тем лучше поймут, сколько все эти работы стоят. Если этим пренебречь, то собрание грозит превратиться просто в «базар» где не будет принято никаких реальных решений. В грамотно проведенном собрании заинтересована, и управляющая организация, так как в итоге непосредственно ей придется исполнять порученное.
Вот поэтому, продолжая тему отчета, и хочется сказать, что очень важно отчитываться в выполнении работ, которые проводились не по инициативе организации, а происходила реализация принятых решений собственников. Только тогда отчет может показать реальное его выполнение и анализ причин, по которым запланированные работы не были выполнены. Всегда сначала был план, а потом отчет о выполнении.

Говоря о перспективном плане, следует отметить, что этот документ является основополагающим документом в деятельности управляющей организации в работе по выполнению договора управления. Как сформировать такой план? Довольно несложно. Управляющая организация, тщательно изучив техническое состояние многоквартирного дома и его коммуникаций, доводит до сведения собственников информацию, в каком состоянии находится их общее имущество, что необходимо предпринять, какие виды ремонтных работ выполнить. Управляющая организация оценивает все виды работ и рекомендует собственникам принятие решения. Обязательно при этом утверждается первоочередность выполнения работ. То есть определяется, что наиболее важно сделать с учетом не только возможности возникновения угрозы безопасному проживанию в доме, но и с учетом, не станут ли эти работы значительно дороже, если отложить их выполнение на более поздний срок. Здесь задача управляющей организации профессионально объяснить собственникам, от каких работ возможно, например, сократить их расходы по оплате. Это могут быть работы по ремонту системы отопления с одновременной установкой узла учета тепла, который может уменьшить расходы на тепловую энергию и направить сэкономленные средства на другие нужды. Данные предложения по формированию перспективного плана являются своего рода заказом на управление многоквартирным домом. Естественно собственники могут внести в него изменения и коррективы и, определив стоимость его выполнения принять то или иное решение. Утвердить его или отклонить на общем собрании. Соответственно у управляющей организации появляется обязанность его выполнения. Также появляется основа для будущего отчета перед собственниками.

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме размер плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме должен быть соразмерен перечню, объемам и качеству услуг и работ. Но при этом нельзя забывать о том, что ранее действующий подход, к обслуживанию домов заключавшийся в системе перераспределения средств на домах в связи с принятием Жилищного кодекса РФ уже не действует. А в связи с тем, что дома все отличаются друг от друга как по техническому состоянию, так и по своей площади, благоустройству то можно сделать вывод, что планируемые работы должны реально отвечать возможностям собственников помещений в них проживающих. И размер плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме  соответственно будет неодинаков. К сожалению сегодня это очень сложно воспринимается многими собственниками помещений. И как пример зачастую в случае протечки кровли житель бежит в управляющую организацию ну а не приняли сразу с жалобой в администрацию и прочие контролирующие организации. Когда начинаешь разбираться дому чуть меньше ста лет, собираемость платежей и на рулон рубероида не хватает и как быть? К сожалению, закон суров, но он закон. А закон говорит - бремя расходы по содержанию общего имущества обязанность собственника.

Как же реально довести до собственников такой план, как убедить их в правильности его стоимостной оценки? Сложно, очень сложно. Но варианты есть.
Сопоставление приоритетности работ, их стоимости и возможности собственников помещений нести соответствующие расходы должно стать заботой не только управляющей организации, но и самих собственников. Для упрощения этой процедуры общему собранию может быть предложено несколько вариантов планов работ на текущий год и соответствующих им сметы расходов и необходимых размеров обязательных платежей собственников помещений. А вот участвовать в этом необходимо именно тем уполномоченным собственниками лицам той инициативной группе, о которой говорилось выше. Им вместе с управляющей организацией необходимо вместе поработать над выявлением мнений и пожеланий собственников помещений, чтобы учесть их при подготовке проектов планов и сметы расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома, которые должны быть утверждены на общем собрании.

На мой взгляд, только такой подход к реализации процесса управление многоквартирным домом может действительно привести к положительным результатам. И только тогда жители научаться правильно, определять пути реализации этого процесса, научаться, не поддаваться на популистские предложения различных управляющих организаций которых, к сожалению, стало довольно много на этом рынке услуг.

Автор:  С.Л.Горобец



Вернуться к разделу статей

Практический семинар «Как оформить передачу объектов ЖКХ в концессию»

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ