Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

gkh.lex@gmail.com  Skype: kg_lex

 

Развестись бы по-хорошему...



Источник: Московская жилищная газета Квартирный ряд


Развестись бы по-хорошему...

22.03.2007
Московская жилищная газета «Квартирный ряд»

Такие истории, как эта, происходят в столице сплошь и рядом. Собственники трех домов в Северном Бутове решили «развестить» с ДЕЗом. Собрание провели, со способом управления определились и организацию выбрали не случайную: работники ООО «Компания «Ремстройсервис» обслуживали их дома с момента постройки. И неплохо. Поэтому доверили им жильцы еще и управление.

О своем решении сообщили в ДЕЗ и управу, затребовали, как положено, техническую документацию на дома. Но там уведомления похоронили под сукном и вместо подготовки документов взялись за... «информирование» граждан: выбрали, мол, «неправильную» компанию.
Дело дошло до префектуры. Было созвано совещание, выслушаны представители инициативных групп, управы, ДЕЗа. Жители действовали законно, а потому окружные власти объяснили руководству дирекции, что оно не право. И дали 30 дней для передачи документации.
Было это 7 февраля. Март на исходе, а ДЕЗ и ухом не ведет.
Впрочем, рано или поздно дирекции и управе Северного Бутова придется выполнить требования закона. Но сейчас разговор не об этом случае. Вместе с генеральным директором ООО «Компания «Ремстройсервис» Юрием Ануровым и финансовым директором Маргаритой Харламовой мы поговорили о том, каково приходится «бедным родственникам» за дезовским столом...

Как не вылететь в трубу

При всей продвинутости столичного рынка услуг пустой остается огромная ниша – ЖКХ. Явление странное: в стране реформа, а людям управленцев выбрать не из кого. Причины называют разные. «Не пущают» – это правда. Непривлекательные условия и не до конца определенные правила игры – да кто же спорит! И, тем не менее, желающие работать в этой сфере находятся. К примеру, эксплуатирующие организации.
С 1994-го ООО «Компания «Ремстройсервис» обслуживало микрорайон 6А в Северном Бутове. Не заладились отношения с управой, и та в конце прошлого года не допустила организацию к конкурсу на право эксплуатации жилья в районе. Свежие, а потому привлекательные для коммунальщиков дома передали другим. Ремстройсервис остался не у дел. Выручила добрая репутация, ведь работали на совесть, жильцы были довольны. И вот три ЖСК – «Союз-18», «Союз-2», «Бутово-2» – расторгли отношения с дирекцией и заключили договоры управления с компанией. К тому же она выиграла тендер на эксплуатацию жилого фонда в районе Котловка – получила 57 домов! Пусть старых, зато осталась на рынке.

Задаю генеральному директору коварный вопрос:
– Почему решили, что обслуживающей организации по силам управление?
Ануров пояснил:
– За эти годы накоплен большой опыт, у нас работают первоклассные специалисты – как по эксплуатации строений, так и по экономической части. Управление – это та же эксплуатация, только нужно не через ДЕЗ, а напрямую работать с ресурсоснабжающими организациями и жителями. Дирекция выпадает из цепочки взаимоотношений... как лишний элемент. Людям это выгодно.
Наша управленческая составляющая в смете дешевле, чем, к примеру, в ДЕЗ Северного Бутова. Мы закладываем пять процентов рентабельности, они – 10–25. Трудно понять, на чем основываются их расчеты. В 2007 году им самим разрешено начислять среднюю стоимость обслуживания квадратного метра. У ДЕЗ Северного Бутова для вторичного жилья она составила 19,51 руб. (при прошлогодней среднегородской ставке 14,98 руб.). Хотя в других районах с более изношенным жилищным фондом она намного ниже. Мы работаем по утвержденным городом расценкам.
Спрашиваю финансового директора Маргариту Харламову:
– При таком раскладе в трубу не вылетите?
– Для того, чтобы четко определить управленческую ставку, понадобится отработать какой-то период. Можно поставить и 25, и 45 процентов. Но зачем это делать? Многие обслуживающие организации готовы взяться за управление, ведь основное – грамотно эксплуатировать дом, а заключить договор... Сами понимаете, когда встречаются две нужные друг другу компании, они всегда сумеют «найти консенсус». Причем в пользу жителя. Частник будет искать пути снижения цены, придумывать для поставщиков услуг условия, к примеру, тендерное снижение.
Организации всегда идут на такой шаг. Разница лишь в том, что, работая с дирекцией, собственник об этом и не подозревает. А частнику нет смысла это скрывать.
Кстати, и в Котловке мы выиграли тендер, потому что скинули четыре процента от стоимости лота. Конечно, есть дома «хорошие», с точки зрения технического обслуживания инженерных систем, есть и очень сложные. Несмотря ни на что, наша расценка останется прежней. Оснований ее повышать нет.
– Но если дирекция подняла цены, а вы – нет, значит, обрекаете себя на уменьшение прибыли?
– Мы понимаем, что можем работать по городским расценкам. Но важно, чтобы люди были довольны. В прошлом году этих денег нам было достаточно, чтобы сверх текущих запланированных работ привезти еще землю, закупить цветы, благоустроить территорию. Ведь доходом можно распорядиться по-разному. Купить технику или сделать что-то хорошее для дома. Предпочитаем второе, поскольку для предприятия важна не только финансовая, но и моральная прибыль.

Не числом, а уменьем

Продолжаю любопытствовать у генерального директора:
– Взяв дома в управление, сильно пришлось «раздуть» штат?
– Управлением занимаюсь я один. На мне – ведение договоров и экономическая часть. Для этого не нужно держать отдельного сотрудника. Кстати, это вопрос задавали и жители. Мол, будет десять снабжающих организаций, и для каждой придется принимать отдельного человека. Это неверно. За три ЖСК, что мы взяли в управление, будем доплачивать главному бухгалтеру. Но это не ставка, а 0,2 от нее.
– А жильцы? Легко ли с ними договариваться?
Ю. Ануров рассказал:
– При любом раскладе надо выстраивать отношения с жителями. Нам проще – нас знают и доверяют. Мы не ставим задачу навязать как можно больше услуг и как можно дороже. Условия диктует собственник. К примеру, кооперативные дома, которые перешли к нам, находятся на самоуправлении. Правление решило самостоятельно работать с МОЭК, Мосводоканалом, а за нами – техническое и аварийное обслуживание, вывоз мусора. Составили протокол согласования договорной цены, на основании которого ЖСК получают доплату из Мосжилкооперации. В ставку, о которой договорились, мы укладываемся.
Не секрет, что люди боятся обмана. Но генеральный считает:
– Если компания пришла на рынок с «чистыми руками», она должна сделать все, чтобы жителям было спокойно. У нас подписан договор с каждым собственником. Причем разрабатывали его сообща, на основе типового проекта, привлекали юриста. Предусмотрено много вариантов, как минимизировать риск жителей и самим работать спокойно. Застраховали как гражданскую, так и профессиональную ответственность. Расчеты производим через ЕИРЦ, оттуда на счет Ремстройсервиса поступает только доля средств, заложенных на эксплуатацию и управление. Так что бежать особо не с чем.

Где живу, там и работаю

Конечно, клиентов в управлении у Ремстройсервиса пока немного. А организация крепкая, с большими возможностями.
М. Харламова считает:
– Можно было бы взять больше домов в управление. Многие из тех, кого мы обслуживали, хотели нас выбрать. Люди шли за советом в ДЕЗ, управу. Но там их только пугали тем, что они потеряют субсидии, что организация сразу обанкротится. До сих пор приходится несладко инициативным группам трех домов (бульвар Дмитрия Донского, 11, корп. 2, ул. Грина, 20, 24), которые все же решились «ослушаться» и предпочли нас, а не ДЕЗ. Смотрят на эту заваруху жители района и понимают, чем дело обернется, сделай они то же самое. Если бы исполнительная власть Северного Бутова заняла другую позицию...
– Когда началась подготовка к собраниям, жителям предлагали заполнить опросные листы, – включается в разговор Ю. Ануров. – В перечне управляющих компаний было всего две кандидатуры: ДЕЗ и частная, из приближенных. Я спросил, почему в списке нет моей организации. Ответили: «У вас нет сертификата». Я показал его. После этого в опросном листе сменили формулировку: ДЕЗ или «другая компания».
Тогда мы сами стали ходить по домам, которые обслуживали, и предлагать себя людям. В ответ по нашим следам ДЕЗ направила другую организацию. Если бы не вмешивался административный ресурс... Пошли бы к жителям мы, другие фирмы, провели рекламные акции, на собраниях рассказали бы, у кого какие условия, у кого больше услуг. Это была бы здоровая конкуренция. Но зачем управе работать с несколькими управляющими компаниями. Это тяжело. С одной – меньше хлопот.
Сейчас все дирекции акционируются. В большинстве домов они так и останутся управляющими компаниями. Прежде всего, они не готовы к конкуренции на равных, потому что работали всегда в привилегированных условиях.
Любой компании, желающей прийти на рынок, на легкую жизнь рассчитывать не приходится. Вот и Ремстройсервис взялся обслуживать старый жилищный фонд Котловки – не слишком лакомый кусок. Как такие компании могут завоевывать сердца жителей и привлекать в управление другие дома? Распространять рекламные буклеты?
Маргарита Харламова смеется:
– Зачем?! Красивыми бумажками людей не заманишь. Есть у нас сейчас три ЖСК, рано или поздно передадут документацию еще на три жилых здания в Северном Бутове. Жители окружающих домов увидят, как мы работаем, почувствуют разницу. К слову, нас оценивают по тому, как чисто убираются дворы и подъезды. Дворник и уборщица – по-прежнему основные действующие лица в ЖКХ. А кадры у нас хорошие, потому что зарплатой их не обижаем. Конечно, на ставку в пять–шесть тысяч рублей никто не пойдет. Наши работники берут по полтора–два объема. И неплохо получают. Гастарбайтеров не держим. Устраиваются в основном местные жители по принципу: где живу, там и работаю. Мало того, что порядок соблюдают, еще и контакт с жителями поддерживают.
Про контакт Маргарита Борисовна точно заметила. Когда уходила, мне навстречу попалась женщина в спецовке. Дворник, уборщица – неважно. Оглядываясь кому-то вслед, она доказывала:
– Нет-нет, мои жильцы звонить и жаловаться не будут. Я от них слышу только «спасибо».


Конкуренция на коротком поводке

Говорят, что конкуренции на рынке жилищных услуг нет. Ее и правда нет, потому что она задушена на корню. По крайней мере, такое мнение высказывает один из разработчиков Жилищного кодекса РФ, ведущий юрисконсульт фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев.
В очередь за благословением

Действия по отношению к Жилищному кодексу РФ больше походят на его выхолащивание, чем на попытки реализовать. К примеру, ставки на техническое обслуживание жилищного фонда регулируются правительством и далеки от реальных затрат. Если раньше разницу компенсировали из бюджета через дирекции единого заказчика, то после акционирования роль перевалочных пунктов им будет противопоказана по закону. Дотации предстоит платить напрямую управляющим компаниям, независимо от формы собственности. Но для этого властью было поставлено условие: зарегистрируйтесь и заключите с нами договоры взаимодействия. На деле фактически всем управляющим организациям навязывают бюджетные дотации, а значит, свои условия игры.
Дирекции единого заказчика создавались в каждом районе и не конкурировали друг с другом. При этом работали не на жителей, а на того, кто подписывал контракт с директором. Оценку их деятельности давали не жители, а префект во время оперативки. Не случайно и коммерческие организации для того, чтобы попасть на рынок, в первую очередь договариваются с властью. И подотчетны они ей, а не собственникам. Какая уж тут конкуренция...
Интереса снижать цены и улучшать качество работ тоже нет. Ведь дело не в этом, а в том, что пройти на рынок без благословения сверху невозможно было раньше, невозможно и сейчас.

Тишь да гладь...

Чиновники навязывают некую среднюю ставку на техобслуживание. Она одинакова и для старых, и для новых строений, при этом предполагает стандартный объем работ. Но ведь дома, как и люди, разные. Что требуется одному, вовсе не нужно другому. Будут отличаться и пожелания собственников: одним желательны зеркала в подъезде, другим хватит просто чистоты. Поэтому порядок, при котором весь город станет платить «по справедливости», приведет к тому, что кому-то за кого-то всегда придется переплачивать. Причем неизвестно, сколько и за кого. Ведь размер платы никак не соотносится с перечнем услуг: «Вы платите, сколько мы вам скажем, а мы сделаем столько, сколько захотим».
Сначала новым Жилищным кодексом было установлено, что собственники могут выбирать способ управления в любое время, но с 1 марта 2006 года возникала обязанность муниципалитета провести открытый конкурс, если способ не выбран или не реализован. Некоторые чиновники восприняли это следующим образом: 1 марта 2006 года заканчивается возможность выбора собственниками способа управления, и на веки вечные это право отдается муниципалитетам. На самом деле ЖК говорил, что собственники могут изменить способ в любое время.
Перенос срока с 1 марта 2006 года на 1 января 2007 года во многом инициирован Москвой – собственники не выбрали способ управления, поэтому им надо дать время. Пока суд да дело, в столице стали проводиться «неправильные» собрания. Сегодня, по неофициальным данным, они состоялись в 70–80 процентах домов. Это очень большой процент. В регионах он намного скромнее. В Коми-Пермяцком автономном округе – 20 процентов, в Новосибирске – примерно 60, в среднем по стране – 15–20. Это индикатор активности самих собственников. Москвичи же чаще всего не знают о проведенных в их домах собраниях. По крайней мере, я не слышал о судебных процессах или возмущениях чиновников по поводу того, что где-то обнаружены нарушения.

Лучший способ защиты

Мне могут возразить: власти стараются «пристроить» дома, чтобы они не оказались к часу «Х» в подвешенном состоянии. Да, но собрания при этом надо проводить без приписок и фальсифицированных подписей. Помогать жителям поручили монополистам – ДЕЗам, которые руководствовались не заботой об интересах граждан, а пытались любой ценой застолбить дома.
Москва создает и развивает системы страхования, финансовых гарантий, регистрации управляющих организаций, объясняя это необходимостью защиты населения от жуликов. Однако обязательное страхование может устанавливаться только федеральным законом. В декабре 2006-го была принята поправка в Жилищный кодекс РФ, по которой собственники на общем собрании могут принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке, если его условия не выполняются. Чем не рычаг защиты? Но некоторые считают, что это право сложно реализовать: попробуй, докажи, что компания не права! Безусловно, доказательства должны быть. Но идти в префектуру за поддержкой не надо. собственники принимают решение на собрании. Не согласна управляющая компания – пусть в суде докажет, что безукоризненно выполняет обязанности.
Однако поскольку центр принятия решений об управляющей компании смещается из кабинета префекта к общему собранию, то быть хорошей придется не перед властями, а перед людьми.

Хуже и дороже

В пылу «бендерофобии» забывают еще об одном рычаге защиты населения. Ведь платим мы за квартиру не авансом, а после того, как месяц закончился. Конечно, наши жители не приучены контролировать качество работ. Но даже несведущий человек заметит, что компания в течение месяца ничего не делала. Перестала вывозить мусор, не начала запланированный ремонт. Тогда не надо платить. Или предусмотреть в договоре условия снижения платы. Власти не могут отслеживать ситуацию сразу во всех домах. Это – дело самих собственников. Это их дом, их деньги. Если они будут платить с закрытыми глазами, как привыкли делать десятилетиями, то всегда найдутся желающие этим воспользоваться. Но ведь и в торговле встречаются недобросовестные продавцы.
Многих волнует вопрос: где гарантия, что управляющая компания согласится с выдвинутыми на собрании требованиями? Надо понимать, что столкновение интересов может происходить всегда. Ведь собственник заинтересован, чтобы услуги были лучше и дешевле. Управляющая компания – сделать меньше и дороже. И удивляться здесь нечему: в условиях монополии другого вы просто не найдете. ТСЖ и ЖСК согнутся в три погибели и согласятся на какие угодно условия...
В любом случае на собрании две стороны должны договориться, найти некий баланс. Например, жители составят перечень работ на 20 рублей с квадратного метра, а платить при этом захотят по семь рублей с квадратного метра. Кто же согласится на такие условия?! Или согласится, но при этом смекнет: на чем-нибудь я их да обману.

Прозрачный договор

В Москве очень большой потенциал для управляющих компаний. Но нет условий для конкуренции. Те же эксплуатационные организации – РЭУ – могут быть управляющими. Ведь они знают, как обслуживать дома. Много хороших специалистов в ДЕЗах. Но они не увольняются оттуда и не создают частные структуры. Потому что знают, какие препоны их ждут. Эту нишу могут заполнить коммунальные организации – поставщики ресурсов, строительные компании. Строители, на мой взгляд, потенциально самые лучшие управляющие. Кто лучше их знает конструкцию дома? Или частные предприниматели. В Европе работают индивидуальные управляющие, их нанимают ТСЖ, кооперативы, собственники домов. Разве в Москве мало грамотных людей?
Конечно, жители предпочитают опытные компании, пусть даже и ДЕЗ. И если у большинства организаций нет истории, означает ли это, что нам и дальше надо жить с дирекциями? Мой совет. Если доверяете организации, с которой работали 20–30 лет, так выберите ее. Не обязательно менять ее, важно заключить прозрачный договор. Тогда она будет работать по-другому: не бояться разгона на оперативке у главы управы, а думать о том, что через год надо отчитываться на собрании.

Лебедь, рак и щука...

Перед собственниками стоит еще одна сложная задача – суметь договориться между собой. То, что не нужно мне, устраивает соседа. А третьему вообще «по барабану». Выработать на собрании качественные параметры договора – трудная задачка. Достигнуть стопроцентного согласия можно только в теории. Жилищный кодекс предлагает оптимальный вариант для того, чтобы любую процедуру сделать реализуемой: решение принимает большинство.
Речь идет о капремонте – потребуется 2/3 голосов всех собственников, причем не по головам, а по процентам. При выборе управляющей компании необходимо большинство голосов от присутствующих на собрании. Какое-то время собственники будут притираться друг к другу. Если в доме треть богатых, треть очень бедных и остальные так себе, то, безусловно, у этих групп будет разная мотивация и разные интересы. Они обязательно размежуются по интересам и по возможностям. Но принятое необходимым числом голосов решение становится обязательным для всех. До собрания – доказывайте свою правоту, если решение принято – подчинитесь.
Главное, что надо понять: неграмотный потребитель удобен всем – и власти, потому что меньше спроса и требовательности, и тем более управляющим компаниям.


Кто они – на рынок приходящие, блага сулящие?

В ходе реформы ЖКХ предстоит сформировать рынок квалифицированных потребителей и исполнителей. Первые способны выставить грамотные требования, вторые – профессионально с ними справиться. Неквалифицированная среда – благодатное поле для монополий. И тогда рост тарифов неизбежен. Сдержать их могут рыночные условия и рыночная цена.

Хорошо, если бы управленцев было из кого выбирать. Если бы пришли профессионалы. А откуда они возьмутся? Нужна конкуренция. Для этого рынок надо «разбюрократить» и демонополизировать. Как? Обеспечить свободный доступ всем участникам. Но без поддержки властей в монопольном секторе не появится свободная конкуренция. Сейчас в кабинетах помаленьку начинают это понимать. А сколько времени потрачено на бездумную поддержку дирекций!

Об инертности

Необходимость выбора способа управления стимулирует жителей на создание инициативных групп, домовых комитетов, ТСЖ. Причем товарищество, решившееся на самоуправление, – идеальный вариант. Голосуя за управляющие компании, жители обрекают себя на повышение тарифов. Конечно, никто не может повысить расценки на коммунальные услуги, потому что это сфера монопольного регулирования. А вот ставки на техобслуживание – договорные, они утверждаются на собрании.
К сожалению, люди инертны. Подпишут любой договор, лишь бы от них отстали. Найдется в доме человек десять, которые ходят на семинары, интересуются реформой, изучают законодательство. Но хватит ли у них сил организовать безразличных соседей, разъяснить им, с какими условиями договора согласиться, а какие – отвергнуть?
Ситуация такова, что примерно в 15 процентах домов жители активны и могут самостоятельно организовать собрания. Задача власти – проинформировать их, подковать методически так, чтобы они выбрали способ управления и реализовали его без юридических изъянов. Остальным придется довольствоваться услугами управляющих компаний. Если человек не хочет голосовать, что с ним поделаешь?

О сроках

Населению реформу преподносили так: вот придут управляющие компании, и все будет хорошо. Не случилось... Отложили конкурсы. Пройдет год – будет то же самое.
Реформируем ГУПы в ООО, но их на всех не хватит.
Не нужны реформе сроки. Надо честно сказать людям: процесс только начинается, переходный период будет долгим. Действовать надо без гонки, с правильным пониманием условий игры. Нужно дать стимулы, одинаково важные и для собственника, и для компаний. Решило правительство Москвы предоставлять дотации на техобслуживание всем УК, независимо от формы собственности. Это делает бизнес интересным. Очевиден мотив и для компаний, и для потребителей.

О препонах

Говорят, что московские власти пытаются перекрыть вход на рынок не совсем законными требованиями. Если так, то эти требования можно оспорить в суде. И потом, разве плохо, если «билет в ЖКХ» будет дорогой?
Месячный бюджет одного многоквартирного дома составляет солидную сумму, так что мошенники могут захотеть снять кассу сразу... Такая опасность существует, и в случае чего разбираться придется органам исполнительной власти. С этой точки зрения их действия разумны. Хотя, с другой стороны, создавать нужно не только препятствия, но и условия. Условия, достаточные для того, чтобы понять: сюда войти непросто, надо побегать, попыхтеть, и если есть вариант заработать в другом месте, лучше податься туда.
Считается, будто на этот рынок смогут выйти только крупные, технически экипированные организации. Не согласен! В этом секторе много ниш. Есть дома по 300 квартир – это для больших организаций. Строениям на 20 квартир подойдет индивидуальный управляющий. Переходный период должен выявить оптимальный вариант управления для каждого дома.
Часто приходится слышать: на рынок не пускают новых игроков. Я видел таких «новых». Они постоянно приходят в наше ТСЖ. Им надо, чтобы хоть кто-то подписал с ними договор, чтобы у них пошла история, которую можно потом предъявить в других домах: вот, мол, какой я. Они уверены: идет реформа, входной билет дешевый, айда в ЖКХ! А в багаже – ремонт квартир, строительство коттеджей...
Попробовать многие хотят, но справятся ли? Ведь даже на подступах видно, что не потянут. Нет ни имущественного задела, ни опыта, ни кадров. А управлять – это не за дворником бегать. Надо владеть технологией обслуживания, выявления и устранения неисправностей, планирования ремонтных работ, взаимодействия с поставщиками. Не должен быть открытым доступ на этот рынок. Людям будет не легче, если им скажут: «Сами выбрали, сами и расхлебывайте!».
Константин Крохин, председатель Союза жилищных объединений г. Москвы


 
«А по-честному не пробовали?»

В последнее время поговаривают о скорой кончине ЕИРЦ. Мол, лишний это «посредник» между собственником и поставщиками ресурсов. Но попробуем порассуждать с позиции собственника – самого незащищенного звена пока еще не выстроенной рыночной цепочки. Чего боятся жители? Правильно, попасть в лапы компаний-однодневок. И даже если заключат договор, предусматривающий гарантии, меру ответственности управляющей компании, – что толку от него, если жулики исчезнут с деньгами...

Искать будут долго. И примеров тому немало. А потому, пожалуй, самый благонадежный пока из действующих игроков на рынке услуг ЖКХ – ЕИРЦ. И об этом мы беседуем с руководителем ГУ «ЕИРЦ Юго-Западного округа» Любовью Мирошниковой.
– Любовь Владимировна, так ли выгодно собственникам исключать ЕИРЦ из цепочки, связывающей их с поставщиками ресурсов?
– Безусловно, со временем на рынок ЖКХ выйдет много коммерческих управляющих компаний. Необходимость здоровой конкуренции в этой сфере давно назрела. Теперь основным поставщиком коммунальных услуг стала управляющая организация. Ресурсоснабжающие организации – такие, как «Мосводоканал» и МОЭК, рассчитываются не с жителями, а с такими вот УК. Но не секрет, что основа деятельности любой коммерческой организации – получение прибыли. А потому наряду с добросовестными исполнителями будут появляться и фирмы-однодневки, задача которых – максимально быстро заключить договоры с жителями, собрать деньги и… «раствориться».
В этих условиях роль системы ЕИРЦ многократно возрастает. Мы обобщаем начисления в едином платежном документе (ЕПД) и доставляем его жителю, обеспечиваем собираемость платежей и прозрачность денежных потоков, поступающих на счета ресурсоснабжающих организаций. Так как создан четко работающий механизм распределения между поставщиками денежных средств, оплаченных за коммунальные услуги через Банк Москвы, жители могут быть уверены, что эти деньги не пропадут и не будут украдены недобросовестными управляющими компаниями. Этим москвичи страхуют себя от рисков в случае неудачного выбора. Если УК окажется недобросовестной или по независящим от нее причинам разорится, платежи не пропадут и будут получены ресурсоснабжающими организациями.

Щит от ошибок

ТСЖ и ЖСК предпочитают финансовую «самостийность». Хотя это – основная причина конфликтов между жильцами и правлением. Чтобы их избежать, достаточно перейти на обслуживание в ЕИРЦ. Неужели председатели этого не понимают?
– К сожалению, жильцы более заинтересованы в нас, чем председатели жилищных товариществ и кооперативов. Как правило, именно жители инициируют перед правлением вопрос о переходе на расчеты за ЖКУ через ЕИРЦ. Это выгодно не только собственникам, но и правлению ТСЖ или ЖСК. Во-первых, жители получают ЕПД, рассчитанный и сформированный по общегородской методике, которая страхует от возможных ошибок со стороны бухгалтерии своего ТСЖ. Во-вторых, правление ТСЖ освобождается от ежемесячных сложных математических расчетов платы за коммунальные услуги каждого своего жителя. В-третьих, переход на расчеты через ЕИРЦ избавляет правление ТСЖ от паспортной работы – этим занимаются наши сотрудники. Существенным является и тот факт, что все услуги ЕИРЦ осуществляет на безвозмездной основе. Все больше жителей, заключая договор управления с коммерческой компанией, включают в него в качестве основного условия расчеты через систему ЕИРЦ.
Власти города заинтересованы в передаче ЕИРЦ полного набора расчетных функций: начисления, контактной работы, контроля и взыскания оплат. Это позволит, с одной стороны, обеспечить защиту населения от ненамеренных и намеренных ошибок в расчетах за ЖКУ со стороны управляющих компаний, а с другой стороны – вести всю работу по единой общегородской методике.

Не надо изобретать велосипед

– Во время недавней поездки в Казань президент РФ Владимир Путин посетил местный единый расчетный центр, аналогичный московским. Он назвал ЕИРЦ «жилконторами будущего». Это московское изобретение?
– На федеральном уровне правовые основы для создания системы ЕИРЦ были созданы лишь в марте 2005 года, а в Москве она функционирует уже более пяти лет. Принцип осуществления расчетов за коммунальные услуги не напрямую, а через специализированную организацию – это развитие линии «аутсорсинга». Иначе говоря, передачи не основных функций, например, сбыта, независимой профессиональной компании. Этот принцип давно уже реализуется во всем мире крупными национальными и международными компаниями, в том числе энергосбытовыми. Он принят за основу при создании системы ЕИРЦ.
В устоявшейся мировой практике независимая система расчетов, не подчиняющаяся поставщику коммунальных услуг, а действующая по строгим и прозрачным, публично доступным правилам, – более эффективное экономическое решение, чем зависимая система расчетов, выполняющая любые указания поставщика вне зависимости от их законности.

Удобно, точно, современно

– За пять лет существования московские ЕИРЦ прочно встали на ноги. Есть еще куда расти?
– Действующее законодательство дает жителям право на перерасчет за плохое качество коммунальных услуг, их несвоевременную поставку. Но не всегда срабатывает принцип расчетов за фактически предоставленные коммунальные услуги. Дирекции «забывают» составлять при этом акты. А для нас это – основание для перерасчета. Предстоит выстраивать цепочку взаимоотношений между ЕИРЦ, диспетчерскими службами, ресурсоснабжающими организациями.
Пока только 17 процентов московских квартир оборудованы приборами учета воды. Но с каждым днем их количество увеличивается. Пока только в экспериментальном порядке отрабатывается информационный канал «прибор учета – ЕИРЦ». Показания квартирных счетчиков в режиме реального времени поступают в ЕИРЦ. Это позволит не только облегчить расчеты для москвичей, но и гарантирует точность произведенных начислений, а также дает возможность оперативно реагировать на изменение качества предоставляемых коммунальных услуг и своевременно снижать плату за них при отклонении от параметров.

Для удобства внесения платежей за коммунальные услуги уже сейчас налажена система оплаты не только в филиалах Банка Москвы и Сбербанка России, но и в почтовых отделениях связи, через банковские терминалы, банкоматы Банка Москвы. Вскоре платить можно будет и через Интернет. Для удобства плательщиков вводятся новые технологии. Так, финансовым оператором системы ЕИРЦ – ОАО «Банк Москвы» введены в эксплуатацию билинговые безбумажные технологии расчетов за коммунальные услуги. При этом наличие платежного документа при оплате не требуется, можно просто запомнить или записать 10-значный код плательщика и сообщить его сотруднику банка или почтового отделения связи. После этого оператор банка назовет точную сумму, подлежащую оплате, и выпишет платежный документ. К этой системе может быть подключен любой коммерческий банк или платежная система. Пока расчеты по ней производит Сбербанк РФ.

В ближайшее время мы завершим работу над созданием окружного Интернет-ресурса – «удаленных ЕИРЦ». Граждане через Интернет смогут получать информацию о текущих начислениях за ЖКУ, о своих платежах за прошедший год, введя 10-значный код плательщика. На домашнем принтере смогут распечатать ЕПД за текущий месяц, на специальный раздел сайта передавать показания квартирных водосчетчиков. На этом же сайте возможно будет получить сведения о режиме работы и адресах районных ЕИРЦ, все необходимые нормативные и методические материалы, задать любой вопрос.
Беседовала Лилия Позднякова



Вернуться к разделу статей

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ