Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

lex@g-k-h.ru  Skype: lexconsalting

 

Чтобы договор не превратился в приговор



Источник: Квартирный ряд


Хотя обслуживание многоквартирных домов частными управляющими компаниями занимает в Москве еще ничтожную долю, но уже возникают проблемы, которые, видимо, со временем станут массовыми.

Год - это мало или много?

Со стороны управляющих компаний возникает недовольство ограниченными сроками, на которые их выбирают жильцы. По ЖК РФ - от года до пяти лет. Аргументы, которые выставляют частники: нас не то что год не устраивает, но мало и пяти.
Обслуживание домов требует немалых инвестиций, доходность же невысокая. Вложим деньги в дом, а потом не успеем вернуть. Будем работать на чужого дядю...

Что и говорить, - год время небольшое. Но коммерсанты, думается, и сами люди не промах. Вряд ли на первое время они будут особо вкладываться. Просто обеспечат в доме пусть и традиционное, но надежное и качественное обслуживание. Люди у нас не гордые. Особо комфорта пока не требуют. Что же касается компаний, им важно зацепиться на рынке - пусть и не очень прибыльном, но единственном, пока еще не поделенным. Оценят люди их работу, наладят контакт - сами не захотят отпускать ее. Тогда компания рискнет и на большие вложения. А то, что в перспективе рынок ЖКХ станет более привлекательным, что сами предприниматели будут более цивилизованными, иными словами, будут гнаться не за 400-процентной прибылью, а довольствоваться, как и во всем мире, 5-6 процентами- факт.
И в то же время совет жильцам - не заключайте первый договор больше, чем на год. Будьте осторожны. Год - срок достаточный, чтобы убедиться, что не ошиблись. После этого принимайте более обдуманное и аргументированное решение: иметь ли с этой компанией отношения в дальнейшем или попытать счастье с другой?

32 страницы возражений

Возражение жильцов - непомерно громоздкий договор: 32 страницы! Ведь компания должна подписывать его с каждым из собственников. Да кто ж его осилит? Неужели нельзя изложить все короче?

Нельзя. В Германии каждый собственник тоже подписывает договор с управляющей компанией. Так вот, в нем - 80 страниц! Там прописаны все отношения в доме, рассказано, какие услуги будут оказываться людям, кто и как будет решать все задачи управления. Кто ж спорит - сложный документ. И, тем не менее, каждый человек вникает, разбирается. В чем-то сомневается - идет к юристу. Как иначе? Подписывая договор, он доверяет свое имущество чужим людям. Разве это не его кровный интерес?

Наша боязнь бюрократических актов - это, по сути, неумение ценить свою же собственность. Если хотите, - свои деньги. Ведь любую неточность или скороговорку компания сможет трактовать в свою пользу. В результате будете платить лишнее или мириться с плохим обслуживанием. А то и вообще можете расстаться со своей квартирой. Ничего ведь не стоит компании вписать в договор пункт, что за такую-то провинность вас выселяют из дома. А вы, не читая, подпишитесь под этим. И никакой суд тогда вас не защитит. Сами согласились.

Ловите ветер перемен

Тем не менее, учитывая малый опыт собственнических отношений в нашей стране, неопытность людей в защите своего имущества (что делает для них непонятными многие тезисы договора), в Департаменте жилищной политики подумывают, как сделать его более доходчивым. Но, тем не менее, нельзя не сказать и о другом: привыкайте к новым документам, вникайте в новые термины! Может, тогда для вас будут более ясны реалии нынешней жизни. Быстрее тогда привыкните к тем социально-экономическим переменам, которые произошли в ней. И лучше поймете их.

На что обращать внимание в договоре

Рекомендации руководителя Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Виталия Акимкина.
Состав общего имущества (он должен быть обязательно перечислен в приложении к договору). Сюда входят все помещения общего пользования, лестничные клетки, подвалы, чердаки и т.д. Этот состав должен быть утвержден распоряжением префекта. Или, в крайнем случае, общим собранием собственников. Нет этого приложения - не подписывайте договор. Ведь это ваши деньги - на основании его будет составляться смета затрат. Перечень работ и услуг. Не бойтесь, что не разберетесь. Отличие, кстати, реформы ЖКХ от других (пенсионной, здравоохранения и т.д.) - что результаты ее вы видите немедленно. Здесь не надо быть специалистом.

Цена договора. Иными словами, ваша плата за содержание общего имущества. Сумма устанавливается либо общим собранием, либо органами власти, если сами жильцы не озаботились этим. Убедитесь, что с вас не берут лишнее. Управляющая организация не вправе устанавливать цену обслуживания.

Контроль за деятельностью управляющей организации . В договоре должны быть указаны три способа такого контроля. И каждый из них может быть применен на практике. Первый способ - право на контроль должно быть у каждого собственника.

Он может потребовать у компании отчет по управлению домом, обоснование затрат по каждой статье - и та обязана предоставить ему все документы. Второй способ. Собственники на собрании могут выбрать уполномоченное лицо, а то и домком, которому и поручается контроль. А третий способ (безусловный) - это отчет (не реже раза в год) самой компании о выполненных работах и затраты на них. Скажу еще раз: не ссылайтесь на свою некомпетентность! Не оправдывайте ею собственную пассивность. Ведь все на виду. Если компания записала, что заменила входные двери, а вы точно знаете, что они только покрашены, разве вы утвердите такой отчет? Проверяемы должны быть также затраты на материалы, зарплата работников компании. Помните: реформа ЖКХ все расставляет по своим местам: отныне вы не только потребители, но и заказчики услуг. А с подрядчика спрос должен быть строгий: вы им платите деньги.

Срок договора. Не мешает еще раз сказать: пока не сложилась нормативная база и вообще много пробелов в законодательстве - не заключайте его больше, чем на год. Опасно. В случае недобросовестных действий компании можете всю жизнь расплачиваться за нее… В крайнем случае, можете записать: "Договор автоматически продлевается…". И - при каких условиях. В общем, осторожность лишней не бывает.

Порядок расторжения договора. Посоветуйтесь с юристами - в нашем департаменте, его окружных управлениях. Он должен быть прописан детально. Отсутствие такого пункта в договоре, малейшая неточность в нем - и вы можете обречь себя на вечно плохое или непомерно дорогое обслуживание. Сама компания никогда не уйдет из дома.

Передача документов другой, вновь выбранной компании. Тоже очень важно. Мы уже сейчас сталкиваемся с массой примеров, когда ДЕЗ ы отказываются это делать, ссылаясь на отсутствие документации, и тем самым загоняют частную компанию в тупик. Необходимость передачи документации должна быть одним из условий договора.

И наконец, штрафные санкции за невыполнение тех или иных условий соглашения. Совет: будьте максималистами! Не останавливайтесь перед самыми жесткими мерами. Это тот материальный рычаг, которым вы можете обезопасить себя - на случай, если ошиблись в выборе управленцев.



Вернуться к разделу статей

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ