Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

gkh.lex@gmail.com  Skype: kg_lex

 

Крутой либерализм без оглядки на Россию



Источник: Московская жилищная газета «Квартирный ряд»


В конце марта Госдума РФ должна рассмотреть во втором чтении поправки в Жилищный кодекс. Уже два года действует ЖК РФ. И за это время стало совершенно ясно, что изменения в кодексе необходимы. Напомним, в первом чтении поправки были приняты еще 28 июня прошлого года.

 

Практически речь идет о новой редакции Жилищного кодекса. Изменения в кодекс, подготовленные ко второму чтению депутатом Госдумы Галиной Хованской, к которой присоединились члены думских фракций, касаются всех его разделов. О некоторых из них рассказывает автор Галина Хованская.

Государство должно признать свои долги

Мы предлагаем зафиксировать в Жилищном кодексе обязательства государства и муниципальных властей по непроизведенному капитальному ремонту жилых зданий. Причем, если дом сносят, собственник должен получить помимо рыночной стоимости еще и компенсацию за непроизведенный ремонт. Это одна из важнейших поправок, которую необходимо принять.

Сегодня ситуация катастрофическая. 60% жилищного фонда в стране нуждается в капитальном ремонте. Более миллиона строений находятся в ветхом и аварийном состоянии. Их надо либо сносить, либо серьезно капитально ремонтировать. Люди, которые живут в них, буквально рискуют жизнью. Мы уже перешли опасную черту. Все чаще и чаще появляются сообщения о разрушающихся жилых домах, под обломками которых, случается, гибнут люди. Достаточно вспомнить недавние события в Выборге. А там, рядом c рухнувшим домом, стоят еще несколько таких же ветхих строений.

В ЖК РФ говорится, что граждане должны платить за капитальный ремонт. К сожалению, на местах эта норма толкуется, как обязанность собственника жилого помещения уже сегодня самому ремонтировать дом, который капитально не ремонтировался 30–40, а то и 50 лет. Но никто не отменял ведомственные строительные нормы, принятые еще в 1988 году, где обозначен срок 25 лет.

Когда принимали закон о приватизации, ввели норму: если ремонт в доме в срок не произведен, то собственникам будет выплачена компенсация. Потом, учитывая, что это были 90-е годы, тяжелые времена, норму заменили на другую – обязанность бывшего наймодателя – государства или местной власти – провести капитальный ремонт. Но срок не был определен. И сегодня в статье 16 действующего закона о приватизации эта обязанность записана. Никто ее не отменял.

Долги бюджетов всех уровней оцениваются в несколько триллионов рублей, хотя министерство финансов и не признает, что у федерального бюджета есть обязательства по капитальному ремонту. Хотелось бы напомнить, что услуги министерства по чрезвычайным ситуациям стоят гораздо дороже, чем плановое выделение средств на капитальный ремонт местным бюджетам. На них сбросили весь федеральный и региональный жилищный фонд бывших ведомств, а денег не дали. Между тем страдают люди. Дома сыплются, коммуникации рвутся. В самые жестокие морозы сотни жителей города Электросталь оказались без отопления в своих квартирах: старые трубы не выдержали нагрузки.

Срок действия закона о приватизации истекает 1 марта 2010 года. Что будет с долгами? Почему бы часть средств из стабилизационного фонда не направить на капитальный ремонт наших домов, коммуникаций?

Пора государству начать выполнять свои обязательства. Об этом говорил и президент на заседании Госсовета в Казани.

Без федеральной поддержки регионы не справятся

Новый ЖК РФ – это пример крутого либерального подхода, перенесенного на российскую почву без учета уровня доходов наших граждан. Но не учитывать это нельзя. Когда мы предлагаем внести поправку в кодекс о том, что доля расходов семьи на оплату жилищно-коммунальных услуг не должна превышать федерального стандарта в 22%, нам говорят, что тогда могут возникнуть обязательства федерального бюджета. Но ведь у нас Российская Федерация. И у Федерации должны быть обязательства, чтобы регионы чувствовали ее поддержку. А сейчас что получается? За капитальный ремонт отвечают местные власти, норму предоставления жилья очередникам устанавливают они же. Можно представить, какие нормы они установят, если бюджет у них нищий. Поэтому мы предлагаем внести изменения в ЖК – норму предоставления жилья, долю расходов семьи на жилищно-коммунальные услуги установить на федеральном уровне, ниже которого не может опуститься ни один регион.

Право на землю есть, а как его оформить?

С того момента, как человек оформил свидетельство о праве собственности на квартиру, он стал собственником и доли в праве на общее имущество. А в общее имущество входит и земельный участок под домом. Но как документально оформить это право? Казалось бы, выгодно всем, чтобы у жителей были документы на землю. Собственнику документы нужны, чтобы знать границы участка, распоряжаться им, местному бюджету – чтобы получать налоги. Но на практике жители, которые хотят, как диктует закон, оформить землю, встречают массу преград. Есть активные граждане, которые, несмотря ни на что, пытаются пройти этот путь. И с чем они сталкиваются? Хочешь межевать землю, плати 250–500 тыс. рублей. Столько стоит поквартальное межевание. Нет денег – жди три года, пока на эти цели найдутся средства в бюджете города.

Легко ли быть товарищем

Любимая фраза властей: «Граждане не готовы взять дома в свое управление». Но разве здесь вина граждан?

Зачем жители создают ТСЖ? Чтобы было легче и эффективнее эксплуатировать свой дом, меньше платить за жилищно-коммунальные услуги. Непроизведенный капитальный ремонт в старых домах, сложности с оформлением земельных участков, изъятие, продажа имущества – чердаков, подвалов, дополнительные налоги, которые должны платить ТСЖ, все это не настраивает жителей на объединение в товарищества собственников жилья. Никто не хочет платить за те же услуги больше.

Таким образом, когда предлагают создать ТСЖ, и жители пытаются сначала оформить общее имущество, которым предстоит управлять, им это сделать не дают.

Правда, отрадно, что в последнее время суды стали признавать незаконным взимание с ТСЖ налога – 24% с денег, собранных на капитальный ремонт. Наконец-то пришли к выводу, что считать эти деньги прибылью ТСЖ нельзя. Но есть еще один налог, который тоже платят товарищества, – на добавленную стоимость. Его берут, потому что ТСЖ якобы является перепродавцом коммунальных услуг жителям дома. Во всяком случае, так решили налоговые органы, однако суды и здесь встают на сторону ТСЖ.

Еще одна подножка на пути к созданию ТСЖ – срок исковой давности. С десяти лет теперь он снижен до трех. Даже если ТСЖ захочет вернуть себе технический подвал или чердак, проданный года четыре назад, иск в суде будет отклонен – срок прошел.

Труднее стало зарегистрировать товарищество собственников жилья, так как изменен порядок регистрации. Раньше этим занималась налоговая инспекция, теперь Минюст, отделения которого, как правило, находятся в центрах. И чтобы зарегистрировать ТСЖ, надо ехать в город. Кто должен решать все эти вопросы? Органы власти: федеральная и местная.

Несмотря на все минусы, у ТСЖ есть большой плюс. Жители сами могут контролировать средства, которые собирают на содержание и эксплуатацию дома. И если председатель – человек честный, профессиональный и может грамотно заключить договор с поставщиком коммунальных услуг, а если потребуется, представить интересы жителей в арбитражном суде, тогда за судьбу дома можно не беспокоиться.

Несколько слов об управляющих компаниях. Мы все время говорим о собственниках. Но пора подумать и об управляющих, которые обслуживают наши дома. Сегодня им нелегко. На мой взгляд, необходимо создать общероссийское объединение, ассоциацию управляющих компаний. Чтобы профессионалы в этой сфере так же, как риэлторы, строители, могли гарантировать добропорядочность фирмы и нести за нее ответственность. Вплоть до финансовой. Если фирма или предприниматель вступили в ассоциацию управляющих, значит, не собираются завтра исчезнуть с этого рынка.

Конечно, существенным условием в договоре должно быть страхование ответственности управляющих перед жителями. Сомнительно, что какие-то банки будут этим заниматься. А вот страховой бизнес, по крайней мере, крупнейшие компании, которые взаимодействуют с государством, могли бы здесь помочь.

Появится шанс выбраться из коммуналки

Очень надеемся, что пройдут поправки по коммунальным квартирам. Тогда соседи, у которых площадь чуть больше нормы предоставления, смогли бы выкупить по рыночной цене освободившуюся комнату в квартире. Кому от этого плохо? Коммунальное заселение прекращается, квартира становится отдельной. Деньги от продажи пополняют местный бюджет, идут на субсидии, капитальный ремонт и т.д. В Москве это работает хорошо.

Жителям общежитий

В скором времени начнется приватизация ДЕЗов, муниципальных управляющих компаний. У крупных структур есть общежития, служебный жилищный фонд. Надо контролировать, чтобы они не приватизировали дома с жителями, как это случалось в прежние годы в процессе приватизации государственных предприятий. Уже сейчас есть попытки выселения, сдачи жилых помещений в коммерческий наем. Причем плата за проживание, которую назначают, может сравниться разве что только с оплатой элитной квартиры. Но здесь Верховный суд встал на сторону жителей общежитий. Мы же вносим поправки, чтобы во многих случаях не надо было идти в суд. Например, при отсутствии договора социального найма или решения об исключении дома из числа общежитий.

Сейчас норма о передаче общежитий муниципалитетам есть, а срок не указан. Мы же предлагаем ввести конкретный срок передачи общежитий в муниципальную собственность – до 1 января 2010 года. Чтобы жители до 1 марта 2010 года, если захотят, успели приватизировать жилые помещения.

Записала Светлана Амелехина



Вернуться к разделу статей

Практический семинар «Как оформить передачу объектов ЖКХ в концессию»

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ