Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

gkh.lex@gmail.com  Skype: kg_lex

 

Развестись бы по-хорошему...



Источник: Московская жилищная газета «Квартирный ряд»


Такие истории, как эта, происходят в столице сплошь и рядом. Собственники трех домов в Северном Бутове решили «развестить» с ДЕЗом. Собрание провели, со способом управления определились и организацию выбрали не случайную: работники ООО «Компания «Ремстройсервис» обслуживали их дома с момента постройки. И неплохо. Поэтому доверили им жильцы еще и управление.

 

О своем решении сообщили в ДЕЗ и управу, затребовали, как положено, техническую документацию на дома. Но там уведомления похоронили под сукном и вместо подготовки документов взялись за... «информирование» граждан: выбрали, мол, «неправильную» компанию.

Дело дошло до префектуры. Было созвано совещание, выслушаны представители инициативных групп, управы, ДЕЗа. Жители действовали законно, а потому окружные власти объяснили руководству дирекции, что оно не право. И дали 30 дней для передачи документации.

Было это 7 февраля. Март на исходе, а ДЕЗ и ухом не ведет.

Впрочем, рано или поздно дирекции и управе Северного Бутова придется выполнить требования закона. Но сейчас разговор не об этом случае. Вместе с генеральным директором ООО «Компания «Ремстройсервис» Юрием Ануровым и финансовым директором Маргаритой Харламовой мы поговорили о том, каково приходится «бедным родственникам» за дезовским столом...

Как не вылететь в трубу

При всей продвинутости столичного рынка услуг пустой остается огромная ниша – ЖКХ. Явление странное: в стране реформа, а людям управленцев выбрать не из кого. Причины называют разные. «Не пущают» – это правда. Непривлекательные условия и не до конца определенные правила игры – да кто же спорит! И, тем не менее, желающие работать в этой сфере находятся. К примеру, эксплуатирующие организации.

С 1994-го ООО «Компания «Ремстройсервис» обслуживало микрорайон 6А в Северном Бутове. Не заладились отношения с управой, и та в конце прошлого года не допустила организацию к конкурсу на право эксплуатации жилья в районе. Свежие, а потому привлекательные для коммунальщиков дома передали другим. Ремстройсервис остался не у дел. Выручила добрая репутация, ведь работали на совесть, жильцы были довольны. И вот три ЖСК – «Союз-18», «Союз-2», «Бутово-2» – расторгли отношения с дирекцией и заключили договоры управления с компанией. К тому же она выиграла тендер на эксплуатацию жилого фонда в районе Котловка – получила 57 домов! Пусть старых, зато осталась на рынке.

Задаю генеральному директору коварный вопрос:

– Почему решили, что обслуживающей организации по силам управление?

Ануров пояснил:

– За эти годы накоплен большой опыт, у нас работают первоклассные специалисты – как по эксплуатации строений, так и по экономической части. Управление – это та же эксплуатация, только нужно не через ДЕЗ, а напрямую работать с ресурсоснабжающими организациями и жителями. Дирекция выпадает из цепочки взаимоотношений... как лишний элемент. Людям это выгодно.

Наша управленческая составляющая в смете дешевле, чем, к примеру, в ДЕЗ Северного Бутова. Мы закладываем пять процентов рентабельности, они – 10–25. Трудно понять, на чем основываются их расчеты. В 2007 году им самим разрешено начислять среднюю стоимость обслуживания квадратного метра. У ДЕЗ Северного Бутова для вторичного жилья она составила 19,51 руб. (при прошлогодней среднегородской ставке 14,98 руб.). Хотя в других районах с более изношенным жилищным фондом она намного ниже. Мы работаем по утвержденным городом расценкам.

Спрашиваю финансового директора Маргариту Харламову:

– При таком раскладе в трубу не вылетите?

– Для того, чтобы четко определить управленческую ставку, понадобится отработать какой-то период. Можно поставить и 25, и 45 процентов. Но зачем это делать? Многие обслуживающие организации готовы взяться за управление, ведь основное – грамотно эксплуатировать дом, а заключить договор... Сами понимаете, когда встречаются две нужные друг другу компании, они всегда сумеют «найти консенсус». Причем в пользу жителя. Частник будет искать пути снижения цены, придумывать для поставщиков услуг условия, к примеру, тендерное снижение.

Организации всегда идут на такой шаг. Разница лишь в том, что, работая с дирекцией, собственник об этом и не подозревает. А частнику нет смысла это скрывать.

Кстати, и в Котловке мы выиграли тендер, потому что скинули четыре процента от стоимости лота. Конечно, есть дома «хорошие», с точки зрения технического обслуживания инженерных систем, есть и очень сложные. Несмотря ни на что, наша расценка останется прежней. Оснований ее повышать нет.

– Но если дирекция подняла цены, а вы – нет, значит, обрекаете себя на уменьшение прибыли?

– Мы понимаем, что можем работать по городским расценкам. Но важно, чтобы люди были довольны. В прошлом году этих денег нам было достаточно, чтобы сверх текущих запланированных работ привезти еще землю, закупить цветы, благоустроить территорию. Ведь доходом можно распорядиться по-разному. Купить технику или сделать что-то хорошее для дома. Предпочитаем второе, поскольку для предприятия важна не только финансовая, но и моральная прибыль.

Не числом, а уменьем

Продолжаю любопытствовать у генерального директора:

– Взяв дома в управление, сильно пришлось «раздуть» штат?

– Управлением занимаюсь я один. На мне – ведение договоров и экономическая часть. Для этого не нужно держать отдельного сотрудника. Кстати, это вопрос задавали и жители. Мол, будет десять снабжающих организаций, и для каждой придется принимать отдельного человека. Это неверно. За три ЖСК, что мы взяли в управление, будем доплачивать главному бухгалтеру. Но это не ставка, а 0,2 от нее.

– А жильцы? Легко ли с ними договариваться?

Ю. Ануров рассказал:

– При любом раскладе надо выстраивать отношения с жителями. Нам проще – нас знают и доверяют. Мы не ставим задачу навязать как можно больше услуг и как можно дороже. Условия диктует собственник. К примеру, кооперативные дома, которые перешли к нам, находятся на самоуправлении. Правление решило самостоятельно работать с МОЭК, Мосводоканалом, а за нами – техническое и аварийное обслуживание, вывоз мусора. Составили протокол согласования договорной цены, на основании которого ЖСК получают доплату из Мосжилкооперации. В ставку, о которой договорились, мы укладываемся.

Не секрет, что люди боятся обмана. Но генеральный считает:

– Если компания пришла на рынок с «чистыми руками», она должна сделать все, чтобы жителям было спокойно. У нас подписан договор с каждым собственником. Причем разрабатывали его сообща, на основе типового проекта, привлекали юриста. Предусмотрено много вариантов, как минимизировать риск жителей и самим работать спокойно. Застраховали как гражданскую, так и профессиональную ответственность. Расчеты производим через ЕИРЦ, оттуда на счет Ремстройсервиса поступает только доля средств, заложенных на эксплуатацию и управление. Так что бежать особо не с чем.

Где живу, там и работаю

Конечно, клиентов в управлении у Ремстройсервиса пока немного. А организация крепкая, с большими возможностями.

М. Харламова считает:

– Можно было бы взять больше домов в управление. Многие из тех, кого мы обслуживали, хотели нас выбрать. Люди шли за советом в ДЕЗ, управу. Но там их только пугали тем, что они потеряют субсидии, что организация сразу обанкротится. До сих пор приходится несладко инициативным группам трех домов (бульвар Дмитрия Донского, 11, корп. 2, ул. Грина, 20, 24), которые все же решились «ослушаться» и предпочли нас, а не ДЕЗ. Смотрят на эту заваруху жители района и понимают, чем дело обернется, сделай они то же самое. Если бы исполнительная власть Северного Бутова заняла другую позицию...

– Когда началась подготовка к собраниям, жителям предлагали заполнить опросные листы, – включается в разговор Ю. Ануров. – В перечне управляющих компаний было всего две кандидатуры: ДЕЗ и частная, из приближенных. Я спросил, почему в списке нет моей организации. Ответили: «У вас нет сертификата». Я показал его. После этого в опросном листе сменили формулировку: ДЕЗ или «другая компания».

Тогда мы сами стали ходить по домам, которые обслуживали, и предлагать себя людям. В ответ по нашим следам ДЕЗ направила другую организацию. Если бы не вмешивался административный ресурс... Пошли бы к жителям мы, другие фирмы, провели рекламные акции, на собраниях рассказали бы, у кого какие условия, у кого больше услуг. Это была бы здоровая конкуренция. Но зачем управе работать с несколькими управляющими компаниями. Это тяжело. С одной – меньше хлопот.

Сейчас все дирекции акционируются. В большинстве домов они так и останутся управляющими компаниями. Прежде всего, они не готовы к конкуренции на равных, потому что работали всегда в привилегированных условиях.

Любой компании, желающей прийти на рынок, на легкую жизнь рассчитывать не приходится. Вот и Ремстройсервис взялся обслуживать старый жилищный фонд Котловки – не слишком лакомый кусок. Как такие компании могут завоевывать сердца жителей и привлекать в управление другие дома? Распространять рекламные буклеты?

Маргарита Харламова смеется:

– Зачем?! Красивыми бумажками людей не заманишь. Есть у нас сейчас три ЖСК, рано или поздно передадут документацию еще на три жилых здания в Северном Бутове. Жители окружающих домов увидят, как мы работаем, почувствуют разницу. К слову, нас оценивают по тому, как чисто убираются дворы и подъезды. Дворник и уборщица – по-прежнему основные действующие лица в ЖКХ. А кадры у нас хорошие, потому что зарплатой их не обижаем. Конечно, на ставку в пять–шесть тысяч рублей никто не пойдет. Наши работники берут по полтора–два объема. И неплохо получают. Гастарбайтеров не держим. Устраиваются в основном местные жители по принципу: где живу, там и работаю. Мало того, что порядок соблюдают, еще и контакт с жителями поддерживают.

Про контакт Маргарита Борисовна точно заметила. Когда уходила, мне навстречу попалась женщина в спецовке. Дворник, уборщица – неважно. Оглядываясь кому-то вслед, она доказывала:

– Нет-нет, мои жильцы звонить и жаловаться не будут. Я от них слышу только «спасибо».



Вернуться к разделу статей

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ