Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

gkh.lex@gmail.com  Skype: kg_lex

 

В лабиринте лестничных клеток



Источник: Михаил Махлин

от 20 марта 2007 г.

Разработчики суперскоростного пакета жилищных законов, заложенного в основу самого капиталоемкого и животрепещущего национального проекта, как помнится, сами предполагали возможность «отдельных недочетов», устранимых в ходе реализации.

Многочисленные обращения в МИНРЕГИОН органов власти субъектов Федерации, местного самоуправления, предприятий и организаций ЖКХ подвигли департамент жилищно-коммунального хозяйства дать разъяснения по ряду вопросов.

О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления.

«Законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений, вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья». Предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов. Общее имущество в таких многоквартирных домах находится в общей долевой собственности всех собственников помещений.

«Учет многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, в реестре муниципального (государственного) имущества и/или бухгалтерский учет многоквартирного дома на балансе управляющей или иной организации следует считать неправомерным. Такой учет не может являться основанием для требования о передаче многоквартирного дома по акту приема-передачи.

Жилые и нежилые помещения, права государственной или муниципальной собственности на которые прекращены в результате приватизации и иных гражданско-правовых сделок, в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете списываются с баланса унитарных предприятий или государственных и муниципальных учреждений, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Многоквартирные дома, помещения в которых принадлежат двум и более различным собственникам, подлежат списанию со счетов бухгалтерского учета организаций, исключению из реестра учета муниципального (государственного) имущества и из состава муниципальной (государственной) казны.

В указанных многоквартирных домах только жилые и нежилые помещения, находящиеся в муниципальной (государственной) собственности, могут быть объектом бухгалтерского учета муниципальных (государственных) организаций (при закреплении на праве хозяйственного ведения или оперативного управления), объектом учета муниципального (государственного) имущества и состоять в муниципальной (государственной) казне (при отсутствии закрепления на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).

При смене управляющей организации или выборе иного способа управления многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой управляющей организации товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу не производится».

О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом.

«Организация, выбранная или созданная собственниками помещений для управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 ЖК РФ (далее – Кодекс). Обязана приступить к управлению многоквартирным домом в следующие сроки:

управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме — не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 162 Кодекса);

товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив — со дня государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива как юридического лица (пункт 3 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75, решение о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом считается реализованным собственниками помещений со дня заключения всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме договоров, предусмотренных статьей 164 Кодекса».

Все ясно. Сроки определены. Только вот откуда они возьмутся — эти управляющие компании и самоактивизирующиеся без всякой для того мотивации ТСЖ.

Одно за другим появляются сообщения о мимикрирующих ДЕЗах, управляющих компаниях, первым делом открывающих счета за рубежом, о тесной связке избранных на «открытых конкурсах» с муниципалитетами. За бортом интересов оказываются простые жильцы, собственники жилья.

Для стимула к созданию ТСЖ можно было бы использовать послабления в налоговом законодательстве, субсидирование процентных ставок по долгосрочным кредитам на капитальный ремонт. Однако предложения о мотивации создания ТСЖ повисли в воздухе. Сроки идут. Прежнее ЖКХ не сдает позиций.

Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги.

«Размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества определяется органами управления товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (в частности, решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, жилищного кооператива).

...Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро -,тепло - газо - и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

...Если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органами государственной власти) по результатам от крытого конкурса, равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации для конкретного многоквартирного дома.

Исходя из изложенного, установление органами местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органами государственной власти) размера платы за содержание и ремонт жилого помещения до проведения открытого конкурса является незаконным... Установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, не соразмерных утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ в каждом многоквартирном доме, не допускается».

Итак, кому должен — всех прощаю. ТСЖ помимо всего прочего будет вынуждено вести судебные тяжбы с неплательщиками. А таковых среди соседей может оказаться немало.

Информационный центр реформ ЖКХ проанализировал сценарные условия, одобренные Минэкономразвития на перспективу до 2010 года. Цена на газ для населения возрастет в 2008 году на 25 процентов, в 2009-м — еще на 27,7, в 2010 -м — на столько же. Итого — вдвое за три года. Электричество подорожает в 2008 году на 14 процентов, в 2009-м - на 15 и в 2010-м - еще на 18 процентов. Тарифы на услуги ЖКХ в 2008 году увеличатся на 20 процентов, в 2009-м — еще на 23 и в 2010-м добавится 24 процента. Инфляция при этом прогнозируется в разы меньше — 7—6 процентов в год. Итого в 2010 году население будет оплачивать 150 процентов стоимости жилищно-коммунальных услуг. У бюджетников, заметим, зарплата индексируется в соответствии со средней инфляцией.

О передаче технической документации на многоквартирный дом.

«Управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию:

вновь выбранной управляющей организации;

товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу;

в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений — одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, или, если собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Поскольку Кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно».

Техдокументация — это паспорт дома. Но особенно в старой застройке отмечается либо полное отсутствие, либо некомплектность чертежей. Восстановление равноценно новому проектированию. Стоимость — десятки тысяч «не рублей». Кто платит? У ДЕЗов таких денег нет. собственники жилья? Милости просим в ТСЖ. Без паспорта, без комплектной техдокументации никто здравомыслящий за управление многоквартирным домом не возьмется.



Вернуться к разделу статей

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ