Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

gkh.lex@gmail.com  Skype: kg_lex

 

Белая краска для грязного угла



Источник: «Квартирный ряд»

Ратуя за ТСЖ, я интересовался зарубежным опытом самоорганизации собственников. К финнам обращался, к немцам, к голландцам. Спрашивал: как у вас? Слушая ответы, завидовал финнам и немцам. Даже голландцам завидовал. А нужно было ехать в Сокольники. В ТСЖ «На Маленковской». К Александру Лобову.

Председатель ТСЖ Александр Лобов представляется и ведет меня к подземному гаражу. Минуем проем – автоматически включается свет. Не замедляя шага, Лобов устремляется вглубь – по мере нашего продвижения гараж освещается. Останавливаемся у едва заметной двери. «Что там?» – спрашиваю, а про себя думаю: «Кабинет?» – «Сейчас увидите», – отвечает Лобов, и по его торжественному тону понимаю: не кабинет.

Тепловой узел. И какой! На трубах – глянец свежей краски. Приборы сияют, словно установленные час назад...

Дав время обозреть технический шедевр, Лобов, наконец, говорит:

– В доме два узла. Ими занялись в первую очередь. Старые винтовые задвижки, текущие после двухсот циклов, заменили шаровыми – надежны, долговечны и одновременно регуляторами служат. Снабдили системой электронного учета: раньше платили по установленной мощности, теперь – по потребленной тепловой энергии и горячей воде. Счетчики. Датчики. Накопители данных с выводами. Подключил принтер – распечатал. Весь процесс... Что в результате? В сильные морозы тепловую энергию перерасходовали: вышло на 20 процентов больше установленной суточной мощности. Морозы спали, и мы сэкономили – перекрыли перерасход. По итогам зимы вышли на 30 процентов экономии. Раньше было так: жарко ли, холодно – тепло не регулировали. Сейчас следим за потреблением. Но модернизация не закончена. Оборудование не дорогое – окупится быстро. Рассудили так: цены на тепло будут расти – узлы позволят не только рассчитываться за потребленный ресурс, но и экономить. Экономия – фундамент управления...

Выходим из гаража. Лобов подводит к камере мусоросборника. Открывает. Мусорный бак чистейший. Кафельный пол – такой же. Умывальник – как на кухне у хорошей хозяйки. Мусор в мешках. Ни запаха, ни следов живности...

– Лучше лишний раз улицу не подмести, но здесь должно быть чисто! – поясняет Лобов. – Первое, с чего я начал: во всех технических и подсобных помещениях навел порядок. У меня нет змеиных углов – оттуда начинается бардак! Хочешь навести порядок – сначала найди самый грязный угол в доме и покрась его белой краской.
Лобов показывает все камеры. Они похожи, как близнецы.

Продемонстрировав выставочную чистоту мусоросборника, Лобов ведет в первый подъезд. И здесь сюрпризы. Комната дежурного похожа на номер в отеле – только в миниатюре. Сдержанно выслушав эмоциональные оценки, Лобов вызывает лифт. Входим.

– Недавно положили технический линолеум со специальным защитным слоем, – кивает он на пол кабины OTISа. – Хорошо моется и не снашивается. Приятный цвет...

Приезжаем наверх. Вновь – чистота. Живые цветы. Гравюры на стенах.

Лобов открывает лоток мусорной шахты – проводит ладонью по крашеной блестящей поверхности.

– Заставили уборщицу мыть лотки и внутри. И еще просим, убеждаем, требуем, ругаемся, чтобы жильцы бросали мусор только в пакетах. Крыс завести легко. Вывести – невозможно...

Вниз идем пешком. На одном из этажей возле лифта – диван. Новый. Стильный. Детские мягкие игрушки. Уют...

На первом этаже Лобов рассказывает о ковриках на полу: грязь и воду хорошо собирают.

– Сюда входит 13 ведер воды, – уточняет с удовольствием. – Можете себе представить: маленький коврик и столько воды! Удовольствие стоит 366 рублей...

Аргумент наповал

– Во что обходится жильцам содержание квартиры и дома в месяц? – спрашиваю я.

– В ТСЖ платят 37 руб. за квадратный метр, – охотно отвечает Александр Васильевич и уточняет: – За тепло, горячую и холодную воду, круглосуточную охрану и дежурного техника, влажную уборку утром и вечером, дворника, который здесь постоянно, бухгалтера и паспортистку.

Ответ как ответ. Ничего личного. Но позже, еще не оправившись от впечатления об увиденном и услышанном «На Маленковской», я начну ощущать томление духа: 37 рублей за квадратный метр таят скрытую угрозу моему беззаботному существованию. Наконец, услышу бестактный, но неизбежный вопрос внутреннего голоса: «А во что обходится жизнь в твоем типовом панельном доме, управляемом ДЕЗом, со всеми вытекающими отсюда проблемами?». А ведь правда: во что? Достаю последнюю платежку ЕИРЦ. Делю начисленную сумму на квадратные метры жилища. И что вижу! 36 рублей 30 копеек за квадратный метр! Без клумб и ограды! Без подземных гаражей! Без круглосуточной охраны и дежурства культурного техника! Без влажной уборки утром и вечером! Без гравюр в коридоре! Без коврика, впитывающего море воды! С вечно немытым лестничным маршем, с дурно пахнущим мусорным тамбуром, снующими крысами, грубыми бухгалтерами ЕИРЦ.

За что?!

Сраженный наповал открытием, звоню Лобову. Выслушав сбивчивый монолог о его 37 рублях против моих 36,30 невозмутимый Лобов произносит ровным тоном:

– Ну вот, а меня несут по кочкам, когда слышат цифру 37... Один мой знакомый живет в Лобне, под Москвой. Когда он сказал, что за двухкомнатную квартиру платит, не считая телефона и электричества, 3700 рублей, я, честно говоря, не поверил. А сейчас вы заставили меня задуматься. Спасибо за сильный аргумент в пользу ТСЖ...

Жажда правды...

– Как решились стать председателем? – спросил я Лобова.

– Банально, – ответил Лобов своим любимым словечком. – Жил в доме, как все. Ни во что не вникал. Первым председателем у нас была Светлана Ивановна Налимова, женщина деятельная и энергичная. За дело болела. Потом ушла. Возглавил ТСЖ другой человек. Вскоре я стал замечать, что деньги платим, а результата нет. Я к нему: слушай, у тебя не все в порядке, давай посмотрим. И наткнулся на стену непонимания. Обратился к бухгалтеру: попросил показать документы. Она заволновалась. И у меня родилось нехорошее подозрение. Но больше всего возмутило то, что бухгалтер – наемный работник, не член ТСЖ – понукает жильцами, а они стараются с ней не ссориться. Пришел к ней еще раз и говорю: дайте, пожалуйста, посмотреть такой-то документ. «А у меня нет!» – «А этот?»

– «А этот Алексей Иванович не велел давать».

– «А те?» – «Те – тоже»...

Я прочитал внимательно устав. Пришел к ним еще раз и говорю: «Ребята, живете не по уставу». Председатель залопотал что-то о копеечной зарплате. Вижу – товарищ не понимает. Говорю: «В общем, так, Алексей Иванович, у вас правды, смотрю, не добьешься, поэтому я на свои деньги приглашаю аудитора. И он мне расскажет, что вы тут делаете».

Аудитор сидел две недели. Потом положил мне на стол отчет. По приблизительным оценкам у нас из карманов вытянули и не вложили в дело более полутора миллионов рублей. Я собрал правление, которое, кстати, работало уже три года, а не два, как положено, и сказал: «Ребята, во-первых, вы уже не легитимны. Во-вторых, ладно бы работали, а то отдали на откуп нечистоплотной девочке все дела – в результате это украдено, то украдено, третье, четвертое, пятое – все украдено». – «Не может этого быть, – вскричали «ребята». – Она честная, хорошая». – «Вот документ. Я ему верю. А вам – каждому в отдельности – выражаю недоверие. Собираем собрание».

Разнес по квартирам копии аудиторского заключения. Через неделю – все необходимые для собрания материалы. Собрание поступило традиционно – заявило: взялся за гуж – не говори, что не дюж. Будешь председателем. Случилось это в июле 2004 года. Потом провели сплошную ревизию. Выводы аудитора подтвердились: за семь месяцев эта «девочка», ничтоже сумняшеся, вытащила у нас из карманов и пустила неизвестно куда один миллион 96 тысяч рублей... Когда я впервые сказал, что она ворует, мне ответили: судиться не будем. Второй раз – уже в январе 2006 года, – когда я представил материалы полной ревизии, из 43 присутствующих 9 высказались за то, чтобы передать дело в прокуратуру, остальные сказали: пусть идет с миром...

Роковые яйца

По соседству с ТСЖ «На Маленковской» – обычный панельный дом. Соседство необычное. Тыльная сторона панельного смотрит в огороженный двор ТСЖ – значит, охраняется. Казалось бы, спасибо сказать надо. Но нет, проявился дремучий норов – зависть: уж очень ухоженный двор – клумбы, цветы, чистые машины. То бутылку бросят, то яйца...

– Я заметил, откуда летит, – рассказывает Лобов. – Вычислить квартиру – дело нехитрое. Пришел. Поздоровался. И с порога рассказал, где родился, где служил, где работал, каким трудом деньги достались. Ни завода у меня, ни фабрики, ни парохода. Хозяин оторопел: «Ты че мне все это рассказываешь?» – Я: «Дворник жалуется на мусор из твоего окна... Разве я виноват, что мой дом не такой, как твой? Но живем-то – рядом. Соседями не рождаются». Он промолчал. Но бутылки и яйца теперь не летят.

Невоплощенное

Перечитал написанное. Да, «медные трубы» были. А где «огонь»? Где «вода»? Где, черт возьми, поражения? Было!

Приходят как-то к Лобову двое и говорят: «Хотим надстроить над твоим домом мансардный этаж». Видит Лобов: костюмчики на них сидят и лица располагают к диалогу. Попросил предъявить аргументы. Они и выложили: техническое обоснование, перечень работ, в котором – новая современнейшая кровля, полная замена в общем-то неплохих OTISов еще более современными бесшумными лифтами, выравнивание шахт, полная замена коммуникаций – отопления и водоснабжения – и так далее и тому подобное – на миллион с хвостиком долларов вложений в дом. Понял Лобов: солидные, однако, люди явились. И подготовились, видно по всему, основательно: кровля – проблема № 1 для его дома. Кривые шахты – печальная реальность халтурной работы строителей. Замена коммуникаций после десяти лет эксплуатации – не лишнее дело. Мансардный этаж – соблазн для тугих кошельков со всеми вытекающими отсюда последствиями. Одним словом, если проект реализовать, то капитализация дома возрастет не на миллион с хвостиком, а значительно больше.

Лобов выставил свои условия: определить время работы без ущерба для жителей, позаботиться о безопасности, охране и прочем. Но главное – как требует закон – необходимо согласие всех собственников. «Собирайте собрание», – подвел он черту.

Солидные люди сделали все как надо.

– Как, думаете, повели себя жильцы на собрании? – задает мне Лобов риторический вопрос, и в голосе его прозвучал оттенок горечи. – Предъявили претензию: «Вы бесстыжие! Не постеснялись написать, что заработаете на нашем доме три миллиона! А в нас вкладываете один». – «Ребята, извините, мы должны заработать», – оправдывались солидные люди, плохо понимая, что происходит. Правление было «за». Но общее собрание идею зарубило. Кто-то, видимо, втайне подумал: Лобов захотел что-то в свой карман положить.

Увы, традиции сильны...

Не отступать!

Три года председательства – срок небольшой, но трудный.

– Трудный, – соглашается Лобов. – Но что дается легко? Преимущество ТСЖ в том, что дом полностью в твоих руках. Мы видим, на что деньги потратить в первую очередь, а где – подождать. Как в своей квартире: только ты знаешь, что надо сделать сначала.

Прозвучало прозаично, а хотелось чего-нибудь эдакого, и я спросил:

– Самое яркое событие в жизни председателя?

Лобов впервые взял паузу. Ну, думаю, сейчас что-нибудь «эдакое» выдаст – ну, не мог флотский пройти без рифов...

И Лобов «выдал»:

– Не верил в то, что у меня получится повысить взнос за обслуживание дома. Подготовил материалы к собранию: полный отчет о расходовании наших средств. Разослал документы в каждую квартиру. Назначил дату. И, честно говоря, был уверен, что люди мне откажут: парень, до тебя мы платили меньше и жили припеваючи. Они не вникали, что не платились налоги, что долгов было полтора миллиона. Прошло заочное голосование. Собрали бумаги. Все – «за». Это стало для меня открытием и самым ярким событием. Тогда же я понял: мы – на верном пути...

Денис Данилов



Вернуться к разделу статей

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ