Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

lex@g-k-h.ru  Skype: lexconsalting

 

Пугают конкурсами? Напрасно!



Источник: www.moskv.ru

Так считает юрисконсульт фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев

Вольности трактовки

Первоначально Жилищный кодекс отводил год на выбор способа управления многоквартирными домами и проведение посвященных этому собраний: не провели общее собрание и не реализовали его решение в срок – с 1 марта 2006-го предполагалось начать проведение конкурсов по выбору управляющих компаний для управления этими домами. Некоторые чиновники взялись трактовать эту установку в свою пользу: после 1 марта 2006-го собственники уже не могут определиться со способом управления и на веки вечные право его выбора отдается властям...
На самом деле Жилищный кодекс РФ давал собственникам помещений право на выбор или изменение способа управления в любое время. Но с 1 марта 2006 года возникала обязанность муниципалитета приступить к проведению открытых конкурсов – однако только в том случае, если способ не выбран или не реализован. Правда, после того, как правительство Российской Федерации обратило внимание на то, что конкурсы сплошь и рядом проводятся для проформы (а их результаты предрешены местными властями), возникла идея перенести сроки начала конкурсов. Что и было инициировано Москвой. Мотив понятный: собственники «не успевают», надо дать им время...

От «мартышкина труда» не оставят и следа

Конкурс возможен лишь в том случае, если способ управления не выбран или выбран, но не реализован. Выбрали – значит, провели «правильное» собрание, процедура которого соответствует Жилищному кодексу. Причем субъекты Федерации или муниципалитеты не имеют полномочий устанавливать правила проведения собраний. Нарушат собственники хотя бы одну букву закона, оно считается несостоявшимся. В этом случае дом выставят на открытый конкурс.
А что значит – способ не реализован? Допустим, собрание проведено безукоризненно, но на нем не были приняты решения по всем требованиям ЖК РФ. Для договора управления это прежде всего четыре важнейших условия:
1. Перечень общего имущества. Он может быть оформлен как на одной страничке, так и на десятке листов. Главное, чтобы двум договаривающимся сторонам – собственникам и управляющей организации – было понятно, в отношении чего будет осуществляться управление. Причем муниципалитет не может быть закоперщиком процедуры определения состава общего имущества или утверждать этот перечень. Надо просто руководствоваться ст. 36 Жилищного кодекса и первым разделом Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением от 13.08.2006 года № 491 правительства РФ.
2. Перечень работ и услуг, которые выполняются в отношении общего имущества, и перечень всех коммунальных услуг. И опять «правильных», утвержденных городом перечней – не существует. Хотя ответственность за плохое состояние дома несут собственники.
3. Размер платы устанавливается суммарно для дома на весь период действия договора. Скажем, на три года. Общая сумма делится на количество лет, затем на 12 месяцев. Полученную месячную цену делят пропорционально долям в общем имуществе и получают размер ежемесячной платы на каждого собственника. Муниципалитет тоже будет отвечать за эту плату.
4. Порядок контроля стороны определяют самостоятельно.
Если даже по одному из этих положений на собрании не принято решение, договор считается незаключенным. Нельзя, например, проголосовать за то, чтобы вносить плату в соответствии со ставками, утвержденными правительством Москвы. Ведь при этом непонятно, сколько стоит каждая работа в отдельности. При «средних», якобы справедливых размерах платы граждане в одном доме всегда будут платить за собственников в другом доме. Нельзя записать в протоколе решение: поручить УК через неделю представить собственникам «правильный» договор. В Жилищном кодексе по этому поводу есть четкая формулировка: «договор управления заключается на условиях, принятых решением собрания».
В протоколе должен быть указан перечень общего имущества. Он выносится на голосование: «за», «против», утвердили. Отдельно «поднимают руки» за перечень работ, размер платы. Кроме того, в протоколе должны быть указаны решения не только по каждому существенному условию, но и по всем пунктам договора управления. Договор, который предлагает подписывать управляющий, на 100 процентов должен вытекать из решения общего собрания. Остается скопировать это решение из протокола и внести в договор. Если этого не сделать, он будет считаться несоответствующим закону, незаключенным и... ничтожным, то есть не порождающим никаких правовых последствий. Даже большинством голосов собственников нельзя проголосовать за то, что не соответствует требованиям закона.
Если мнение собственников проигнорировано, они в любой момент могут сослаться на то, что не голосовали за тот или иной пункт. Даже если его подпишут все собственники в доме, а содержание договора не будет соответствовать решению общего собрания и закону, дом все равно пойдет на открытый конкурс – способ не реализован в соответствии с законом.

Договор для конкретного дома

Согласно постановлению правительства РФ от 6.02.2006 года № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», городские власти обязаны были еще в декабре прошлого года составить график проведения конкурсов. Субъектам РФ дано право самостоятельно определять сроки начала и окончания конкурсов. Но нельзя начинать до 1 января 2007 года, уложиться надо в период с 1 января 2007 года по 1 мая 2008 года. Премьер российского правительства Михаил Фрадков рекомендует провести их до 1 июля 2007 года – нет смысла тянуть. В Москве они начнутся с января 2008 года. За четыре месяца можно и не успеть! Тогда «находчивые» чиновники опять будут искать причины...
Во многих регионах и муниципалитетах, наоборот, стремятся провести конкурсы как можно быстрее. При этом собственники получат договор, выработанный муниципалитетом, с понятными перечнями общего имущества, необходимых работ и соразмерной фиксированной платой. Отношения между ними и управляющей организацией выйдут на более совершенный этап. В дальнейшем они смогут определиться, какие позиции в нем хороши, а какие следует переписать, исключить, добавить.
Если договор будет заключен по результатам конкурса, то за месяц до его окончания органы местного самоуправления обязаны будут организовать в доме собрание.
Так что же выгоднее властям? Если сравнить объемы работ, необходимых для проведения конкурса и для оказания помощи по проведению собрания, то второе гораздо менее затратно. К тому же постановление № 75 устанавливает систему жестких гарантий для управляющих компаний. Они должны застраховать свою ответственность или получить банковскую гарантию в размере 50–70 процентов от суммы ежемесячных платежей за содержание, ремонт и коммунальные услуги. Это серьезное препятствие и для УК, и для властей. Муниципалитет обязан составить перечни общего имущества и работ на каждый дом, который выносится на конкурс. «Усредненные», далекие от реальных потребностей перечни не будут выполняться.
Конкурсы должны привести к паритету между работами и их оплатой, обеспечить заключение прозрачных понятных договоров управления. Муниципалитет обязан будет оценить не усредненный, а реальный перечень работ, стоимость его содержания и ремонта. В любом случае это будет персонифицированный договор для конкретного дома.

Пальцем шевельнут, но за деньги

Если кто-то говорит, что сделает работы бесплатно, – не верьте! Управляющая компания «за так» не обязана и пальцем пошевелить. Она должна будет оценить состояние дома и предложить собственникам, что необходимо сделать, и сколько это будет стоить. Конкурент может предложить тот же объем, но за меньшие деньги. В любом случае УК должна делать только то, что ей заказали. Начнут собственники «экономить» – дом через какое-то время затрещит по швам. А вины нового управляющего в этом не будет. Контролирующий орган начнет штрафовать не управляющую организацию, а собственников, которые не приняли необходимое решение. УК грозят санкции только в том случае, если она не выполнит заказанный в договоре перечень работ.
Ограничений по стоимости работ нет никаких. К конкурсу готовится перечень – обязательный и дополнительный. Определяется стоимость первого. К примеру, это восемь рублей за квадратный метр. Претенденты, согласившись на это условие, называют некие суммы, за которые они согласны выполнить дополнительные работы. Начинают торговаться... Один готов сверх положенного сделать на 20 копеек, другой – на рубль. Кто предложит больше, тот и победил. Он выбирает из дополнительного перечня работ на рубль, и добавляет их к основным. И все основные и дополнительные работы должны выполняться за те же восемь рублей.
Может получиться и так: претендентов на предложенные условия не найдется, и власти будут вынуждены, изменив условия, выставлять дом на конкурс до тех пор, пока кто-нибудь не согласится его взять. Безусловно, компании начнут прицениваться. Вряд ли добросовестный и ответственный управляющий возьмется управлять домом за восемь рублей с кв. метра, когда реальная стоимость составляет, скажем, двенадцать руб. на метр. Но если чиновники все же решат схитрить, выставив большой перечень работ за маленькую плату, и никто не придет на конкурс, то через три месяца они будут обязаны провести его повторно. При этом уже с другим перечнем работ и увеличением платы не менее чем на десять процентов. Оценка правильности расчетов – это уже обязанность муниципалитета.

Шанс всегда есть

Конечно, плохо, если собственники доведут дом до конкурса. Ведь никто сейчас не ограничивает их права на выбор. Проспят – винить будет некого! Но когда через какое-то время собственники поймут, что могут собраться во дворе и обсудить, чего они хотят от привлекаемых организаций (или поймут, что в доме есть порядочные и опытные люди, которые могут войти в состав правления ТСЖ), то можно в любое время (даже во время действия договора, заключенного по результатам конкурса) принять на общем собрании самостоятельное решение. Никто, кроме собственников, хорошую жизнь в доме налаживать не будет!

Записала Лилия Позднякова



Вернуться к разделу статей

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ