Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

gkh.lex@gmail.com  Skype: kg_lex

 

Копать надо глубже!



Источник: www.moskv.ru


Тема очередного заседания дискуссионного клуба в Институте экономики города звучала вполне злободневно: «Управление многоквартирными домами: готовы ли собственники, организации ЖКХ и муниципалитеты к новым отношениям».

Два года назад новый Жилищный кодекс предложил собственникам жилья самостоятельно выбрать управляющую компанию. С таким выбором связывались надежды на то, что с появлением эффективного инструмента управления в жилищно-коммунальное хозяйство, наконец, придет цивилизованный рынок с высокой культурой обслуживания, конкурентными ценами, рациональным использованием ресурсов. Но процесс выбора, как и предвидели эксперты, оказался сложным, противоречивым.
Основная сложность заключалась в неготовности собственников к новациям в этой жизненно важной сфере. Открывая дискуссию, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Сергей Сиваев сделал упор еще на одной причине, тормозящей реформу ЖКХ, – на консерватизме власти.

– Причина – в нежелании менять ситуацию закрытого рынка, – подчеркнул он. – Но воздержимся от обвинений и посмотрим на происходящее беспристрастно. Консерватизм в самой природе органов местного самоуправления: власть не склонна расставаться с административным ресурсом. Поэтому, кстати, она насаждает и будет насаждать организации, которые так или иначе с ней связаны. Но не стоит драматизировать ситуацию. Сложная процедура заложена в постановлении правительства о проведении открытых конкурсов по выбору управляющих организаций органами местного самоуправления. На такой конкурс могут выходить и частные организации, и индивидуальные предприниматели. Победитель определяется по результатам предложений, озвученных прилюдно, зафиксированных аудио- и видеозаписью. Это специально сделано для того, чтобы не допустить келейного проведения конкурсов по старинке, когда победитель предопределен.

Такая прозрачность отдельным функционерам не нравится. Но при этом надо минимизировать риски, связанные с приходом в жилищно-коммунальную сферу остапов бендеров. Конечно, по сравнению с самостоятельным осознанным выбором собственниками условий управления конкурсы хуже. По нашему прогнозу, пока собственники пассивны, проведение конкурсов будет способствовать приходу частного бизнеса в жилищный сектор. Изменится среда, в которой работают сегодняшние управляющие организации. Появятся более четкие и прозрачные договоры управления многоквартирными домами, подачи коммунальных ресурсов. Это иная система координат: возникает возможность заинтересовать жителей тем, что происходит в доме, заставить задуматься – за что они платят и как могут на эту ситуацию влиять...

Развивая тему, начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы Владимир Ефимов заметил следующее. Для работников ФАС выбор управляющей компании является одним из самых важных изменений в реформе ЖКХ, поскольку с введением нового принципа управления и переходом к договорным отношениям они связывают демонополизацию в сфере управления многоквартирными домами.

– Мы проводили анализ, – сказал В. Ефимов, – который показал: на конец 2005 года собственники решили самостоятельно заняться управлением своим имуществом в трех процентах случаев. Выяснилось и то, что многие муниципалитеты либо навязывают жильцам принятие того или иного решения, либо собрания проводятся с грубейшими нарушениями... Не стоит надеяться, что в первый год проведения конкурсов появится огромное количество управляющих компаний. Логика должна быть другая: когда начнут проводить эти конкурсы, то наш бизнес увидит, что есть возможность прийти на эти конкурсы и выиграть. Критерии определения победителя объективные. Управление домом – неотъемлемая часть жилищно-коммунальной реформы. Без выбора способа управления реформа ЖКХ, на наш взгляд, не представляется возможной.

– Эгоистические устремления ряда местных администраций вызвали дискуссии и в Думе, – сообщил депутат Государственной Думы Олег Шеин. – Еще одна серьезная проблема, тормозящая развитие рынка управляющих организаций, – малый запас прочности: по закону, управляющая компания должна иметь активы в размере 1/52 годовых сборов за коммунальные услуги. С нашей точки зрения, такой запас прочности недостаточен. Вызвала дискуссию нечеткость формулировок части 4 статьи 161 ЖК. Не было понятно, сохраняется ли у людей право проведения собраний в своем доме по выбору способа управления, если дом ушел через конкурс под управляющую компанию. По итогам дискуссий пришли к выводу о необходимости более ясно сформулировать нормы статьи. Она исправлена, и сегодня там сказано: даже если конкурс прошел, собственники имеют право раз в год провести собрание и избрать ту форму правления, которая им представляется правильной.

Согласился парламентарий и с тем, что большинство россиян имеют весьма смутное представление о формах управления, о том, как проводятся собрания, и т.д. И это, по его мнению, следует считать недоработкой правительства.

В свою очередь, председатель экспертного совета
НП «Саморегулируемая организация управляющих недвижимостью» Андрей Широков обратил внимание на нежелание местных властей менять финансовые потоки.

– Сегодня управляющие компании денег практически не видят, – подчеркнул он. – Выделяемые средства идут через единые расчетные центры. Назову цифру по Москве: на транзитных счетах ежемесячно собираются более 6 млрд. рублей коммунальных платежей, которые, не попадая в управляющие компании, идут поставщикам ресурсов. Не понятно, кто несет ответственность за эти деньги.
Прозвучали на встрече экспертов и предложения. В частности, юрист управляющей компании Mirax Grupp Роман Романов считает, что двигателем процесса выбора управляющей организации должна быть... сама управляющая компания. Более того, компания Mirax Grupp предложила столице пилотный проект: как управляющая компания, она возьмет на себя все организационные расходы по созданию ТСЖ – выявление активных жителей, их обучение. Условие одно: если это ТСЖ заключит с Mirax Grupp договор на управление.

Подводя итоги дискуссии, С. Сиваев был вполне оптимистичен:
– Мы сегодня хорошо понимаем интересы сторон. Это главное. Я бы назвал две задачи, которые необходимо решить. Во-первых, нужна активная пропаганда – люди должны знать свои права, обязанности и инструменты их реализации. Во-вторых, хотим мы того или нет, но, чтобы двигаться вперед, нужно создавать стимулы для местных властей. Сегодня позитивных стимулов у них нет. Значит, стимулы должны быть... отрицательные – нужно бить по рукам тех, кто мешает, кто не выполняет законы. А еще нужен жесткий контроль над соблюдением Жилищного кодекса.

Денис Данилов



Вернуться к разделу статей

Практический семинар «Как оформить передачу объектов ЖКХ в концессию»

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ