Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

gkh.lex@gmail.com  Skype: kg_lex

 

Когда в товарищах согласье есть



Источник: mediacratia.ru

На примере развития товариществ собственников жилья можно понять, какие препятствия стоят на пути всего гражданского общества в России.

Товарищество собственников жилья – явление идеологическое. Владимир Путин назвал его "одной из реальных форм самоуправления граждан". Общественная палата с ним согласна. Председатель Комиссии ОП по вопросам регионального развития и местного самоуправления Вячеслав Глазычев вообще считает ТСЖ азбукой гражданского общества. "Когда люди начинают ответственно заниматься общим делом, понимая, что оно часть их личного, тогда все и начинается", – говорит он.

Де-юре ТСЖ – один из способов управления многоквартирным домом, имеющий такие плюсы, как прозрачный бюджет (каждый член товарищества в любой момент может проверить состояние своих счетов), возможность иметь допдоходы (от сдачи в аренду подвалов, чердаков, земельного участка) и самим планировать ремонтные работы, а не ждать милостей от жилищно-эксплуатационной службы. Несмотря на такие преимущества, кажущиеся очевидными, товарищества в России развиваются слабо. За 11 лет во всей стране их создано около 20 тысяч. В большинстве многоэтажек жилищно-коммунальный бал по-прежнему правят чиновники. Гласно или негласно.

Причины различны, но ключевым препятствием на пути само-управления граждан принято считать пассивность самих людей. Мол, привыкли к ДЕЗам и ЖЭКам, хоть и ругают их на чем свет стоит. Да, привыкли. Но у гражданской инертности есть и другие основания – ветхость жилья, плохие законы, которые процесс создания ТСЖ

Дряхлость жилья – проблема при всей ее сложности, скорее, техническая. Понятно, что если дом в аховом состоянии, самоуправление, предполагающее ремонт за свой счет, равносильно для граждан финансовому самоубийству. По официальным данным, из трех миллиардов квадратных метров жилья ветхого – около 100 млн. кв. м, аварийного – более 11 млн., еще свыше 500 млн. – фонд, не видевший ремонта последние полвека. Фонд содействия реформированию ЖКХ, который с подачи президента страны создается для решения этой проблемы, аккумулирует 250 млрд. рублей. Из них 100 млрд. пойдет на ликвидацию аварийного и ветхого жилья, а 150 млрд. – на долгожданный капитальный ремонт. "Потратить их так, чтобы хуже не стало", – ставят перед собой задачу чиновники. "Впрочем, хуже быть уже не может", – считает министр регионального развития РФ Владимир Яковлев.

Ну а пока ТСЖ создаются в основном в новостройках. В противном случае даже элементарную информацию о составе собственников квартир получить сложно, поскольку Единый госреестр прав содержит данные о владельцах, зарегистрировавших свои права лишь после 1998 года. В целом на регистрацию товарищества в России нужно потратить полгода (!) и 50–60 тысяч рублей. Если сопоставить время и деньги, то представить, как активистам все-таки удается убедить остальных жильцов дома в необходимости ТСЖ, вообще-то трудно. Плюс масса бытовых проблем, о которых в законе не написано.

Например, чердаки и подвалы. Они есть почти в каждом доме, являясь совместной собственностью граждан, но почти в каждом городе на много лет вперед сданы в аренду или проданы мэрией. "Конечно, ТСЖ пытаются вернуть помещения через суд, но, понимаете, в этом не заинтересованы комитеты управления городским имуществом", – говорит председатель петербургского "ЖСК 627" Галина Дубровская.

– Интересно, – думаю, – а выигранные иски бывают?

– Бывают, – говорит председатель ТСЖ "Звездное" Санкт-Петербурга Андрей Гусаков, – но редко. Ситуация осложняется тем, что когда продают очередной подвал, то хозяев специально меняют несколько раз. Это уже наработанная схема: чем больше перепродаж, тем труднее жильцам будет вернуть помещение.

И энергия граждан, решивших создать ТСЖ, уходит не в том направлении, и нормальная эксплуатация дома под вопросом. Но чиновникам это, скорее, на руку, поскольку к этой форме самоорганизации граждан они испытывают глубокую психологическую неприязнь.

– Складывается впечатление, – говорит Галина Дубровская, – что власти не заинтересованы в организации ТСЖ. Мы за платежи, получаемые от жильцов, отчитываемся, а муниципальные органы власти? Тарифы сумасшедшие, в домах мало что делается – куда деньги идут?

Даже в Санкт-Петербурге, где одно время товарищества усиленно на-саждались в административном порядке, сегодня их регистрация практически прекращена.

– Очевидно, городские чиновники поняли, что ТСЖ уходят из-под их влияния и денежные потоки будут контролировать уже не они, – говорит Игорь Лебедев, председатель "ЖСК 1122" Красногвардейского района.

– Сейчас новая схема, – добавляет Гусаков. – Тем, кто еще не определился со способом управления домом, городские власти предлагают выбрать управляющую компанию в лице одного из "Жилкомсервисов", созданных на базе ДЕЗов и полностью подконтрольных администрации.

Эта технология неплохо работает практически во всех регионах. Весной "Левада-центр" провел социологический опрос, показавший, что большинство респондентов ничего не знают о голосованиях по выбору управляющей организации, якобы проведенных в их домах. В Федеральную антимонопольную службу поступает множество жалоб о том, что чиновники зачастую фальсифицируют результаты общих собраний жильцов, отдавая победу либо ДЕЗу, либо подконтрольной управляющей компании. Санкций за это никаких. "Решение, принятое поверх желаний жильцов, можно опротестовать в суде, однако это тяжело. Как правило, суды не знают этой проблематики", – говорит Вячеслав Глазычев.

– Почему чиновники так боятся товариществ? – спрашиваю у него.

– Да ведь ЖКХ – хорошая кормушка. Огромные деньги растягиваются неведомо куда, а товарищества собственников жилья – это своего рода оппоненты, поэтому, естественно, чиновникам хочется, чтобы они были чисто формальными, ручными, чтобы они были элементами того же самого. Странно было бы ожидать другой реакции. Это драма, которую просто не одолеть.

С господдержкой тоже загвоздка. Во-первых, ее объемы (из расчета 70 коп. на один квадратный метр) зачастую не сопоставимы с реальными потребностями. Во-вторых, субсидии дают не везде и не всем. И в-третьих…

– Даже если нам выделяют деньги, мы не участвуем в составлении смет, – говорит Дубровская. – И получается, что нам, например, выделили средства на ремонт канализации в доме, где трубы 150 мм, а смету составили на 100 мм. И нужно или сделать полдома, или так исхит-риться, чтобы уложиться в эти деньги.

– А как чиновники от ЖКХ общаются с представителями ТСЖ и ЖСК?

– Свысока, – отмечает Дубровская. – У них деньги в руках: захотят – включат в программу капремонта, не захотят – не включат. В одном доме могут отремонтировать все и сразу. В другом – вообще ничего. Никто никогда из администрации не сообщает, что в городе будут делать, допустим, ремонт кровли – подавайте заявки. Хорошо, что все председатели товариществ и жилищно-строительных кооперативов общаются друг с другом. В Санкт-Петербурге, например, работает Ассоциация ЖСК и ТСЖ.

Есть еще один больной вопрос, по которому Ассоциация даже обращалась с письмом к Владимиру Путину.

– Это, – говорит Гусаков, – компенсация льгот широкой категории граждан, начиная с ветеранов Великой Отечественной войны и заканчивая многодетными семьями. Как известно, льготники делятся на федеральных и региональных. Что касается последних, то деньги на обеспечение их льгот из бюджета Санкт-Петербурга до товариществ доходят. А вот федеральные ассигнования задерживаются, причем сильно – от полугода и больше. И получается, что мы оплатили все расходы по дому, человеку сделали скидку, а суммы нам не возместили. Полгода для дома – срок большой, учитывая, что речь идет о недоборе в среднем 100 тыс. рублей в месяц. Где их брать? Пути два – либо с соседей, либо уменьшить обслуживание, что делают, кстати, муниципальные обслуживающие организации. Поэтому мы требуем, чтобы деньги поступали день в день. Максимум полмесяца задержки. Но не полгода!

– А с неплательщиками проблема сохранилась? – спрашиваю у Гусакова.

– Думаю, она еще долго будет существовать, – говорит он, – поскольку коммунальные платежи не вносят не столько алкоголики, сколько состоятельные люди, которые выгодно вложили деньги в недвижимость, но в самой квартире не проживают. При этом если неплательщики имеют юридическое образование, а среди них встречаются адвокаты и даже судьи, то дела в судах тянутся годами. Потом эти люди продают квартиру, после чего востребовать долг невозможно.

– А если это не адвокат и не судья?

– Тогда через суд. Но тоже проблема: суды выигрываем, а приставы, поскольку речь идет о небольших суммах, не торопятся взыскивать эти долги. И начинается тяжба уже с судебными приставами.

– И получается, что все недоплаты – от неплательщиков ли, от государства ли за льготников – ложатся на плечи соседей, – говорит Гусаков. – Бывает, целые дома садятся на картотеку, начинаются штрафные санкции со стороны банков, обслуживающих организаций, и это еще один виток по увеличению стоимости обслуживания жилья и, соответственно, квартплаты. Иногда доходит до отключения домов от воды, тепла… Этот круг нужно прекращать, и тут многое зависит от государства.

– В общем, трудно нам жить, – вздыхает Дубровская. – Но легче, чем в муниципальном доме. Хоть знаем, что делать надо и за что отвечать.

– Когда ведется учет деньгам, которые собираются с людей, очень многое можно сделать, – говорит Наталья Олейник, председатель товарищества "Наш дом" в г. Балашиха Московской области. – Нашему многоэтажному дому – 30 лет. Четыре года назад здесь все текло и разрушалось… За четыре года, даже не получая субсидий из бюджета, сумели отремонтировать и крышу, и трубы в подвале, и многое другое.

Товарищество, впрочем, непризнанное. Четыре года назад общее собрание жильцов этого дома приняло решение выйти из большого жилищно-строительного кооператива, объединяющего десять домов. Но тот их выпускать отказался. И с тех пор "Наш дом" бьется в судах за свою самостоятельность.

По большому счету такова вся жизнь гражданского общества – своеобразная и многоликая битва за независимость…

Чиновники зашевелились

После того, как Владимир Путин в Послании Федеральному Собранию обратил внимание на забюрократизированность процесса создания ТСЖ, чиновники зашевелились.

Уже подготовлен пакет поправок в законодательство. Предполагается освободить ТСЖ от налога на прибыль. Как сообщила депутат Галина Хованская, соответствующие дополнения Госдума планирует внести в Налоговый кодекс в ближайшее время. При этом она отметила, что с налогом на добавленную стоимость, от которого товарищества и кооперативы тоже надо освобождать, – сложнее. "Проекта поправки на этот счет нет. В Думе есть даже принципиальные противники отмены НДС", – сказала она. Но арбитражные суды уже на стороне товариществ. Пленум Высшего арбитражного суда пришел к выводу, что коммунальные платежи не могут облагаться НДС, поскольку для ТСЖ (ЖСК) они не представляют выручку от реализации.

Что касается упрощения процедуры оформления ТСЖ, то первоочередное, конечно, – исключить двойную регистрацию. Сегодня ТСЖ приходится ставить на учет и в органах юстиции, и в налоговой инспекции. Скоро останется только налоговый учет. Что касается искусственных препон со стороны ретивых чиновников, то, как отметил зам. министра регионального развития Юрий Тыртышов, "мы видим эту проблему и готовим сейчас несколько серьезных законопроектов, которые обяжут местные органы власти выделять финансовые средства на создание ТСЖ". Одна поправка – что за счет средств муниципального бюджета будет делаться оформление земельного участка – уже подготовлена. Теоретически есть предложения и по решению проблемы изъятия подвалов и чердаков. Хованская настаивает на том, чтобы право вернуть свою собственность по истечении трех лет у людей было не с момента совершения сделки, а с момента, когда собственники о ней узнали. Соответствующий проект изменений в Гражданский кодекс Хованская внесла, но получила отрицательное заключение правительства.

С тем, что муниципалитеты часто лоббируют интересы подконтрольных управляющих компаний, Минрегионразвития обещает если не справиться, то, по крайней мере, бороться. "В настоящее время мы ведем работу с Федеральной антимонопольной службой о внесении изменений в одно из постановлений правительства, чтобы работу органов местного самоуправления по выбору управляющей компании курировал ФАС", – сообщил руководитель департамента ЖКХ Минрегионразвития Сергей Крайнев.

Однако, по мнению Вячеслава Глазычева, серьезной базы для развития товарищеского движения в России не возникнет до тех пор, пока не будет решена проблема реального капитального ремонта жилья.

– Прежде всего, – полагает профессор Глазычев, – нужно по-настоящему оценить реальный масштаб проблемы: где нужен капитальный ремонт, а где только текущий, и так далее. Сейчас этого никто не знает, существуют лишь приблизительные оценки, бюро технической инвентаризации работают по формальным критериям. В этой связи мы подготовили проект, как организовать содержательный аудит реального состояния домов под текущий и капитальный ремонт, под ветхость и расселение. В крупных, средних, малых городах и сельских населенных пунктах предлагается создать пилотные точки, на примере которых, в том числе, показать, как ввести в процесс общественные организации с тем, чтобы это не было только чиновничьим делом, потому что простым постановлением такие глубокие проблемы не решаются. Нужны профессионалы по организации взаимодействия граждан.



Вернуться к разделу статей

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ