Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

gkh.lex@gmail.com  Skype: kg_lex

 

ЖКХ. Реформа. Бизнес застыл в ожидании рынка



Источник: www.gkh-online.ru

Реформа ЖКХ и участие в ней управляющих компаний сегодня вызывает массу  вопросов. Ответить на них мы попросили председателя Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере РФ Евгения Пургина.
– По каким тарифам сегодня работают частные управляющие компании и как это сказывается на кадровом вопросе?
Как таковых, тарифов на управление сегодня нет. Каждая управляющая компания устанавливает их самостоятельно, а формируются они за счет экономии на энергоресурсах, торга с подрядчиками и других составляющих. Зависит от того, сколько домов обслуживает компания и как построена система управления.  В небольших компаниях, как правило, руководитель сочетает в себе все функции управления.  Низшее звено управленцев на рынке ЖКХ сегодня стоит не менее 15 тысяч рублей в месяц. Но и это достаточно низкая зарплата для высококвалифицированного специалиста. Обычно фонд заработной платы составляет порядка 30% от общего объема доходов по целевой статье «управление». Если такой целевой статьи в составе квартирной платы нет,  то некоторые компании используют средства, поступающие по статье «содержание и техническое обслуживание». Тогда, учитывая еще и неплательщиков, а так же обязательные иные услуги, входящие в состав техобслуживания, на само техническое обслуживание дома остается очень мало, примерно 50 коп. на один квадратный метр в месяц. В связи с этим возможности для выбора подрядчика на техническое обслуживание у управляющей компании ограничены.   
– Каким образом управляющая компания работает с арендаторами нежилых помещений, если и здесь тарифы четко регламентированы государством?
По Жилищному кодексу  собственники жилых и нежилых помещений равны в правах и обязанностях. Формально для них установлен единый тариф. Однако к собственникам нежилых помещений применяется все же более высокий тариф, который все равно существенно ниже рыночного. Повышенный тариф вызван тем, что на нежилые помещения государство никаких субсидий не предоставляет. Собственники жилых помещений пока пользуются льготными тарифами за счет того, что государство компенсирует убытки поставщикам услуг. Однако схема выплат этих компенсаций через поставщиков услуг – по сути дела, «медвежья услуга», так как порождает у населения иждивенческие настроения, создавая мнение, что услуги стоят дешево.
Так что пока участие государственных средств и так называемая «бюджетная халява» только тормозит рынок, препятствуя свободному ценообразованию на нем.
Пока с собственниками нежилых помещений удается договариваться на более  высокий тариф, ведь они понимают, что за низкую цену они получат соответствующее качество. Устанавливать договорные цены Жилищный кодекс не запрещает.
– Когда говорят о конкуренции, чаще всего подразумевают снижение цен за услуги как главный ее результат. Насколько это реально – снижение расценок по тарифам на услуги ЖКХ, если в этом секторе сформируются свободные рыночные отношения?
Это маловероятно. В Петербурге доля бюджетных денег в виде социальной защиты, расходов на капитальный ремонт и т. п. сегодня составляет примерно 30% от всех расходов на содержание жилищного фонда. Поэтому, если государственное финансирование уйдет из отрасли, то тарифы сразу вырастут. Это логично, поскольку сейчас их сдерживают искусственно. Но опять же, поднимутся только те составляющие квартирной платы, которые сегодня датируются бюджетом. Плата за отопление вырастет примерно на 30%, техническое обслуживание может подорожать на все 50% с учетом расходов на содержание и капитальный ремонт здания. Тариф за электричество может остаться на прежнем уровне. При этом следует отметить, что для малоимущих граждан, получающих компенсации, суммы собственных расходов останутся на прежнем уровне, то есть общая доля расходов на оплату услуг ЖКХ будет превышать 18% от совокупного дохода, – остальное им доплатит государство. Для граждан с высоким уровнем доходов тарифы будут рыночными. Но когда у нас появится рынок, сказать сложно. Как сказал классик: «Жаль только – жить в эту пору прекрасную...».
– Почему компании, так или иначе, идут в этот рынок, несмотря на то, что здесь не работают рыночные законы? Насколько он перспективен и окупается ли этот бизнес сегодня либо это «длинные» вложения?
Сегодня на петербургском  рынке работает порядка 10  компаний, которые заняли эту нишу уже достаточно давно. Это компании первой волны, образованные еще в 97–98 годах, когда была провозглашена реформа ЖКХ. Большая часть из этих компаний была создана застройщиками и занимается, в основном, обслуживанием новостроек. Хотя изначально по данным Лицензионной палаты соответствующие лицензии в 1998 году получили более 200 предприятий. То же самое произошло и после введения Жилищного кодекса в 2005 году. Тогда наблюдался резкий всплеск регистрации малых предприятий. Но реально работать на рынке многие не смогли, потому как основные экономические рычаги и денежные потоки остались в руках у государства.
Малые предприятия не могут долго работать в убыток. Однако необходимо честно признать, что сегодня этот бизнес малорентабелен. Подтверждением этому служит тот факт, что некоторые строительные компании сегодня продали свои управляющие компании, потому как они не приносят дохода. К тому же без административного ресурса на рынок сегодня войти невозможно. В городе всего порядка двух тысяч ТСЖ, и почти все определились с обслуживающей организацией и перестали бегать от одной организации к другой, так как особой разницы между частными управляющими компаниями сегодня нет, поскольку все работают в одинаковых экономических условиях. Поэтому рынок обслуживания в городе тоже весьма ограничен.
– Как вы думаете, продажа жилкомсервисов повлияет на их рентабельность?
Сегодня их реальная рентабельность никому не известна. Скорее всего, она нулевая, и, честно говоря, это немножко не тот бизнес, который сегодня выгодно покупать. Думаю, ситуация в этом случае будет та же, что и с 1 волной приватизации предприятий, то есть круг будущих собственников, наверняка, уже определен. В принципе, это нормальное явление, во всяком случае, характерное для России и других государств с переходной экономикой.
– Какие законы, в первую очередь, необходимо принять, чтобы регламентировать работу частных компаний на этом рынке?
Сегодня в законе не прописано, что такое управление и за что отвечает управляющая компания. Думаю, что закон «Об управлении жилищным фондом» просто необходим, хотя бы в виде поправок к Жилищному кодексу. А пока в том же кодекcе деятельность управляющих компаний оговаривается всего в двух-трех статьях, что, понятное дело, недостаточно ни для участников рынка, ни для собственников.  Поэтому необходимо выработать более четкую нормативную базу, но, к сожалению, сфера ЖКХ слишком политизирована и периоды активного законотворчества в этой области ограничены пе-риодами выборов то депутатов, то президента. Кроме того, специалистов в области ЖКХ очень мало, поэтому те, кто пишет законы, часто пишут их в отрыве от практики и мы получаем то, что имеем.
–  Работает ли в этом направлении Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере РФ, которую вы возглавляете? И расскажите о планах  Ассоциации  на ближайшее будущее.
Сегодня наша Ассоциация –  это практически единственная площадка, с помощью которой бизнес может донести информацию до федеральной власти. Ориентировочно в сентябре мы планируем провести общероссийский форум частных управляющих компаний под патронажем Министерства регионального развития. Мы намерены поставить вопрос о тех препятствиях, которые возникают на местах при попытке выхода на рынок частных управляющих компаний перед федеральной властью, и дать свои предложения по скорейшему переходу к конкурентному рынку в ЖКХ России. Уверен, что у нас все получится.
Беседовала Виктория Крылова



Вернуться к разделу статей

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ