Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

gkh.lex@gmail.com  Skype: kg_lex

 

ЖЕРТВА ДИКОГО РЫНКА



Источник: Эксперт Северо-Запад


Нынешним летом весь Петербург имел возможность наблюдать за провалом реформы ЖКХ в отдельно взятом Адмиралтейском районе. Чиновники сделали все, что могли, чтобы «дочка» немецкой компании Dussmann group, «Питер Дуссманн», получившая в управление более сотни жилых домов в Коломне, осталась без денег, зато с проблемами и подмоченной репутацией.

Согласно официальному заявлению, собрание совладельцев «Питер Дуссманн» решило прекратить хозяйственную деятельность в Петербурге. Решение объясняется исключительно экономическими соображениями. «Участники общества и менеджмент компании не видят возможности покрытия расходов и возврата средств по осуществленным инвестициям, составившим почти 3 млн евро, – говорится в заявлении. – С точки зрения группы, система приватизации петербургского коммунального хозяйства в нынешних условиях, не может быть реализована успешно».

Дома , которые были в управлении «Питер Дуссманн», достанутся государственным «Жилкомсервисам» (ЖКС), по крайней мере, на первых порах. Через некоторое время город обещает выбрать для них новую управляющую компанию .

Рынок, ау!

Реформа жилищно-коммунального хозяйства Петербурга была начата два года назад. «То, что реформу делать надо, для всех очевидно, – говорит президент холдинговой компании Созвездие Владимир Хильченко. – Противников у нее нет, однако реформа пробуксовывает». Большинство руководителей УК полагают, что главная причина – отсутствие экономических рычагов при избытке политических деклараций. Чиновники, провозгласившие реформу и передачу ЖКХ в частные руки, на деле плохо представляют, как должна работать новая система. Поэтому нет и грамотной политики ее построения. Следствием этого стал хаос и произвол в сфере ЖКХ . Некоторые эксперты даже отрицают само существование рынка, оптимисты признают его наличие, но говорят о нем как о несформировавшемся, диком.

Благие намерения

Приход в Петербург одного из крупнейших мировых поставщиков комплексных услуг немецкой компании Dussmann group (50 тыс. сотрудников в 26 странах) в 2004 году был выгоден обеим сторонам.

Администрация так хотела заполучить немецкого инвестора, что отдала ему жилье без конкурса, причем сразу на 10 лет. Хотя законодательство требует провести конкурс и ограничивает срок пятью годами. Для начала немецкие инвесторы пообещали привести в порядок жилищно-коммунальное хозяйство Коломны, а взамен просили отдать им в доверительное управление объекты нежилого фонда на этой территории. По договору с правительством Санкт-Петербурга зарегистрированной в городе «дочке» Dussmann group – ООО «Питер Дуссманн» – передавалось в управление 153 тыс. кв. м жилья: в эксперименте участвовало более сотни домов, в которых проживали 36,5 тыс. человек. Группе разрешили провести в домах общие собрания жильцов и сформировать ТСЖ.

Многие дома находились в плохом техническом состоянии, поэтому чтобы окупить инвестиции, город решил передать немцам в управление 125 нежилых помещений (35 тыс. кв. м), которые сдавались в аренду и ежегодно приносили в бюджет 92 тыс. долларов. Согласно расчетам, после улучшения технического состояния этих площадей арендные сборы могли бы вырасти до 234 тыс. долларов. Инвестиционная программа была расписана до 2014 года и предполагала вложение 10 млн. евро.

Проблемы возникли сразу

На практике «Питер Дуссманн» смог получить в управление только 88 домов в Адмиралтейском районе – тех, где большинство квартир находились в собственности города. Часть домов, в которых доля приватизированных квартир преобладала, категорически отказались от услуг УК. Тогда город добавил несколько домов во Фрунзенском районе, и в результате у «Дуссманна» оказалось в управлении более сотни зданий. В первый год работы компания собиралась вложить 2 млн евро и в 2008 году рассчитывала получить прибыль.

В конце 2005 года в городской администрации стали поговаривать о том, что руководство «Питер Дуссманн» не держит обещаний: мол, компания вложила только половину обещанных денег, жильцы недовольны, идут жалобы. В 2006 году постановление правительства Петербурга, по которому УК получила в управление дома (без конкурса и на длительный срок), ФАС признала незаконным и потребовала его отменить. Параллельно УК теряла не только доверие жильцов и властей, но и деньги. Немцы выделили средства на закупку техники. Она попала на баланс дочерней клининговой компании питерского «Дуссманна», которая взялась выполнять уборку (конечно, за дополнительную плату). Немцы потребовали расторгнуть договор с этой структурой, но в результате «Питер Дуссманн» получила векселя клининговой компании, а вся техника так и осталась у последней.

Нынешним летом объявились долги «Питер Дуссманн»: энергосбытовые компании недополучили 15 млн рублей – плату за несколько месяцев. Жильцам отключили горячую воду. После аудита немецкой компании предложили заключить с ТГК-1 прямой договор на реструктуризацию долга за поставку горячей воды. Судя по реакции, долги для немцев стали большим открытием. Срочно сменили директора и обещали возбудить против него уголовное дело по факту присвоения денег.

Не только Dussmann

--------------------------------------------------------------------------------
С точки зрения компании Dussmann, приватизация петербургского коммунального хозяйства в нынешних условиях не может быть реализована успешно
--------------------------------------------------------------------------------

«Питер Дуссманн» была единственной компанией на петербургском рынке, которая формально получила жилой фонд не в эксплуатацию, а в управление. Однако это ей мало помогло. «Дуссманну пообещали права, но не дали. Хотя в договоре было написано про управление, компания реально получила дома лишь в эксплуатацию», – утверждает Владимир Хильченко. «У Дуссманна договоры с монополистами заключались через ТСЖ. Деньги поступали на счета ТСЖ. Следовательно, УК не могла распоряжаться этими средствами», – поясняет Сергей Тихонов, генеральный директор ООО «РЭС ТСВ».

Несколько раньше по аналогичным причинам отказался от полученного вне конкурса лота на обслуживание домов в Василеостровском районе холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ». «Никакой поддержки от администрации мы не видели. Я не знаю, чего от нас ждали, но все время пугали тендером. Через два года его наконец провели. Мы его выиграли, но результаты тут же объявили недействительными. А на второй тендер мы просто не пошли. Мы решили, что не видя перспективы, нет смысла закапывать деньги», – рассказал бывший руководитель эксплуатирующей компании холдинга Алексей Федоров.

Компании достался запущенный жилой фонд. Передавая его, Жилищный комитет считал доходы. А расходы посчитать забыл. Итог первого года работы – 10 млн рублей убытков. Только на второй год сработали в ноль.

По мнению участников Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере, затевая реформу, администрация допустила некоторые просчеты. В частности, ЖКС получили задачу стать конкурентоспособными предприятиями. При этом администрация лоббирует их интересы. В результате государство стало мощным конкурентом для частного бизнеса. Соответственно, перспективы развития частных компаний, в особенности малых, оказались под угрозой. В результате почти из 200 частных предприятий, которые вышли на петербургский рынок в 2005−2006 годах, сегодня остались единицы.

Между тем некоторые специалисты указывают на вину самих компаний. Руководитель одной из питерских УК, пожелавший остаться неназванным, так объясняет фиаско «Дуссманна»: «В нынешних условиях во многом еще дикого рынка персонал компании должен обладать высочайшей квалификацией, а кроме того – пахать изо дня в день не разгибаясь. Но персонал не был готов к такой работе в таких условиях. Что касается возможных злоупотреблений руководства фирмы, я не склонен переоценивать их роль в провале проекта. Если директор проворовался, то его можно заменить, но это не основание, чтобы уходить с рынка. Уходят, когда не видят перспектив».

===================
City Service в Санкт-Петербурге

Международный холдинг City Service со штаб-квартирой в Вильнюсе (Литва) работает в Литве, Латвии, Украине и России (Санкт-Петербург и Ленобласть). В Петербург он пришел летом 2006 года, купив ремонтно-строительное предприятие, на основе которого была зарегистрирована дочерняя компания «Сити Сервис». Сейчас компания обслуживает около 3 млн кв. м жилья (около 670 домов) в Петербурге и Ленинградской области (весь жилищный фонд города Кировска, поселка Мурино Всеволожского района), а также шести поселений Ломоносовского района. Численность персонала в настоящий момент – более 750 человек. Сегодня «Сити Сервис» – крупнейшая в Петербурге и Ленобласти компания на рынке жилищных услуг. Доля рынка – 3%. В 2008 году она намерена увеличить свою долю до 5%.

===================


Негодные условия

Претензий к условиям работы УК, за формирование которых отвечает администрация, у бизнеса множество. Жилищный комитет, распределяя дома на конкурсах, договоры на эксплуатацию оформлял только на год. Между тем весь первый год УК, как правило, работают в убыток: состояние домов требует больших первоначальных вложений, которые за год не окупить. Зная, что через год договор могут не продлить, УК вкладывать деньги в ремонт не торопятся. Во взаиморасчетах царит беспорядок. По словам Владимира Хильченко, бюджет постоянно задерживает платежи УК – все время возникают кассовые разрывы, которые приходится покрывать из собственных средств, причем банки кредиты не дают, поскольку в УК нет материальных активов.

«Как ни странно, риски в нашем деле – льготные выплаты. В разных районах платежи поступают по-разному, поэтому рассчитывать на них нельзя», – говорит Сергей Тихонов. Еще одна проблема, с точки зрения специалистов, – одинаковые тарифы. То есть дома всем достаются разного качества, расходы на их содержание различны, а деньги за обслуживание собирают со всех жильцов одинаковые – в соответствии с местным законом.

Большая проблема – взаимоотношения УК с компаниями-монополистами. Как правило, фирмам, обслуживающим жилой фонд, не разрешено заключать с ними прямые договоры, это прерогатива ГУЖА. Установка приборов учета становится бессмысленным занятием: монополисты все равно выставляют счета в соответствии с проектной мощностью, а не фактическим потреблением.

Поскольку управляющими организациями выступают ГУЖА, именно они диктуют УК, что надо делать. «ГУЖА утверждает перечень работ, поэтому может заставить закопать деньги, потратить на ерунду. А потом скажет жильцам: Посмотрите, какая плохая фирма!», – негодует Сергей Тихонов. Администрация Красногвардейского района подала в суд на УК «Созвездие». Район хотел, чтобы собранные с жильцов деньги были потрачены на покраску фасадов, а УК решила, что в канун отопительного сезона имеет смысл заменить протекающие трубы. Суды идут второй год.


Что делать?

В отличие от чиновных структур, УК представляют, что надо делать для создания экономических рычагов. «Необходимо разделять политику и деньги. У нас в стране политические власти заняты хозяйственной деятельностью, – полагает Сергей Тихонов. – Настоящие игроки не придут, пока не будет рынка». По мнению Владимира Хильченко, передача жилья в управление частным УК – единственный выход для осуществления реформы: «Управление дает надежду на экономический эффект. Если тарифы не менять, частным компаниям работать с жилым фондом невыгодно, но при управлении появится возможность распоряжаться нежилым фондом».

По мнению членов ассоциации, городская администрация должна активнее участвовать в создании цивилизованного рынка. В частности, она должна прекратить поддержку ЖКС: это создает недобросовестную конкуренцию. Также городу следует повлиять на монополистов – заставить их заключать договоры с новыми УК в течение месяца со дня передачи домов, а не растягивать это «удовольствие» на полгода. Кроме того, бюджетные средства на капитальный ремонт ассоциация предлагает передавать частным УК, которые могут выступать заказчиками и использовать их эффективнее ЖКС. Однако выполнить все это возможно только если УК будут выступать как управляющие, а не обслуживающие организации.

Также ассоциация просит администрацию не торопиться с приватизацией ЖКС. «В настоящее время Жилкомсервисы как управляющие компании не могут быть эффективны, поскольку у них в наличии чрезмерно большие объемы для управления, – говорит генеральный директор холдинга ООО «УК Стакс» Евгений Пургин. – Кроме того, планируемая стартовая цена для продажи на аукционе не позволит абсолютному большинству частных компаний Петербурга участвовать в торгах. В этом случае высока вероятность того, что предприятия могут оказаться в собственности иностранных компаний либо финансовых корпораций, не имеющих представления об особенностях ЖКХ города. Это может привести к такому же результату, как у Питер-Дуссманн».



Вернуться к разделу статей

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ