Лекс Консалтинг

8 (3452) 403-434

gkh.lex@gmail.com  Skype: kg_lex

 

Анатомия здания: За дома взялись капитально



Источник: www.vedomosti.ru


Тяжелые российские климатические условия — со средними годовыми перепадами температуры от минус 30 до плюс 30, сильными ветрами и частыми осадками — сказываются на жилых домах далеко не лучшим образом. Поэтому необходима не только изначально высокая культура строительства, но и тщательная, дорогостоящая эксплуатация зданий.

О серьезности вопроса напомнил в очередном послании Федеральному собранию президент России Владимир Путин. В результате впервые за последние почти 20лет на капремонт жилого фонда выделяются огромные бюджетные средства.

Регионы просят огня

По оценке депутата Госдумы Галины Хованской, приблизительно 60% российского жилищного фонда нуждается в капитальном ремонте. Износ коммунальных инженерно-технических сетей, по данным Министерства регионального развития, также приближается к 60%. Из-за этого в некоторых городах и поселках люди всю зиму мерзнут. В 2006 г. доля капремонта жилья по стране не превышала 0,8-0,9% от объема всего жилого фонда, тогда как необходимо ежегодно приводить в порядок 2% (50-60 млн. кв. м в год) жилья, признался Владимир Яковлев, глава Минрегионразвития.

В своем послании Федеральному собранию Владимир Путин предложил до 2012 г. направить из федеральной казны на приведение жилого фонда и коммунальных сетей в надлежащее состояние, а также отселение жильцов из аварийных домов в общей сложности 250 млрд. руб. Уже к концу текущего года на эти цели будет выделено 10 млрд. руб. По закону каждый собственник должен добавить к бюджетным средствам как минимум 5% личных сбережений. Только на этих условиях можно будет получить государственную поддержку. Что касается отбора подрядных ремонтных организаций, то по закону правила их отбора устанавливают сами субъекты Федерации.

Для осуществления программы капремонта, координации и контроля за всеми действиями в этой сфере прошедшим летом федеральным правительством была создана некоммерческая корпорация Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (ФСРЖКХ).

«Фонд, который, в частности, включил в себя деньги, полученные от распродажи ЮКОСа, наделен широкими полномочиями, — рассказывает Сергей Круглик, глава Росстроя. — Назначать и отзывать его руководителя может только премьер-министр РФ. Фонд начнет работать 1 января 2008 г., а 1 января 2012 г. будет ликвидирован». Предполагается, что со 2января 2012иг. россияне сами начнут оплачивать капремонт. Естественно, это не касается граждан, проживающих в муниципальных домах.

Как отметил директор департамента территориального развития Минэкономразвития России, при разработке программы капремонта решение о непосредственном участии в ремонте самих жителей было принято не случайно. Это вопрос принципиальный. Жильцы, по его убеждению, должны быть заинтересованы в эффективном расходовании средств. А если проводить капремонт только за счет бюджета, то стоимость ремонта возрастет на 20-30%, потому что у исполнителей в таком случае нет стимулов для экономии.

Механизм распределения средств предусматривает определение лимитов каждому субъекту Федерации исходя из принципа пропорциональности общей площади жилых помещений в конкретном регионе. Однако сумма поддержки не может быть менее 500 млн. руб. и более 8 млрд. руб. Для получения необходимых для ремонта средств субъекты должны обратиться в ФСРЖКХ, поясняет Ремир Мукумов. Предварительно заявитель должен выполнить несколько условий. Среди них создание товариществ собственников жилья (ТСЖ), проведение конкурсов по привлечению управляющих компаний (УК), выдача бюджетных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг конкретным людям, а не коммунальным предприятиям. На сегодняшний день, подчеркнул чиновник, все условия, необходимые для получения бюджетных средств, выполнили только четыре региона, остальным еще предстоит начать исполнять законодательные акты, принятые правительством РФ.

Логика законов, связанных с капремонтом, одна, говорит Ремир Мукумов: финансовые потоки в регионы должны быть максимально прозрачными. На последнем этапе живые деньги перечисляются либо ТСЖ, либо УК. Тем самым создаются условия, чтобы средства случайно или намеренно не застревали во властных структурах.

Контроль за использованием денег возлагается на муниципалитеты и на ФСРЖКХ. В течение первого года в регион, где будут выполнены все условия, будет перечислено 30% от установленного лимита. При оформлении очередного транша необходимо представить документы, в том числе подтверждающие, что жильцы заплатили свою долю. Если она составит менее 5%, то следующей поддержки ждать не следует.

Сейчас, говорит Ремир Мукумов, решаются организационные вопросы: формирование наблюдательного совета фонда, его правления, назначение генерального директора, регистрация юридического лица, перечисление из бюджета уставного капитала фонда. К концу текущего года фонд будет готов к работе.

Однако для полного выполнения обязательств государства по капитальному ремонту выделяемых денег может не хватить. По времени государство тоже может не уложиться. В федеральном законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указывается на обязательство бывшего наймодателя (т. е. государства) перед гражданами, ставшими собственниками муниципального жилья, по проведению капремонта в доме, если нормативные сроки эксплуатации здания (25-30 лет) истекли до момента приватизации (это положение в августе текущего года подтвердил Верховный суд РФ). В то же время в законе о введении в действие ЖК данная обязанность сохраняется за государством до 1 марта 2010 г.

По расчетам Галины Хованской, на полный капремонт российского жилого фонда потребуется 10 трлн. руб. плюс 1,5-2 трлн. руб. на ремонт коммунальной инфраструктуры. И обязательства по направлению необходимых средств на капремонт, по ее мнению, должны быть бессрочными, поскольку до 1 марта 2010 г. такие деньги государство, задолжавшее гражданам за много лет, едва ли сможет выделить.

Ветшает златоглавая

Чрезвычайно остро проблема ветхого жилья стоит в Москве. Общий жилищный фонд составляет более 192 млн. кв. м, или около 40 000 жилых строений. В неудовлетворительном состоянии (с износом от 40%до 60%) и в ветхом (износ — более 60%) находится приблизительно 15% всего жилищного фонда — это 28 млн. кв. м. Ежегодно неудовлетворительного жилья становится больше на 3 млн. кв. м, подчеркнул руководитель столичного комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин, тогда как строится нового жилья около 4,5-5 млн. кв. м в год. А в целом по состоянию на середину текущего года, по словам столичного мэра Юрия Лужкова, около 30% московских домов ждут капремонта.

До недавнего времени темпы ремонта не внушали оптимизма: с 2001 по 2005 г. выполнено лишь 40,4% от запланированных работ, из 180 600 кв. м отремонтировано только 70 300 кв. м. В последние два года финансовые вливания в капремонт увеличились, что позволило увеличить объемы работ. Если в 2002 г., сообщил Артур Кескинов, руководитель департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города, на эти цели Мосгордумой было выделено 4,9 млрд. руб., в 2005 г. — 16,5 млрд. руб., то в 2007 г. — уже 43 млрд. руб. В московском правительстве говорят, что на проведение капитального ремонта им потребуется 360 млрд. руб. Но столичная администрация рассчитывает на поддержку федеральных властей.

Московское правительство считает, что жилищный фонд пришел в упадок вследствие нецелевого растрачивания федеральным центром «капремонтных» денег, которые граждане исправно платили много лет (2%от коммунальных платежей). Теперь настало время отдать людям долги, говорит Юрий Лужков. Из выделяемых для всей страны 250 млрд. руб. Москва, по оценке Артура Кескинова, может рассчитывать на 12-30 млрд. руб. Остальные необходимые средства столичные власти обещают найти в своей казне. В первую очередь в порядок будет приводиться муниципальное жилье.

В дальнейшем — видимо, лет через пять — москвичи, как и все россияне, станут оплачивать капремонт за счет аккумуляции собственных сбережений. Только в 2009-2010 гг., когда будут отработаны соответствующие механизмы, говорит Артур Кескинов, перед владельцами квартир будет поставлен вопрос об отчислении средств на капитальный ремонт — скорее всего в виде квартплаты, которая неизбежно возрастет. Насколько? Пока никто точно сказать не может. В столичном департаменте экономической политики и развития предполагают, что тарифы за жилищно-коммунальные услуги к 2011 г. могут вырасти в два раза.

Перекладывание на граждан-собственников ответственности за состояние всего домового хозяйства (а не только квартир) не новость. В новом Жилищном кодексе, вступившим в силу в 2005 г., об этом ясно говорится. В принятом Мосгордумой в середине текущего года в первом чтении законопроекте «Основы жилищной политики г. Москвы» также недвусмысленно начертано: «Собственник помещения обязан нести расходы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности».

В то же время внезапное перекладывание бремени капремонта на простых граждан (да и многих непростых) может оказаться непосильным, поскольку, как заметил Юрий Лужков, финансовые затраты на капитальный ремонт достигают 20-25% от сметной стоимости дома. Поэтому в ближайшие годы столичные власти будут осуществлять ремонт за счет бюджетных средств.

Московский мэр выступил за постепенное перекладывание ответственности по капремонту на жильцов, в первую очередь на тех, которые приобрели новую недвижимость недавно. Что касается хозяев квартир, проживающих в домах, возведенных 30-40 лет назад, то их дома, заверяет столичный градоначальник, будут отремонтированы за счет города. В любом случае, перед тем как бразды правления перейдут к ТСЖ или жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), бремя капремонта должно нести государство, заявляют в московском правительстве.

Станут ли товарищества товарищами

Уже до конца 2007 г. москвичам предстоит выбрать управляющую компанию , а для тех, кто не определится с выбором, в первой половине следующего года столичные чиновники должны на конкурсной основе отобрать управляющие организации . Затем, когда жилищный фонд будет передан на баланс УК или ТСЖ , город начнет возмещать новым хозяйственникам долги за не выполненный ранее капитальный ремонт.

В новых законодательных документах, касающихся жилья, акцент делается на ТСЖ . Предполагается, что жильцы, объединенные в товарищества, станут решать вопросы домоуправления лучше и гораздо эффективнее, чем это делали и делают ДЕЗ, ЖЭК и другие подобные организации. Однако в том, каким способом жильцы-собственники в будущем станут оплачивать ремонт, куда начнут перечисляться деньги, кто будет все это контролировать, как уберечь большие накопления людей от инфляции и вероятного дефолта, еще много неясностей, отмечает Галина Хованская. На пути создания товариществ остается очень много нерешенных вопросов.

Отдельно и долго можно говорить об оформлении в собственность нежилых помещений — с этим у жильцов часто ничего не получается, поскольку подвалы, чердаки и все остальное прочее «съедобное» уже предусмотрительно официально и на законном основании распродано разным коммерческим структурам. А ведь именно этим козырем размахивали власти, мол, ТСЖ будут сдавать многочисленные нежилые помещения в аренду и получать с этого прибыль на свои нужды.

Что касается прилегающих территорий, то здесь все еще гораздо сложнее. Землю город никак не хочет передавать в собственность жильцам под разными предлогами. По замечанию Сергея Глазунова, научного сотрудника Института проблем управления РАН, столичные власти яростно сопротивляются приватизации городской земли.

Само создание ТСЖ проблематично до проведения капремонта (люди справедливо опасаются попасть в западню, ведь на них повесят все расходы по капремонту), а проведение капремонта невозможно без создания ТСЖ, поскольку в соответствии с законом только ТСЖ могут подать заявку на оказание финансовой помощи.

Даже если ТСЖ успешно создано, это отнюдь не означает, что у него все пойдет как по маслу. Подходящую УК товарищество может еще и не найти, потому что УК — не благотворительная организация, она заинтересована взять на эксплуатацию новые дома, а не старые. Как подчеркивает Сергей Шиянов, председатель ТСЖ на Перовской улице в московском Восточном административном округе, управляющей организации нужны прибыли, а не убытки. Ей выгодно взять на эксплуатацию новый дом, тогда лет 20-25 можно спокойно копить на ремонт. А если срок капремонта назрел, то это лишь нервотрепка, издержки и головная боль. Оттого, заключает Сергей Шиянов, в том же Перове более чем на 500 домов (все — старые) нет ни одной УК.

Не стоит также забывать, что сейчас приватизировано не все жилье — всего около 80%. В связи с этим возникает вопрос: как, к примеру, будет проходить ремонт в домах, где есть муниципальные квартиры? Нанимателям государственных квартир нет никакого резона вступать в ТСЖ — им в любом случае обязаны делать ремонт местные/региональные власти. Но можно ли вообще провести там капремонт с заменой, к примеру, всех коммунальных инженерно-технических коммуникаций, идущих через все этажи? К тому же какая-то часть владельцев квартир, испугавшись предстоящих непосильных расходов, может расприватизировать свое жилье, вернув его вновь нерадивому хозяину-государству, это по закону возможно. Тогда на оставшихся граждан-собственников нагрузка значительно возрастет.

Пока товарищества, несмотря на бурную агитацию властей, приживаются с трудом. Предполагалось, что уже с 1 января 2007 г. граждане-собственники дружными рядами поспешат объединяться в ТСЖ. Но народ сомневается. Пока по стране насчитывается лишь около 10% многоквартирных домов, которые управляются ТСЖ и подобными организациями. У населения, объясняет ситуацию Галина Хованская, нет ни времени, ни специальных знаний для соответствующей организационной работы.

 

В то же время, по уверению Петра Бирюкова, руководителя комплекса городского хозяйства, бывшего префекта московского ЮАО, в столице создание ТСЖ идет нормальными темпами: «Где-то процесс формирования товариществ идет быстрее, где-то — медленнее. Это связано с личной инициативой жителей района. Здесь надо больше работать с людьми. Чтобы в том или ином округе создавались ТСЖ, руководители районов должны активнее вести работу с жителями. В Южном округе функционирует около 700 ТСЖ — больше, чем в других округах. Нам нужно побыстрее уходить от монополии ДЕЗ в сторону создания УК. Тогда жители смогут сами следить, на что тратятся их деньги».

Капремонт кусается

Ясно одно: если жилищные законы заработают в полную силу, большинству москвичей придется всерьез призадуматься об откладывании средств на черный день капремонта. В противном случае придется менять место жительства.

Высказывается мнение, что неподъемный капремонт с благословения нового закона «Основы жилищной политики г. Москвы» (пока еще остается законопроектом), пробиваемый людьми с весьма пухлыми кошельками, именно на это и рассчитан — без лишнего шума и пыли «разгрузить» центр столицы от бедноты и среднего класса, которые будут не в состоянии проводить капитальный ремонт в своих старых домах, построенных 50-100 и более лет назад, а значит, начнут в массовом порядке распродавать свою собственность по выгодным для девелоперов ценам и переезжать на периферию и за город.

Иван Лясников, директор по связям с общественностью компании Vesco Realty, полагает, что в случае принятия нового столичного жилищного закона удар будет в первую очередь нанесен по владельцам квартир в историческом центре Москвы: «За счет дороговизны капремонта начнется выдавливание жителей из более престижных в менее престижные районы».

Формально малообеспеченные (фактически — одинокие пенсионеры) наверняка получат льготы на капремонт, которые реально работать не будут. Недавно Министерство регионального развития подготовило и направило на согласование в правительство поправки в статью 159 ЖК, согласно которым льготники смогут получать субсидии на оплату не только жилого помещения и коммунальных услуг, но и капитального ремонта дома. «Эта норма, — объясняет Галина Хованская, — снизит затраты пенсионеров, но никак не повлияет на ситуацию с катастрофическим состоянием жилья — от проведения капремонта за счет государства федеральные власти по-прежнему открещиваются. Поправка касается обычных текущих платежей, допустим, вместо 120 руб. надо платить 100 руб., что для многих, конечно, существенно. Однако, когда речь идет о необходимости провести капремонт срочно, этот механизм не работает. Примечательно, что бюджетные деньги будут выделяться только на условиях софинансирования. То есть жители ветхих квартир должны собрать 5% требуемой суммы. Но это неподъемная ноша для малообеспеченных, которые часто как раз и проживают в ветхих домах».

Между тем, по словам Максима Шевченко, генерального директора управляющей компании «Романов 5», после взятия одного из домов в управление с износом 80% для проведения полноценного капитального ремонта его компании потребовалось собрать с каждой квартиры по нескольку десятков тысяч долларов. Капитальный ремонт одного московского «квадрата» в среднем обходится в $70, считает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Шведов. Поэтому, по его мнению, взваливать ремонтные работы на плечи жителей можно только в том случае, если дом находится в идеальном состоянии, тогда в распоряжении людей есть много лет для целевого накопления денег.

Простор для малого бизнеса

Так или иначе, но капитальное обновление столицы началось: 31 августа этого года Юрий Лужков подписал распоряжение о капитальном ремонте жилого фонда столицы. В распоряжении, в частности, отмечается, что капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирных домов планируется провести без отселения граждан. Ответственность за проведение капитального ремонта возложена на Петра Бирюкова.

В домах, подлежащих капремонту, будут меняться системы отопления, водоснабжения и канализации, заменена электропроводка, сантехническое оборудование, кровля, оконные блоки и двери, включая балконные (при большой степени износа и деформации). Во всех квартирах, в холлах и на лестничных клетках будут проведены отделочные работы. При необходимости в некоторых типах зданий при капремонте строители-монтажники укрепят и утеплят стены. Предстоит основательно отремонтировать или заменить лифты, которые в некоторых домах практически не функционируют.

По словам Артура Кескинова, уже до 2008 г. будет заменено более 2500 лифтов и свыше 5700 модернизировано. А к 2012 г. все 90 000московских лифтов, находящихся в жилых домах, будут готовы к продолжительной эксплуатации — до 25 лет, после чего жильцы будут решать их судьбу самостоятельно. Эксперты отмечают, что стоимость капитального ремонта сильно колеблется от дома к дому и в ряде случаев сопоставима с ценой нового жилья таких же размеров.

«Стройкомплекс должен развернуться в сторону капремонта, сформировав внутри себя структуры, которые займутся выявлением ветхих и аварийных объектов, созданием типовых проектов их ремонта и проведением необходимым работ», — заявил Юрий Лужков на одном из последних заседаний московского правительства. По его словам, при существующих темпах строительства — около 4 млн. кв. м в год — городской земли не хватит даже до 2020 г. (что, правда, несколько расходится с заявлениями руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина). Поэтому строителям придется переключаться на капитальный ремонт жилого фонда. Объемы капитального ремонта резко отстали от потребностей города. А ведь это тоже строительство, и оно даст возможность московскому строительному комплексу развиваться дальше, подчеркнул столичный градоначальник.

Но едва ли московским строителям в данном случае нужно особое приглашение. Ведь многим строительно-ремонтным фирмам, особенно, конечно, крупным, в Москве уже становится тесно, а теперь за счет госзаказа для них открывается оперативный простор — есть где приложить силы и получить прибыли.

Раньше строители по большом счету неохотно занимались капитальным ремонтом — и не только из-за отсутствия финансирования. Возводить новый дом гораздо проще, и, в принципе, это не требует никаких заморочек, да и сдавать в эксплуатацию новое жилье уже по традиции научились с многочисленными недоделками. А капремонт, в котором полно разных нюансов, как раз и подразумевает кропотливую и качественную работу как окончательный итог.

Теперь, когда столичные власти высказались против точечных застроек, а на капремонт выделяются большие и реальные деньги, все изменилось. От желающих осваивать бюджетные средства в Москве нет отбоя, констатирует Артур Кескинов. Поэтому Юрий Лужков поручил своим заместителям, курирующим данную сферу, отбирать строительно-ремонтные организации только по конкурсу.

По словам Петра Бирюкова, столица планирует отремонтировать за свой счет без отселения жильцов все дома, возведенные до 1991 г. Вся работа будет проводиться в два этапа: первый — до 2014 г. и второй — до 2021 г. Особую проблему он видит в индивидуальных домах, капремонт которых будет проводиться, соответственно, по индивидуальным проектам. По его оценке, в общей сложности для проведения капремонта столице потребуется около 60 000 человек. Однако дефицита в рабочих руках не будет, поскольку к работам активно, по его словам, будет привлекаться малый бизнес.

УК или непосредственно ТСЖ смогут привлекать мелкие фирмы для проведения специфических работ: одни будут менять окна, другие — перекладывать кровлю, третьи — штукатурить и красить подъезды и т. д. Кроме того, намечается участие в московских тендерах на ремонт строительных фирм и бригад из Белоруссии. Вдобавок, продолжает Петр Бирюков, столица начнет интенсивно готовить кадры в ПТУ и колледжах, чтобы подключить к ремонту молодежь.

Широкомасштабный и беспрецедентный капремонт потребовал изменений и в правительстве Москвы. В структуре столичного строительного комплекса создано специального управление, задача которого — координировать все работы по мониторингу состояния жилых зданий, разработке типовых проектов и непосредственному проведению капремонта.

Кормушка для бюрократов?

Строители еще только приступают к масштабному капремонту всей страны, а эксперты и аналитики, заглядывая вперед, уже обсуждают и прогнозируют вероятные результаты. Далеко не все настроены оптимистично. У многих вызывает беспокойство тот факт, что колоссальные бюджетные средства вливаются в сферу, в которой крутятся огромные деньги и которую сильно обвил спрут коррупции. Об этом много говорится, но конкретные меры не принимаются, негодует Николай Маслов, академик Академии ЖКХ России.

Владимир Путин на одной из встреч с членами Общественной палаты тоже обратил внимание на то, что коррупция в сфере капремонта и сноса жилья в России еще очень высока.

По мнению Галины Хованской, жилищное законодательство содержит в себе много лазеек для манипулирования и махинаций. Она подчеркивает, что и сегодня ЖК не запрещает муниципалитетам финансировать капремонт. В статье 165 говорится, что в целях создания условий для управления домами органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК бюджетные средства на проведение капремонта. «Могут, а не обязаны! — подчеркивает Галина Хованская. — Это значит, как договоримся. Слово “может” открывает дорогу для произвола и субъективизма, это абсолютно коррупционная норма, потому что коррупция начинается именно там, где нет ясных и понятных всем правил игры».

Николай Маслов, в свою очередь, добавляет: «Система ЖКХ всегда была черной дырой. Закачай туда хоть 200 млрд. руб., хоть 300 млрд. руб. Реформу ЖКХ чиновники завели в тупик, с самого начала в ней ставились заведомо ложные задачи. Масса денег списывается на ЖКХ, но никто не контролирует выполнение работ. Если 250 млрд. руб. влить в эту систему, то количество ветхого жилого фонда только увеличится. То жилье, которое названо аварийным и ветхим, таким же и останется, а параллельно будут ветшать остальные дома. Выделяемые сегодня миллиарды рублей пойдут лишь на укрепление коррупции. Капитального ремонта не будет, будет показушное латание дыр».

Олег Щелов



Вернуться к разделу статей

Расчет нормативной численности персонала: для организаций ЖКХ, энергетики, бюджетных учреждений

Инвестиционные программы в сфере ЖКХ