Тематическая рубрика построена на основе часто задаваемым вопросам наших Заказчиков по ЖКХ и энергетике. Рубрика содержит перечень некоторых  юридических вопросов, которые задают наши Заказчики по проблемам ЖКХ и примеры наших ответов.

Так, значительное количество вопросов связано с разрешением проблем ЖКХ: правоприменительной области, регулирования договорных отношений в ЖКХ и налогообложения.

Мы оказываем профессиональные услуги по юридическому консультированию субъектов ЖКХ и предприятий энергетического комплекса. Для более подробного изучения условий и порядка оказания услуг по «вопросам – ответам ЖКХ» вы  ознакомитесь в разделе «Юрист ЖКХ: консультационные услуги» - руководитель направления Жанна Нигматуллина

Ссылка для ознакомления со всем перечнем направления: Правовой консалтинг в ЖКХ и энергетике

Справка о консультанте ЖКХ:

• на рынке профессиональных услуг в сфере ЖКХ с 2001 года. Входим в состав Консалтинговой Группы «Лекс» (Москва, Тюмень, Ханты-Мансийск, Новый Уренгой);
• авторы и соавторы 6 книг в сфере ЖКХ;
• разработали 15 готовых решений для ЖКХ, продажи которых осуществляются по всей России и странам СНГ (более 2000 пользователей);
• более 10 авторских семинаров по вопросам ЖКХ и более 100 статей на эту же тему (в 2007 года один из консультантов признан лучших автором журнала ЖКХ).

Рубрики раздела «Вопросы – ответы ЖКХ. Проблемы ЖКХ и их решение»:

• Жилищно-коммунальные услуги (оплата коммунальных услуг)
• Управление многоквартирными домами
• ТСЖ
• Предприятия ЖКХ
• Тарифы ЖКХ. Инвестиционная программа ЖКХ
• Права и обязанности собственников в многоквартирном доме

Опыт наших консультантов ЖКХ по юридической консультации ЖКХ (вопрос-ответ ЖКХ):

Вопрос ЖКХ:

По каким тарифам эксплуатирующая организация должна выставлять квитанции (физ. лицам) и счета (юр. лицам) на коммунальные ресурсы? Как начислять НДС на оказываемые коммунальные услуги?

Потребитель тепловой энергии отключился от централизованного отопления и перешел на индивидуальное в мае месяце.

Вопрос: должен ли данный потребитель оплачивать услуги тепловой энергии до конца календарного года? Тариф рассчитывался на годовой платеж и в случае отказа от оплаты оставшегося периода предприятие несет убытки.

Каковы должны быть действия собственников многоквартирного дома, если они не желают платить за содержание и текущий ремонт жилья (дом 2-ух квартирный). При этом, Управляющая организация, избранная собственниками многоквартирного дома, эти услуги не оказывает и в договор они не включены. Т.е. собственники где-то должны отразить данный момент или достаточно договора управления в такой редакции (без услуг по содержанию и текущему ремонту жилья)?

При установке общедомового счетчика потребления воды обнаружен перерасход нормативного потребления. Проверкой установлено наличие электрических водогрейных котлов, посудомоечных машин и др. На предложения установить счетчики жильцы отвечают отказом ссылаясь на проведенный ремонт. Возможно ли применение норматива к жильцам установивших дополнительные приборы согласно СНиП, как для квартир с водогрейными котлами на твердом топливе, либо газовыми водогрейными котлами. Дом передан в непосредственное управление?

Допускается или нет отключение теплоснабжения в многоквартирных домах муниципальной собственности отдельными жильцами (собственниками приватизированных квартир) в связи переходом на автономное газовое отопление только своей квартиры.
В соответствии со ст. 25-26 ЖК РФ данный вид переустройства должен согласовываться с органами местного самоуправления. В данном случае, мы, являемся балансодержателями муниципальной собственности, и ответственность за сохранность и эксплуатацию жилья возлагается Администрацией района на наше предприятие.
Имеем ли право давать разрешение на переустройство?
Если, да?! За чей счет проводится отключение и перепланировка теплосети соседей.
Если, нет?! Какими нормативно-правовыми документами (статьями), мы, можем отклонить решение этого вопроса?

Включаются или нет суточные, в части сумм, превышающих нормы, установленные Постановлением Правительства РФ в налогооблагаемый НДФЛ доход работника? Что подразумевается под локальным нормативным актом?

В нашем районе производится перерасчет за некачественное предоставление коммунальных услуг (котельные на угле). Каким образом производить начисление сумм к оплате потребителям, пользующимся льготами:
1. Начислено 100% – уменьшение платы за коммунальную услугу – льгота = сумма к оплате, либо
2. Начислено 100% – льгота – уменьшение платы за коммунальную услугу = сумма к оплате?

Насколько правомерным считается заключение договора управления, если в протоколе общего собрания собственников не содержится перечисления условий договора, а есть лишь формулировка, что собственниками рассмотрены и приняты условия такого договора управления. Если заключение договора в данных условиях представляется сомнительным, просим указать НПА, устанавливающий обязанность собственников указать условия договора в протоколе собрания собственников многоквартирного дома?

Есть ли нарушение, если договор управления заключен в виде одного документа на весь дом, но подписан каждым собственником (подписи собственников объединены в виде приложения к договору)?

Что делать, если население отказывается заключать договор на коммунальные услуги?

Какими отношениями связаны между собой ресурсоснабжающие организации и граждане – потребители коммунальных услуг?

Между Управляющей компанией (ДЕЗ) и энергоснабжающим предприятием (УГХ) был заключен агентский договор на сбор денежных средств с граждан, за что УГХ платил процент с этих средств. С января УГХ расторгает этот договор и хочет заключить договор на продажу ресурсов, однако ДЕЗ отказывается, мотивируя это тем, что они не получают ресурс, и не должны бесплатно осуществлять сбор денег с граждан. Считаю, что УГХ не должно платить ДЕЗу за сбор платежей с граждан, но как это доказать? Как строить отношения с ДЕЗом, ведь они отказываются уже сейчас принимать платежи с граждан, так как мы написали письмо о расторжении агентского договора.

Управляющая организация по обслуживанию жилого фонда параллельно с жилым фондом осуществляет техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг собственникам нежилых помещений (офисные помещения, расположенные на первых этажах многоквартирных домов). В соответствии с Постановлением Правительства №307 Управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг для Собственников жилых помещений, которые используют коммунальные ресурсы для бытовых нужд. Как правильно оформить отношения по предоставлению коммунальных услуг между управляющей организацией и собственниками нежилых помещений (юридическими лицами), которые используют коммунальные ресурсы в производственных целях? Как оформить договор по предоставлению коммунальных услуг собственникам нежилых помещений не нарушая Гражданский кодекс (Глава 30 Купля-продажа, параграф 6 Энергоснабжение)? Какие расчетные документы (акт выполненных работ, накладная, счет-фактура) мы должны предоставить указанным юридическим лицам – собственникам нежилых помещений? Как отразить в бухгалтерском учете управляющей организации операции по предоставлению коммунальных услуг Собственникам нежилых помещений?

Может ли управляющая компания предоставлять только жилищные услуги и частично коммунальные. Исключить отопление и горячее водоснабжение?

Согласно новому Жилищному кодексу мы (собственники многоквартирного дома) заключили договор управления общим имуществом многоквартирного дома с новой компанией 01.10.06. Но дом наш администрация не передаёт по акту передачи в УК, а с 9.01.07 приняла решение о ликвидации старой управляющей компании МУП ЖКХ. Что нам в этом случае необходимо сделать, чтобы ускорить процедуру передачи дома?

Порядок получения документации на м/к дом?

Я сейчас заключаю договор управления с органом местного самоуправления на управление многоквартирными домами, находящимися в собственности администрации, всего домов 7 (12 квартирные), мне на них заключать один договор на все? Или на каждый дом отдельно? Эти дома находятся в эксплуатации с 1976 г., технических паспортов на них нет, кто их должен делать (оплачивать услугу) – управляющая организация или администрация?

Я сейчас заключаю договор управления с органом местного самоуправления на управление многоквартирными домами, находящимися в собственности администрации, всего домов 7 (12 квартирные), мне на них заключать один договор на все? Или на каждый дом отдельно? Эти дома находятся в эксплуатации с 1976 г., технических паспортов на них нет, кто их должен делать (оплачивать услугу) – управляющая организация или администрация?

Собственниками помещений в многоквартирном доме выбран способ управления управляющей организацией, УО заключен договор управления данным многоквартирным домом с собственниками помещений. В течение 4-х месяцев данный многоквартирный дом в управление УО не передан, соответственно УО к исполнению обязательств по договору управления не приступило. Требуется ли повторное проведение общего собрания собственников помещений по выбору способа управления? Может ли УО приступить к управлению данным многоквартирным домом?

Собственниками помещений в многоквартирном доме выбран способ управления управляющей организацией, договор управления данным многоквартирным домом с собственниками помещений не заключен. По прошествии 6-8 месяцев УО заключает договор управления данным многоквартирным домом. Имеет ли право УО приступить к управлению домом, или требуется повторное проведение общего собрания собственников помещений?

В собственности муниципального образования находятся общежития коридорного типа. Общежития многоквартирными домами не являются?! Под проведение открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности муниципального образования, – общежития не попадают. Каким образом в настоящее время органы местного самоуправления могут определить управляющую организацию для общежитий?

На территории муниципального образования имеются 2-х квартирные дома (финского типа с обособленными выходами на прилегающую территорию), находящиеся в собственности муниципального образования. Являются ли указанные дома многоквартирными и, соответственно, требуется ли проведение открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления данными домами?

Какой договор ТСЖ должны заключать с работниками?

У нас в октябре организовано ТСЖ на общей системе налогообложения. Платежи членов товарищества разделены на 2 вида (1- содержание дома, з/п руководства; 2- коммунальные услуги). С какой суммы платежей нужно платить НДС? Можно ли первый вид платежей не учитывать при расчете налога на прибыль (списывая его на расходы будущих периодов)?

Выгоден ли для ТСЖ переход на упрощенную систему налогообложения?

Застройщик, который строил дом, сдал дом фиктивному ТСЖ, о котором жильцы и не знали. Жильцам официально предложили на время ремотно-отделочных работ заключить договор с управляющей организацией, которая является компанией Застройщика. Как жильцам поступить с управляющей компанией и с созданным ТСЖ? К тому же жильцы хотят организовать свое ТСЖ.

Я, как и многие другие, в 2005 г. купил квартиру у дольщика и заказчика строительства ООО «Алмит». При окончании строительства дома, в начале сентября, нас известили, что необходимо заключить договор с управляющей компанией ООО «Саржилкомплекс». Только после этого мы могли получить пропускной талон для установки металлической двери в квартиру. Других способов попасть в собственную квартиру не было.
Через некоторое время управляющей компанией были развешаны объявления о создании ТСЖ, назначена дата проведения общего собрания (29 ноября).
На собрание прибыли и представитель строительной организации, и сам заказчик строительства Г-н Тюрин, представляющий ООО «Алмит», и Важник Н.В. – управляющий ООО «Саржилкомплекс». Он попросил всех посетить офис ООО «Алмит», подписать акт о приеме-сдачи квартиры и преступить к регистрации прав на нее. Инициативной группой было предложено провести собрание и создать ТСЖ, но Тюрин А.М. сказал, что закон нам запрещает проведение собрание, так как мы еще не собственники. Я возразил, но тут в разговор вмешался юрист ООО «Алмит». Он стал настаивать на том, что нам нужно ждать получения свидетельств на квартиры. Поверив этому, инициативная группа решила еще подождать.

Через некоторое время жильцы начали возмущаться счетами, выставляемыми за услуги, которые фактически не предоставлялись, мусором в подъездах и антисанитарной обстановкой вокруг дома. Мы решили, что нужно избавляться от такой управляющей компании и организовывать ТСЖ. Создали инициативную группу, назначили меня старшим. На следующий день я обратился в ООО «Алмит» с просьбой оказать помощь в создании ТСЖ (дать списки всех жильцов и их координаты). К моему удивлению в ответ от юриста ООО «Алмит» я услышал, что ТСЖ уже создано. Мне предоставили ксерокопии протокола и свидетельств о регистрации ТСЖ «Жилкомплекс» от 28 декабря. Протокол собрания, которого не было, был подписан 29-ым ноября (именно тем числом, когда нас собирали для создания ТСЖ). Я попросил сделать копии свидетельства и протокола собрания.

Позже Важник Н.В. объяснил свои действия по созданию ТСЖ тем, что якобы, это было нужно для того, чтобы в дом пустить газ (иначе газовая компания в дом газ не дала бы). Но ТСЖ зарегистрировано 28 декабря, а газ дали на котельную еще в октябре, в квартиры – 12 декабря. Не похоже, что ТСЖ создано именно по этой причине (из-за газа).

Инициативная группа просила Важника Н.В. ознакомить ее с документами, в чем ей было отказано (также как и в получении списков жильцов). Во вступлении в созданное ТСЖ на основании заявления жильцам также отказали. Управляющая компания предлагает нам созвать собрание собственников и получить от нее ТСЖ с долгами.

Как нам поступить? Как создать свое ТСЖ?

К тому же 2 января меня и моего напарника вызвали на работу по поводу отключенных стояков водоснабжения (стояки отключены с 31.12.2006 г.). Мы проверили квартиру, где произошло затопление, включили их, и нам дворник сообщил, что в соседнем доме, принадлежащем ТСЖ, засорилась канализация в подвале. Прочистили. 18 января была проведена работа по ремонту канализационной трубы в квартире в вечернее время (с 19.00 по 21.00 ч.) жилец написал собственноручно подтверждение, что мы действительно работали. Приказы на работу 2 января и 18 января не составлены, и Председатель ТСЖ отказывается нам ее оплачивать. Объясняет, что праздник 2 января придуман депутатами, и мы как обслуживающая организация должны были работать, как дежурные слесаря. Но график дежурства не был составлен, и мы не были ознакомлены с ним.

1. Как добиться предоставления отпуска (графика отпусков нет)?
2. Как нам потребовать оплату за 2 января и 18 января?
3. Могут ли договоры на возмездные услуги засчитываться в стаж работы, если они заключались с 1 августа 2005 года по 1 февраля 2006 года на каждый месяц отдельно, и должна ли делаться запись в трудовую книжку?
4. 1 февраля 2006 года заключил стандартный трудовой договор, и до сих пор нет записи в трудовой книжке (с 1 августа 2005 года)?

Действительно ли правомерно заочное голосование об организации ТСЖ и выборе председателя при поквартирном обходе, не всех собственников квартир, а только выбранных 50%+1-тов собственников квартир из числа всех собственников?

Правда ли, что собранное заочно собрание (иными словами - поквартирный обход с целью подписания документов), собравшее 50%+1 собственников, имеет право принять законное решение:

1. о создании ТСЖ, при наборе 50%+1 голосов из голосующих на собрании(т.е. 25%+1 из общего числа всех собственников квартир в доме);
2. о заочном избрании председателя ТСЖ при наборе 50%+1 голосов из голосующих на собрании (т.е. 25%+1 из общего числа всех собственников квартир в доме).

На какой срок избирается председатель ТСЖ на общем собрании членов ТСЖ?

Какие полномочия и функциональные обязанности у председателя ТСЖ?

Кто, кроме председателя избирается на общем собрании членов ТСЖ, после принятия решения собственников жилья организовать ТСЖ в доме?

1. члены правления;
2. ревизор;
3. какие либо другие избираемые должности???

В какие допустимые временные сроки должны быть избраны общим собранием кандидаты на данные должности и каковы их права и функциональные обязанности?

Как часто должен отчитываться председатель ТСЖ и, возможно, члены правления о проделанной работе?

Как часто должен проводить плановые проверки использование финансов правлением ТСЖ ревизор?

Какие избираемые должности в ТСЖ предполагается оплачивать ежемесячно из денег, которые ежемесячно собираются жителями на содержание и обслуживание дома (предполагаются ежемесячные платежи по квартплате)?

1. председатель ТСЖ;
2. члены правления;
3. ревизор.

В пределах границ территориального самоуправления существует частный сектор, возможно, его скоро начнут застраивать многоэтажками, каким образом можно предотвратить нарушения прав граждан проживающих на этой территории? Имеет ли смысл создания товарищества собственников земельных участков на ней? И с чего следует начать, если немалая часть жителей, по разным причинам и не думают оформлять земельные отношения с органами власти?

Подскажите, пожалуйста, может ли реорганизация МУП ЖКХ вывести предприятие на безубыточный уровень функционирования?

В нашем районе сейчас работают три МУП ЖКХ. Из Вашего сайта узнали о возможности создания на их основе холдинга в ЖКХ. Существуют ли какие-нибудь ограничения для этого со стороны антимонопольного законодательства?

Муниципальное предприятие тепловодоснабжения по договору поставки тепла приобретает тепловую энергию, ГВС у энергоснабжающей организации (ОАО 1). Затем МУП, полученную тепловую энергию по своим сетям транспортирует потребителям. Предприятие тепловодоснабжения находится на упрощенной системе налогообложения (доходы – расходы). Тариф на транспортировку сформирован без налога на добавленную стоимость. Тариф на покупку тепла и горячей воды ОАО 1 с НДС: стоимость покупной Гкал – 179 рублей, с НДС – 211 рубль. Учитывая то, что предприятие МУП находится на упрощенной системе налогообложения, каким образом должны быть выставлены счета фактуры сторонним потребителям? Учитывается ли покупная стоимость тепла у ОАО 1 в доходе предприятия? И если стоимость покупки за год составляет 43 млн. рублей, возможно ли применение муниципальным предприятием упрощенной системы налогообложения?

Где найти правила или нормы перехода к отопительному сезону службой ЖКХ? Обязана ли служба ЖКХ перед началом отопительного сезона предупредить жильцов (с указанием календарного дня) о подаче горячей воды в отопительную систему в многоквартирном доме?

Включаются ли при расчете тариф на подключение к системе коммунальной инфраструктуры вновь создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости (тариф на подключение к системе коммунальной инфраструктуры) налог на прибыль и прочие налоги?

Может ли организация коммунального комплекса самостоятельно рассчитывать тарифы ЖКХ (надбавки) и предоставлять этот расчет в орган регулирования?

Что необходимо для утверждения инвестиционная программа ЖКХ органами местного самоуправления?

Каковы основные требования, предъявляемые к инвестиционная программа ЖКХ?

Когда следует применять тариф на подключение, а в каких случаях применяется плата технологическое присоединение?

В какой форме следует создавать орган регулирования?

Может ли орган регулирования быть создан при представительном органе власти местного самоуправления?

Может ли производственная программа ЖКХ включать расходы инвестиционного характера?

Какие объекты инженерная инфраструктура могут быть включены в инвестиционная программа ЖКХ?

Возможно ли заключение прямых договоры с ресурсоснабжающей организацией и жителями многоквартирных домов?

Как в целях исчисления налог на прибыль организации коммунального комплекса должны учитывать доходы в виде плата за подключение и расходы на приобретение или создание амортизируемого имущества через механизм амортизации после ввода в эксплуатацию объектов основных средств?

Облагаются ли налог на прибыль финансовые средства, полученные в виде плата за подключение в соответствии с инвестиционная программа ЖКХ, являющиеся целевыми источниками финансирования инвестиционная программа ЖКХ?

Как учитывать расходы организации в виде плата технологическое присоединение объектов по производству электрической энергии к электрическим сетям для целей исчисления налог на прибыль?

Какие из доходов жилищно-строительного кооператива подлежат налогообложению при применении УСН?

К компетенции каких органов отнесено установление тарифы ЖКХ, и нормативы потребления услуг?

Кто устанавливает плата за технологическое присоединение к электрическим сетям?

Можно ли изменить в сторону уменьшения договорную мощность, если договором такая возможность не предусмотрена?

Правомочна ли энергоснабжающая организация требовать стопроцентную предоплату за электроэнергию?

Какую ответственность несет энергоснабжающая организация за завышение тарифов ЖКХ, установленных органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области регулирования тарифов (региональной службой по тарифам)?

По каким тарифам по договору энергоснабжения абонент осуществляет поставку энергии субабонентам?

Каков порядок обращения в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов (региональные службы по тарифам) в целях расчет тарифа на передачу энергии и установление тарифа на передачу электрической энергии субабонентам.

Как определять величину заявленной мощности, используемую при расчет тарифов на передачу электрической энергии на розничном (потребительском) рынке.

Какими нормативными актами урегулирован вопрос о расчете расходов на содержание имущества в многоквартирном доме на собственника нежилого встроенно-пристроенного помещения, не являющегося членом ТСЖ? Не может же данный собственник оплачивать расходы ТСЖ на ремонт на этаже в доме (вход у него отдельный), ступенек подъезда, крыши самого дома и другого имущества, никакого отношения к которому он не имеет? Можно ли оспорить решение общего собрания членов ТСЖ, на котором утверждена смета расходов на содержание помещений в многоквартирном доме? Какие основания предусмотрены в законе?