Управление многоквартирными домами (договор управления многоквартирными домами)

Вопрос: Управляющая организация по обслуживанию жилого фонда параллельно с жилым фондом осуществляет техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг собственникам нежилых помещений (офисные помещения, расположенные на первых этажах многоквартирных домов). В соответствии с Постановлением Правительства №307 Управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг для Собственников жилых помещений, которые используют коммунальные ресурсы для бытовых нужд. Как правильно оформить отношения по предоставлению коммунальных услуг между управляющей организацией и собственниками нежилых помещений (юридическими лицами), которые используют коммунальные ресурсы в производственных целях? Как оформить договор по предоставлению коммунальных услуг собственникам нежилых помещений не нарушая Гражданский кодекс (Глава 30 Купля-продажа, параграф 6 Энергоснабжение)? Какие расчетные документы (акт выполненных работ, накладная, счет-фактура) мы должны предоставить указанным юридическим лицам – собственникам нежилых помещений? Как отразить в бухгалтерском учете управляющей организации операции по предоставлению коммунальных услуг Собственникам нежилых помещений?

Ответ: 

В соответствии с п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. №307, действие Правил распространяется на отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим на законных основаниях в жилых помещениях частного, государственного и муниципального жилищных фондов.

Следовательно, положения Правил не распространяются на отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг собственникам нежилых помещений – юридическим лицам.

Обратимся к нормам Жилищного кодекса РФ. Ст. 161 ЖК РФ налагает на собственников обязанность выбрать один из способов управления домом. Выбор способа управления домом осуществляется на общем собрании собственников в порядке ст.ст. 44-48, 161-164 ЖК РФ. В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Отсюда следует, что в случае, если выбран способ управления домом – управление управляющей организацией, каждый собственник помещения обязан заключить договор управления с выбранной управляющей организацией.

Согласно ч. 4 ст. 162 ЖК РФ, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Жилищный кодекс предусматривает одинаковые условия заключения договора управления для всех собственников помещений в многоквартирном доме, независимо от статуса помещения и от статуса собственника. Следовательно, можно сделать вывод о том, что если управляющая организация выступает исполнителем коммунальных услуг по отношению к гражданам – потребителям коммунальных услуг в порядке Постановления №307, то и отношения управляющая организация – собственник (юридическое лицо) будут строиться по аналогичной схеме. В данном случае нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие отношения купли-продажи энергии к отношениям Управляющая организация – собственник нежилого помещения (юридическое лицо) не применяются. Так как собственник (юридическое лицо) покупает не ресурс, а коммунальную услугу, которая включает затраты на сам ресурс и его доставку до конечного потребителя. При этом затраты на доставку входят в плату за содержание и ремонт общего имущества, установленную для всех собственников помещений по договору управления.

Расчет между управляющей организацией и ресурсоснабжающим предприятием за предоставленные коммунальные ресурсы осуществляется по тарифам установленным на соответствующие виды ресурсов с учетом групп (категорий) конечных потребителей. Т.е. управляющая организация должна рассчитываться с поставщиком за предоставленные ресурсы по тарифам установленным для конечных потребителей (собственники помещений в доме – население и юр. лица). Например, если у поставщика ресурсов установлены РЭКом тарифы: для населения 300 руб./Гкал, а юр. лицам 400 руб./Гкал, то расчет между управляющей организацией и поставщиком ресурсов должен осуществляться по соответствующим тарифам, что подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС Московского округа кассационной инстанции от 17.01.2006, дело № КГ-А40/13324-05).

Если управляющая организация находится на традиционной или упрощенной системе налогообложения, то расчет с юридическими лицами может осуществляться по:

1. безналичному расчету с предоставлением счетов и счетов-фактур;
2. наличному расчету с обязательным применением ККТ и выставлением счет-квитанций. Если сумма платежа превышает 60 000 руб., то применим только первый вариант.

Предоставление коммунальных услуг собственникам нежилых помещений, как и другим собственникам жилых помещений, осуществляется по договору управления, и, соответственно, порядок отражения операций в бухгалтерском учете управляющей организации идентичный.

Корреспонденция счетов по учету всех жилищно-коммунальных услуг будет следующей:

1. Начисление платы от населения и прочих потребителей за жилищные и коммунальные услуги посредником:

дебет 62 субсчет «Плата населения и прочих потребителей за ЖКУ» кредит 90.1 субсчет «Выручка».

2. Списание производственных затрат комиссионером:

дебет 90.2 субсчет «Себестоимость продаж» кредит 20 «Основное производство».

3. Начисление НДС на сумму вознаграждения по договору:

дебет 90.3 субсчет «НДС» кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС».

4. Получены денежные средства от населения и прочих потребителей в оплату коммунальных услуг:

дебет 51, 50 «Расчетный счет», «Касса» кредит 62 субсчет «Плата населения и прочих потребителей за ЖКУ».

Назад в раздел