Управление многоквартирными домами (договор управления многоквартирными домами)

Вопрос: Согласно новому Жилищному кодексу мы (собственники многоквартирного дома) заключили договор управления общим имуществом многоквартирного дома с новой компанией 01.10.06. Но дом наш администрация не передаёт по акту передачи в УК, а с 9.01.07 приняла решение о ликвидации старой управляющей компании МУП ЖКХ. Что нам в этом случае необходимо сделать, чтобы ускорить процедуру передачи дома?

Ответ: 

Разберемся в ситуации сначала с точки зрения возникновения и прекращения прав по управлению (обслуживанию) Вашего многоквартирного дома у МУП ЖКХ и у новой УК.

Возможно предположить (из-за недостаточности информации в вопросе), что обязанность по обслуживанию Вашего дома возникла у МУП ЖКХ на основании распоряжения ОМС.

Здесь могло быть два варианта:

• либо Ваш дом был передан в МУП ЖКХ на праве хозяйственного ведения (что раньше было очень распространенным явлением),
• либо он был передан просто на обслуживание МУП ЖКХ, без передачи прав на дом.

Итак, в момент вступления в силу распоряжения ОМС МУП ЖКХ приобрел обязательства по обслуживанию Вашего дома.

Теперь остается выяснить, когда такие обязательства у него прекратились. Здесь опять-таки возможны два варианта:

• если дом был передан на праве хозяйственного ведения в МУП ЖКХ, то права по обслуживанию дома прекратятся:
• либо если МУП ЖКХ откажется от прав на него (это решение должно быть подкреплено распоряжением ОМС об изъятии жилого дома у МУП ЖКХ в связи с отказом от прав на него),
• либо если ОМС правомерно изымет дом у МУП ЖКХ по иным основаниям (например, в связи с приведением реестра муниципальной собственности в соответствие с действующим законодательством или в связи с ликвидацией МУП).

Таким образом, для прекращения обязательств по обслуживанию Вашего дома потребуется решение ОМС, следствием которого будет прекращение права хозяйственного ведения на Ваш дом, что повлечет прекращение обязательств по его обслуживанию.

• если дом был передан ОМС на обслуживание МУП ЖКХ, то обязательства по обслуживанию могут прекратиться:
• либо на основании распоряжения ОМС о прекращении обязательств МУП ЖКХ и о передаче дома в новую УК,
• либо просто в связи с невозможностью МП УЖКХ далее осуществлять свои обязательства по обслуживанию дома, поскольку такие обязательства возникли у новой УК на основании решения собственников помещений и заключенного договора управления.

Таким образом, для прекращения обязательств по обслуживанию Вашего дома потребуется факт невозможности исполнения обязательств в связи с передачей обязательств по обслуживанию другому лицу (новой УК), то есть заключение договора управления с первым собственником помещений с новой УК.

Из вышесказанного можно сделать следующие выводы:

1. Собственники помещений или уполномоченная ими УК обязаны направить письменное уведомление в ОМС и МУП ЖКХ о том, что выбрана управляющая компания для управления домом сразу после оформления протокола общего собрания по выбору способа управления либо сразу после подписания первого договора управления с собственниками помещений;
2. Для ускорения и упрощения процедуры передачи дома ОМС должно издать распоряжение о передаче дома (и изъятии его у МУП ЖКХ) новой УК, в котором указать МУП ЖКХна необходимость изменение договоров с поставщиками коммунальных ресурсов и подрядчиков в части обслуживания Вашего дома и на необходимость передачи технической документации новой УК (это особенно важно, если дом числится на праве хозяйственного ведения у МУП ЖКХ).

Решение о ликвидации МУП ЖКХ не является препятствием для деятельности новой УК, поскольку это является еще одним основанием для прекращения обязательств МУП ЖКХ по обслуживанию Вашего дома. Единственное обязательство, которое у нее может остаться перед Вами в части управления Вашим домом – это передача технической и иной документации, необходимой для управления домом. Ответной мерой на непредставление технической и иной документации на дом может стать обращение собственников или новой УК в суд с иском об истребовании такой документации. Дело в том, согласно статье 162 Кодекса передача технической документации должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. Согласно письму Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора с МУП ЖКХ, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Если такой договор отсутствует, целесообразно осуществлять передачу технической документации за тридцать дней до дня возникновения у новой УК обязанности управлять многоквартирным домом. Следовательно, МУП ЖКХ обязан был передать техническую документацию на Ваш дом вновь избранной УК 1 ноября 2006 года.

Остальные обязательства, по которым МУП ЖКХ получил денежные средства, однако работы не выполнил, также могут стать поводом для обращения в суд. Однако при наличии таких обязательств Вы должны обратиться в ликвидационную комиссию с требованием о возмещении ущерба, причиненного неисполнением обязательств. При отказе ликвидационной комиссии в удовлетворении ваших требований или уклонении от их рассмотрения Вы вправе обратиться в суд с иском к ликвидационной комиссии. Это право желательно осуществить не позднее двух месяцев с момента публикации о ликвидации МУП ЖКХ.

Если же ОМС не осуществляет необходимые действия в отношении передачи Вашего дома новой УК (если эти действия на самом деле необходимы), а Вы своевременно предоставили документы, свидетельствующие о возникновении прав управления у новой УК, то Ваша реакция может быть следующей:

• обращение собственников помещений многоквартирного дома с жалобой на бездействие ОМС, нарушающее права граждан, в суд (суд вправе обязать ОМС удовлетворить требования гражданин);
• обращение в суд собственников помещений многоквартирного дома за возмещением убытков и компенсацией морального вреда, причиненных незаконным бездействием органа местного самоуправления, если Вы предварительно письменно обратились в ОМС с заявлением о необходимости осуществить передачу дома в управление новой УК (суд вправе обязать возместить убытки и моральный вред, причиненный ОМС бездействием);

Еще по поводу акта передачи дома от органа местного самоуправления. По большому счету акт передачи дома необходим для:

• фиксация состояния дома на момент его приемки новой управляющей компанией;
• фиксации обязательств ОМС по финансированию ремонта дома в виду того, что срок капитального ремонта уже наступил (если дом числился в муниципальной собственности до избрания новой УК)

Если Вы преследуете только первую цель, то есть рассматриваете акт приемки домам как средство обезопасить УК от ответственности за действия предыдущей обслуживающей организации, то акт приемки дома между новой УК, МУП ЖКХ и ОМС можно заменить актом приемки дома между собственниками помещений и новой УК, где при совместном осмотре фиксируются все недостатки конструкций и инженерных систем дома. В этом случае даже возможно привлечение подрядчиков для проведения строительно-технической экспертизы. В принципе возможно даже включение в стороны акта МУП ЖКХ с высылкой ему экземпляра подписанного всеми сторонами акта приемки (заказное с уведомлением). Таким образом, Вы дадите возможность МУП ЖКХ попытаться опровергнуть данные акта приемки, и с другой стороны, сохраните у себя доказательства уклонения от подписания акта. Конечно, если МУП ЖКХ ликвидируется, то смысла в этом не будет, поскольку здесь важно своевременно обратиться в суд за возмещением ущерба, в противном случае после ликвидации уже никто не будет нести ответственность за его действия.

Если же Вам необходимо именно зафиксировать обязательства МУП ЖКХ и ОМС, то единственный принудительный способ это сделать – обращение в суд.

Назад в раздел